6点经验炒赚二手房

近年来，随着城市化进程的加快，大量外来人口带来城市房屋租赁、买卖等一系列阶梯式住房消费的增加，加之收入水平提高后，居民改善生活的最有效方式就是改善居住条件，两方面因素的共同作用，形成了目前全国火爆的二手房市场。专家预测，国内二手房市场的繁荣时期还将持续20年。但二手房投资也不是一项包赚不赔的生意，要想成为二手房投资的赢家，6点经验可以借鉴。

提升价值：内外美化

曾女士有一套地段和楼层都不错的二手房，准备以46万元的价格出售，但购房者考察之后，都要求降价。曾女士坚持这个价格不高且物有所值，不肯降价。因此，半年来看房的人虽有一打多，但就是没有成交。曾女士向其好友请教症结所在，好友实地考察后发现问题在于房子“衣装”不到位。原来，曾女士只对房屋进行了内部的“美容”，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下，曾女士将灰暗肮脏的楼道的四壁刷白，更换缺损的单元楼防盗门，还将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将外部装修所花费的7600元加在房价上，打出47．5万元的售价。结果不过半月，曾女士就轻易地将房屋卖出，还多赚了7400元。

经验之1：二手房所处的地段再“黄金”，楼层户型再好，但毕竟是二手房，要想让“半老徐娘”再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，也要关注二手房的外在环境。此外，还要在“健康住宅”上下一番功夫。2003年突来的非典，唤起了人们对健康住宅的重视和追求。因此，在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造以保持空气的流通等，让”健康住宅”得以充分体现，提升二手房价值。

节省契税：由购改换

在税务部门工作的郑先生熟悉税法，他的二手房交易不是通过买卖，而是使用交换方式。以前，郑先生和张小姐是同事，但税务局分为国税和地税后，郑先生分配在地税局，张小姐则分配在国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离单位――张小姐居住地离地税局近，但远离上班的国税局；郑先生则住在国税局附近，而远离上班的地税局。由于上班路远不便，他们都产生了卖掉现住房、在单位附近购房的念头。有一天，两人碰面时聊到购房一事，一拍即合，达成了换房意愿。后经评估，两人的住房现值大约都在50万元左右，不久他们就去房管所变更了房产证。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房子后再购买，就要按购房价款缴纳3％一5％的契税。但如此一换，郑先生和张小姐都节省了2万元左右的契税。

经验之2：根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。交换住房不仅适用于双方交易，也可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉城西的公有住房并在城东买套二手房．而B在城东正有一套公有住房要出售，C正想购买A在城西的住房。但此种情况如以买卖方式实现各自的目的，就要缴纳2次契税。但如果用交换的方式，A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税，虽然C再向B购买城西的房产时要缴纳契税．但毕竟已节约了一笔不少的契税。因此，二手房交易别忘了“交换”这一招。

现房炒作：正确评估

去年初，在一公司任经理的乐先生，割掉股票，凑足了35万元购买了一套二手房，打算作短期投资，半年内就出手。结果过去一年多子，乐先生还是没有卖出房屋，因为他开价38万元太高了。乐先生很困惑，股票割肉，投资了不小的一笔，快18个月了，怎么连3万元都赚不到?据他所知，和他一样购买那栋楼房房屋的投资者都能赚到3万元左右。后经业内人士分析，原来是乐先生购买房屋时没有做好房价的估算事宜，被人多宰了1．5万元，因此他出于赚3万元的想法而开价38万元就过高了。

经验之3：投资二手房，不管是卖者还是买者，对二手房的价格都要心中有数。据在房地产评估机构工作的曾女士介绍，对二手房价格评估有市场比较法、收益法、成本法。目前，最为常用的是市场比较法。采用市场比较法，首先要挑选3个以上与待交易房产在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例；其次，要确定修正因素，包括小区环境、景观、公共配套设施的完备程度、城市规划限制等10多项因素；最后，将这些实例与所要评估的二手房进行对照比较，并就具体情况作出适当的修正，以此来估算所评估对象的合理价格。据业内人士介绍，二手房价格评估中需特别关注3个最为重要的因素，依次为：待评估房产的位置或地段、房产使用年限与小区管理及配套设施、房产的户型及朝向。

短期投资：首选期房

在银行专事服务房地产开发公司的客户经理小王，这一两年来赚饱了。她的大块收入来自于期房投资，一年六七万元的工薪收入反倒成为她的副业收入。服务房地产公司，近水楼台先得月，每次新楼盘预售，她都能预订到最有升值潜力的商品房。这样，她只要支付数额不多的首期款，就取得转让的权利。去年，小王投资一套期房，只交了5万元的首付款，不过2个月，就以7万元出手了，小王净赚2万元。

经验之4：期房转手的手续简便，双方只需到开发商处变更一下购房者姓名，无需办理房产的过户手续，从而能省下契税、交易手续费等一大笔开支。期房二手房的投资数额要低于现房二手房，故其投资回报率通常高于后者。不过，有些地方目前已开始执行“期房限转”的政策，短期投资者应抓紧搭乘末班车，在还没有出台“对期房进行限制转让”政策的省市投资期房，赚取期房的最后一桶金。

长线投资：关注3类

袁女士是一位保险营销人员，在5年多的保险营销生涯中，她赚取了第一桶金，积累了一定的财力。然后，她开始到上海、厦门等地去投资二手房，赚满了第二桶金。问到二手房长线投资的经验，她透露了3类升值潜力大的二手房。

经验之5：一是城市商务区旁边的二房手。这些区块是企事业单位密集的地方，不仅租房需求大，租金也高。如果能对房屋进行一番有品位的特色装修，迎合经理人的住房需求，投资回报率则更高。二是发展潜力大的新区二手房。一些有发展潜力的新区，一两年后，居住人气必然会旺起来，这为出租或再次转手都留下了较大的投资回报空间。三是名校附近的二手房。社会对教育投资力度的加大、名校(包括小学、中学、大学)就读人数的增加、以及名校教育资源的有限，都促成了名校附近的二手房的出租率高、转手容易且升值空间大的特点．投资回报潜力极大。

安全交易：选择资金托管

3月份，林先生的新同事介绍了一位朋友小李前来购买林先生要出手的一套二手房。双方在价位协商一致后，最终却因双方不是很了解，产生了不信任――林先生怕办理房产过产后拿不到全额款项，小李则担心付款后房产过户手续还办不妥，导致交易暂停。这时，建行的一张关于“百易安”交易托管业务的宣传单为交易带来了转机，他们通过银行的交易资金托管业务成功安全地完成了二手房买卖。其实，和林先生一样，许多人在二手房交易中都有相同的困扰：不是觉得市场上的二手房中介机构收费高，就是担心非法中介卷走房款和房产证。

经验之6：凡是涉及大额资金转移或者权益交割与资金转移存在时间差的交易，如果交易双方互不了解，或互不信任，都适合选择银行的交易资金托管业务。具体作法是作为交易双方都能接受的中介方――银行．接受托管交易资金，保管权益证明等相关文件，当交易双方履行交易合同、实现了约定的条件后，银行按协议约定在双方授权后，协助完成交易资金和权证的交换，以保护双方的利益，促成交易的安全顺利进行。这样做可给当事人带来3个好处：一是确保了交易的安全，二是存放在银行的交易资金在交易期间可获得存款利息收入，三是最高5％。的手续费远远低于市场上中介机构的收费，且操作极为简便。