各大城市房价高涨,为何重庆依旧“不温不火”?

摘要：作为全国四个直辖市之一，重庆直辖以来发展迅速，近三年GDP增速位列全国第一。但是和北上广等大城市不同，重庆的房价一直不高，也鲜有人去重庆炒房。本文将分析重庆房价“不温不火”的原因，其中将具体分析地票制度，并作出评价。

关键词：重庆；房价；地票制度

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01

前不久，雄安新区成立，大批炒房者涌入雄安，这足以说明当今炒房的疯狂程度。但是，四大直辖市之一，经济发展迅猛的重庆却很少受到炒房者的青睐，这和重庆房价低并且未来上涨空间不大密不可分。从2010到2015年，重庆GDP增长了98%，人均收入增长了55%，房价却只涨了15%。以主城区之一沙坪坝区为例，这里有南开中学、重庆一中和重庆八中三所全国知名高中，以及“985”、“211”重庆大学，但是沙坪坝区的房价维持在每平方米8000元左右，远远低于北上广等大城市。重庆房价为什么明显比其他大城市低呢？房屋作为一种商品，有供方和需方，从供给和需求层面来看，供给增大或需求减少都可能导致房价走低，经过分析不难发现，重庆房价低的原因主要是供给，而不是需求。重庆的土地供应制度为房价稳定贡献了重要力量，其中大名鼎鼎的便是地票制度。

2007年，国务院批准了重庆作为城乡统筹综合配套改革试验区。2008年11月17日，重庆市政府在第二十二次常务会议上通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》。2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，以“地票”作为主要交易标的，从此地票交易制度开始逐步走上舞台。原重庆市长黄奇帆就是地票制度的见证者、参与者和推动者，可以说黄奇帆这位金融知识渊博的市长对重c市房价的稳定功不可没。地票制度，即将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地复垦，引导农民将其复垦为符合栽种农作物要求的耕地，再经过土地管理部门的验收，在保障农村发展需要后，腾出建设用地指标，以地票方式在市场上进行公开交易，在全市城乡规划建设范围内使用。从地票制度的定义上，我们可以看到三个关键的“地”，一是农村闲置用地，二是耕地，三是建设用地。地票制度的好处一目了然，将本来闲置的土地利用起来，开发为耕地和建设用地，保护了耕地，增加了农民收入，促进了农村的发展，更重要的是，建设用地指标大大增加了用于建设楼房的土地，有效抑制了地价上涨，地价低了，消费者买房时的房价也低了。十年前，重庆在研究统筹城乡建设用地的问题时，黄奇帆希望能把重庆市城乡资源要素，特别是土地方面的要素统筹考虑。而当时重庆发展迅速，城镇化进程迅猛，城市土地资源有限；而在农村，因为大量人口外出务工，土地闲置现象普遍。农村的人均建设用地面积明显高于全国水平，达到了220至250平方米。结合重庆实际情况，为了有效缓解城市建设用地紧张，促进城乡发展，地票制度应运而生。2010后，北上广等地的房价飙升，而重庆因为地票制度的实行，保证了充足的土地供应，维持了房价的稳定。到2016年5月，重庆累计交易的地票达到了17.7万亩，地票制度每年能为重庆增加14%左右的供地。

可以说，充足的土地供应是重庆房价“不温不火”的主要原因。但其他一些重要因素也为重庆房价的稳定做出了贡献。我认为主要有以下几点。一是重庆保障房制度做得比较好，比如重庆百姓俗知的公租房。2015年，重庆保障房的供地占比达到了22%。保障房制度有效保证了低收入群体能通过低价租房等方式入住保障房，另一方面，也相当于增加了住房供应，抑制了房价上涨。二是重庆虽然是直辖市并且发展迅速，但是地处西部，和北上广以及沿海的发达城市相比，仍有不小差距，这也导致了重庆人口流出大于流入，大量重庆人外出去北京等地务工，而来重庆的人口远远低于去北京等地的人口。此外，重庆人均收入与北京等地相比相对较低也是房价较低的原因之一。三是人口年龄结构，2010年全国人口普查的数据显示，重庆0-14岁人口比例为17.6%， 60岁以上人口为14.7%，两者均在全国十大城市中位居第二高，而15-59岁人口比例仅为67.71%，是全国十大城市最低。这意味着重庆劳动人口比率低并且抚养负担相对较重，这也在一定程度上抑制了购房需求。四是重庆因为地理等原因，住房的楼层普遍较高，20层以上的高楼屡见不鲜，和北京形成了鲜明对比。相同的土地面积，房屋数量却更多，大大增加了住房的供应量。

如今在北京，普通人想要购买一套住房已经非常困难。而对于大多数中国人来说，拥有一套自己的住房是梦寐以求的事情。因此，对老百姓来说，房价低是喜闻乐见的，这也能解释为什么重庆人的幸福感较高。重庆稳定的房价，很大程度上是因为土地供应的充足，这也得益于黄奇帆的高瞻远瞩。2016年12月30日，黄奇帆向重庆人大辞去重庆市长职务。许多人认为重庆房价会暴涨，炒房者也蠢蠢欲动。但是，重庆随后出台三大措施严控房价，严控哄抬房价的行为，重庆房价将继续保持稳定。可以看到，政府政策对房价的走势有着重要的作用。“重庆模式”对其他城市有着借鉴性意义。比如北京，可以开发郊区或京津冀边界土地，增加土地供应。现在，有开发商将40年期的商服用地开发为住宅，以比正常房价低的价格出售，这样做是不可取的，但也从侧面反映了供地的紧张。再比如房屋的去库存，去的应该是三四线城市的库存，而不是一二线城市的库存，因为许多一二线城市的房价已经很高，房屋供应已经很紧张了。希望“重庆模式”能在结合当地实际情况后，运用到更多城市中，希望每一个努力奋斗的人都能拥有自己的住房。

参考文献：

[1]胡韵.地票制度研究[D].中国政法大学，2011.

[2]董晓亮.重庆“低房价”与经济“高增长”之谜探索[J].西部金融，2017，507（1）：43-46.

[3]叶贵，朱科卫，张继红.房价与地价的因果关系研究――基于重庆的实证检验[J].中国土地科学，2016（6）：62-70.