时间：2022-10-21 02:14:15
住宅租金淡季大涨，主要是因为转买为租、转嫁成本等多种原因所致。专家分析认为，今年租赁行情提前大热，将会延续一段时间。不过自住需求重新抬头之后，租赁市场将会适当降温。
虽然恰逢租赁淡季，但住宅租金却逆市上涨，是什么让住宅租赁淡季不淡?记者了解到，京沪穗三地住宅租赁市场同时火热，根据三地房产中介机构统计数据显示，在刚刚过去的的5月份，住宅租金价格环比出现10％以上的涨幅。而在此前，极少出现这种情形。
到底是什么原因导致京沪穗三地住宅租赁市场淡季走旺?其主要推动力有哪几个方面?会不会提前透支未来的租金价格上升空间?……带着诸多问题，记者进行了调查。
租金提前上涨
龙先生近日准备跟房东续签租房合同，结果被对方的提价要求吓了一跳。龙先生现在租住的房子位于上海市徐家汇附近，跟朋友一起合租了一套两室户，去年这个时候他们以2900元的月租金价格跟房东签了一年的租赁合同。现在合同期满，打算跟房东续签一年。根据他的经验，每年5月为租赁市场淡季，房东不会要求大幅计价，因此他以为今年也是如此。为了了解市场行情，在四月份他特地在周边中介公司调查了一下行情，当时同类型的两房月租金水平约3100元，他估计五月份租金报价不会超过该水平。但令他感到意外的是，房东居然“狮子大开口”，要求月租金涨到3400元。
这让龙先生有些接受不了。拒绝房东的提价要求之后他准备重新找房，得到的信息是周边住宅租金在近期的确出现了较大幅度的上涨。其实，并非只有龙先生碰到这种情形，据了解，在过去的5月份，租金出现普涨。上海德佑地产市场研究部监控数据显示，静安区的国际丽都城、远中风华苑等高端楼盘的租价上涨幅度在10％～15％。两个楼盘今年3、4月的两房月租金在8000元左右，三房月租金在12000元左右；而最新挂牌的月租金价分别是两房9000～10000元、三房13000～14000元，涨幅明显。在记者调查的区域如静安寺、莘庄、大宁绿地、联洋社区等，均出现上涨迹象。
业内人士表示，这有别于以往。上海德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，在一般情况下，每年的5月份为租赁市场淡季，租金水平运行比较平稳，即使上涨，涨幅有限。记者查询了上海二手房指数办公室公布的数据，今年5月指数上涨5点，高、中、低档住宅租金均不同程度上涨；而在2009年5月，租金指数下滑，租金普跌0.2％～0.7％；在2008年指数虽然微涨，但仅高档房上涨0.9％左右，中低档住宅租金同比却回落。
另据了解，不仅仅只是上海的住宅租赁市场出现上涨行情，北京、广州等地也在唱“同一首歌”。北京租赁市场反季火爆，根据北京“我爱我家”市场研究中心的统计数据表明：5月份全市租赁成交量环比上涨了5.85％。月租金价格已经突破了2008年奥运会期间北京月度租金高点，均价达到2828元／月・套，环比增涨了2.39％，同比去年同期的2293元／月・套大幅上涨了23.33％。与此同时。广州市场的租赁价格也出现大幅上涨。据中原地产数据。近期各区租赁成交价出现“普涨”，各区幅度均为10％～20％之间。
四股力量推涨租金
各地住宅租赁市场旺季提前来临，其背后主要推动力是什么呢?
一般情况，每年春节后住宅租赁市场会经历淡季，尤其是4、5月份，住宅租金不会大涨，只有等待7月就业人群进入租赁市场之后形势才会得到改观。但今年有别于往年，业内人士分析认为，这是因为4股力量合力作用下所产生的结果。
第一股力量是观望人群进入租赁市场，这也是最大的一股力量。蒋旭表示，受此次调控的影响，由买改租的客户占到很大的比例，这对房租的上涨起到了极大的刺激作用。“由于楼市前景尚未完全明朗化，大量原本购房的刚性需求者转而租房，使得租赁需求在短期内激增，从而导致租金上涨。”蒋旭说。
第二股力量是避税需要。业内人士告诉记者，房产税已经“呼之欲出”，大家共认的征税范围会在6‰～8‰，如一套100万元的房屋，未来将要多承受7000元左右的税金，有部分房东未雨绸缪，将这部分成本转嫁到租金里，变相推高了租金。
还有一个不可忽视的因素就是抛盘量的增加，在一定程度上减少了租赁市场的供应量。据上海美联物业名都分行营业经理王文滔透露，目前板块内的房源挂牌量有10％的提高。数据显示，以上海为例，自4月份以来，二手房挂牌量一直呈上升态势，截至6月8日上午，上海“网上房地产”网站上公布二手房可售套数达12.36万套，这已是近期新高。挂牌量上升的态势始于今年4月中旬“新国十条”出台。数据显示，其时二手房挂牌量约8.9万套，一个月后的5月24日，网上挂牌量增至11万余套，一个月内的抛盘量暴涨2万套。在过去的半个多月内，这种趋势仍在加剧，抛盘量又增加了近1.4万套。
第四股力量就是装修成本的转嫁，也会导致租金上涨。业内人士表示，1、2月前后是春节，这一时期是租赁市场中换手率最高的时期，租客退租回家过节，房东也趁这段空置时间对房屋做一些修缮整修，在春节后再次挂牌出租时，房东自然会把空置和修缮成本算在未来的租金里，这成为租金上涨的“硬道理”。
当然，也有一些特殊原因也会使得租金上涨。如上海世博会的召开，酒店爆满导致房价的上涨，也同时带动世博园区周边租金水平的上涨，如靠近浦东世博园区的住宅租金普涨5％。
是否会透支未来
对于房东来说，最为关心的是此轮租金水平的普涨，会不会提前透支未来的上涨空间?“7月份租金还有上涨空间吗?”房东王先生心存问号。今年租赁市场的火热行情，比往年提前了两个月的时间，租金出现大幅上涨，似乎有提前透支未来租金上涨空间的嫌疑，因此部分房东产生这样的疑问，不难让人理解。
不过业内人士分析认为，房东的担心不会变为现实。北京一家中介机构分析认为，今年北京6月份的租赁需求量有可能会创下历史新高。随着就业人群的加入，以及市场观望态势还会持续一段时间，未来一两个月内租金水平会保持稳步发展态势。在2009年，北京6月份市场需求量为3万套，而今年有可能超过这个数字。
另外，政策对租金价格的影响也不容忽视。就上海而言，房产保有税何时开征，从目前来看无从得知。但考虑到楼市调控以及调整财富分配的大背景，有关专家认为开征的可能性很大。可以预见，一旦开征房产保有税，房东势必要转嫁这部分成本，这肯定会导致租金的再次上涨。
火爆行情会延续到何时?专家认为唯有等到市场前景明朗之后才会改变。美联物业上海区总经理李志仁认为随着今年前5个月楼市经历了多方面政策的反复洗礼以后，目前上海公共租赁住房和房贷认定标准政策的出台对市场造成的影响已然不会太大，市场买卖各方真正关注的只剩尚未出台的上海本地细则以及房产保有税。上海市政府对细则采取的“箭在弦上引而不发”的策略，对买卖双方造成的预期影响颇大，造成僵持气氛持续浓重。目前市场上有部分购房者早已选定自己心仪的房源，只待细则公布来判断是否购买。如果刚性需求重新启动，势必会分流一部分租赁需求，其结果是导致租赁市场适度降温。
鉴于市场行情火爆，业内人士建议此前一直空关的房东，可将物业投放到租赁市场，获得租金收益，以弥补近期房价微调而带来的损失。而对于目前处于续签阶段的房东，在减少空置的前提下可适当提高房租，以获得更高的收益。