基于南京住宅市场的房地产泡沫研究

【摘要】通过对南京住宅市场房地产泡沫原因的分析，分析了南京住宅市场房地产泡沫的评价指标，如房价收入比等。结合国外部分国家处理房地产泡沫的措施，提出了减少房地产市场泡沫的方法，以此来促进南京住宅市场健康有序的发展。

【关键词】南京；住宅；房地产泡沫

全国房地产市场持续高烧不退，南京住宅市场近年来价格上涨迅速，除了2008-2009年略有小幅下降后，从2009年至今，虽然部分板块价格有所波动，整体价格居高不下，房地产泡沫指由房地产投机行为引起的房地产价格高于其实际价格，并且持续上涨现象。南京住宅市场是否存在泡沫，一直是学者企业家争论和关注的焦点。

房地产泡沫的成因

房地产泡沫的形成不是单一因素造成的，房地产作为一种消费品，从生产到销售，参与市场中的群体包括政府、金融机构、开发商、购房者，这四类人群的行为都有可能促成房地产泡沫的形成，而这四类人群的行为往往是交叉相互影响的，所以很难孤立的去解释房地产泡沫的成因，现将一些因素进行归并，并阐述。

空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前一般三种计算方法：

空置率=全社会空置房面积/全部住房面积

空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积

空置率=空置商品房面积/当年竣工面积

基于这几个公式，在统计年鉴中能查找出房屋各年竣工面积，但是空置面积无从查找，有学者将空置面积等同于各年的竣工面积与当年销售面积的差值，这一计算方法的准确性还有待研究，因为笔者认为，房屋的空置面积不仅包括未销售出去的面积，待售的面积，也包括购买后没有入住的面积，而后者实在难以统计，所以无法运用公式计算出南京准确的住房空置率，通过一些媒体的调查，发现南京的河西、浦口等地区晚小区亮灯较少，部分住户电费缴费额为0，房屋空置严重，超过3成，泡沫现象比较严重。

房地产泡沫危害已经凸显出来，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值许多番，可以说许多人一房一夜暴富，财富取得的便捷，增值的迅速，而且没有停止的趋势，使得大量的资金涌入房地产行业，房地产业作为国民经济的支柱性产业，一方面拉动了城市的经济，另一方面也减少了对实体经济的投资力度，同时也带来了很多的社会问题，比如贫富差距日益拉大，仇富现象严重，处理不好，就会引发社会不安定等诸多问题。

结合国外一些国家的房地产泡沫治理方法的启示，以及国内一些城市房地产泡沫的警示，对南京市住宅市场房地产泡沫的应对措施给出如下建议：

从源头做起，加强土地市场管理

目前的高房价源头在于高昂的土地价格，土地作为一种稀缺商品，它的价格受供求关系的影响，适当扩大土地供应量能有效的降低土地价格。完善目前的土地拍卖制度，减少“地王”现象的发生，同一区域或相邻区域土地可以安排多幅接连拍卖，缩短拍卖间隔时间，减少房地产开发商因为许久没有土地而争抢土地以至“地王”频发的现象，同时，严格准入制度，对准予参加拍卖的开发商设置门槛，探索是否能够根据拍卖地块起拍价的高低，选择允许不同资质的开发商参加拍卖，比如需要开发商进入南京市场一定的年限，需要以往所开发楼盘的当年销售单价处于同一区域中等水平，一是防止外地开发商为了争夺南京市场不惜高价拿地，为了获得利润而抬高房价，二是将开发商的拍卖资格直接和他们以往的销售单价挂钩，对开发商有了限制。

构建分层次的住房体系，针对不同收入的群体建设不同的住房，建设廉租房或者保障性住房，减少对商品房消费的拥挤现象。

紧缩金融信贷政策

要能对房地产住宅市场进行有效的调控，减少房地产泡沫对经济和人民生活的不良影响，使得国民经济能够健康可持续发展，最为有效的办法就是运用金融手段进行调节，加强金融机构特别是银行的监管力度。

南京二套房首付从3成调整为6成，2013年下半年又调整为7成，这从某种程度上遏制了炒房，限购政策也限制了部分资金充裕人群频繁的购房，对控制房价起到了一定的作用，当房价上涨速度放缓的时候，金融政策，包括首付比例，贷款利率政策也都不能放松。加强对民间金融机构的监管，对除银行之外对个人提供购房贷款的机构加强审核力度，防止他们忽略对借款人的资质和信誉的审查，低估了借款风险，容易造成坏账呆账，不仅影响金融机构的安全，也危机整个社会经济的良好发展。

构建公开透明的信息平台

建立公开透明的信息平台，目前南京市实行一房一价，在各个楼盘现场的售楼处的确能查询到公开的房屋价格，但是对于全市各年的房屋销售价格还缺乏统一的查询平台，无法利用简单的方式查询到全市历年房屋的成交价格，这样的价格信息没有公开，除了那些时刻关注全市各楼盘价格起伏的专业人士外，普通老百姓对南京房价的真实走势很难做到心中有数，往往只感觉到市场的表面现象，那就是房价天天在涨，至于涨了多少，何时涨，有些楼盘有些区域有没有跌过，很难了解到，最后便是跟风买，争抢买，导致市场总是弥漫着哄抢的气氛，自然抬高了房价，制造了泡沫。

完善税收政策

南京目前的税收政策主要是体现在几个方面，一是个人住房的交易环节，如个人所得税，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暂免征收个人所得税，那个人转让唯一住房不满5年则需缴纳20%的个人所得税，卖房者在卖方时又将这20%的负担通过提高房价增加到买房者的身上。二是开发环节的一系列税费，开发商又通过提高房价转移到消费者身上，政府一系列想通过征税来控制房价的政策无形中又抬高了房价，制造了泡沫。国内有城市已经开征了房产税，也有城市正在试点，理论研究的专家和企业家对于房产税的开征意见也不统一，有人认为应该开征，有人认为我国土地并非私有化，不宜开征。南京这几年也一直传言要开征，至今尚未证实，笔者认为，如果要开征房产税，开征的比例至少要高于每年城市房价上涨所带给投资者的收益，才能对投资者不断炒房起到遏制作用，假设一套总价300万的住房，在南京的河西地区，2013年的涨幅大约在15%-20%，出去个别年份涨幅高低的差异，至少也有10%左右的涨幅，购房者贷款成本或者全额付款资金机会成本基本和房屋的租金持平，那房产税开征的比例要接近房价的涨幅才能遏制居民对房屋的投资，转而向其他商品投资。

房地产业是城市财富的重要支撑点，住房更关乎老百姓的民生，如何保持房地产业健康有序的发展，是我们要持续研究下去的课题。这其中离不开政府在城市规划、土地政策、信贷政策方面的支持和干预，也需要媒体舆论的正确引导，引导城市居民了解政府的各种调控举措，了解南京真实的房地产住宅市场，引导老百姓理性消费，建立和谐健康的城市房地产住宅市场。

作者简介：蒋叶，女，1982年生，籍贯江苏金坛，讲师，研究方向为房地产经济。