无权处分人被吊销后购房者购房利益保障问题研究

【前言】无权处分人被吊销后购房者购房利益保障问题研究由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。（一）李某某等购房人与B公司签订的购房合同的效力认定 无权处分行为是指行为人在缺乏处分权的情况下以自己的名义对真正权利人的财产权利进行处分的法律行为。无权处分行为的法律后果在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第51条有明文规定即无处分权的人...

【摘要】改革开放以来，良好的外部环境加上设立门槛较低，各类公司大量涌现，由于法律及配套制度不完善，导致公司退出机制存在严重问题，许多公司滥用公司解散制度逃避债务，这些公司往往在出现解散事后后，长期怠于履行清算义务，给利害关系人造成了不必要的损失。

【关键词】合同效力 公司清算 股东义务

一、案情介绍

A公司于2010年在甲市开发了“幸福花园”项目，并于2011年取得该项目的初始登记手续。A公司于2012年与B公司签订商品房买卖合同，合同约定将“幸福花园”整体项目转让给B公司。但并没有办理转移登记。B公司在与A公司签订合同后，陆续与李某某等200余户购房人签订了商品房转让协议。后来B公司由于经营不善，于2013年被工商局吊销了营业执照，但至今尚未清算。据查，B公司尚欠A公司购房款，现A公司不同意将该项目转移登记到B公司名下。结果是广大购房人的利益悬而不决。

二、法理分析

（一）李某某等购房人与B公司签订的购房合同的效力认定

无权处分行为是指行为人在缺乏处分权的情况下以自己的名义对真正权利人的财产权利进行处分的法律行为。无权处分行为的法律后果在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第51条有明文规定即无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在此笔者不禁疑惑，即权利人不予追认或者在签订合同后又没有取得处分权的，无处分权的人处分行为的效力问题。据查，学术界对此有以下几种观点：

第一，效力待定说。依据《合同法》第51条的规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不予追认并且处分人事后也没有取得处分权的，则合同无效。

第二，无效说。这种观点建立在债权意思主义的物权变动模式之上。《合同法》第132条第1款规定：出卖标的物，应该属于出卖人所有或者出卖人有权处分。此条规定属于法律的强制性规定，另据《合同法》第52条第（5）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此出卖他人之物的买卖合同为无效合同。

第三，有效说。这种观点建立在物权行为的理论上，区分了物权行为和债权行为。物权行为因无处分权人无处分权而效力待定，效力待定的是处分行为，而非债权合同，债权行为的效力不受影响。

笔者认为，无处分权的人签订的房屋买卖合同是有效的。原因如下：

第一，根据《合同法》第32条及第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。另据《合同法》第52规定，只有几种特殊情形的合同才无效。

第二，从利益衡量的角度来看，赋予无权处分人签订的处分合同有效的法律意义能够保护善意的合同向对方及维护交易的安全。最高人民法院在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

综上笔者认为李某某等人与B公司签订的房屋买卖合同是成立并有效的，在B公司没有取得处分权的情况下，且无合法抗辩事由时应该承担相应违约责任。

（二）公司注销前的清算程序

公司注销前，清算是必经程序。根据现有的法律规定，公司的清算分为普通清算和破产清算。二者都是公司退出市场的程序，但也有较大的区分。公司营业执照被吊销后股东的清算义务既是法定义务，也是民事活动中秉承诚实信用原则的要求，这不仅仅是公司这种性质的组织固有的要求，也是股东应该承担的社会责任。我国公司法在设立之初就规定了股东清算的法律义务。《公司法》第181条规定：公司出现解散事由时，应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算人由其股东组成，股份有限公司由董事或者股东大会确定的人员组成，逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。

因此普通清算又分为股东的自愿清算和法院的强制清算。实践中，多数公司出现法定的解散事由时，公司并不进行清算，公司股东也不愿清算，公司股东也无从查找，此时债权人要找股东履行清算义务非常困难，因此法院的强制清算就成为了债权人保障其利益的最好的手段。普通清算中的申请法院强制清算规定在《公司法》解释（二）第18条第2款。该条款由两部分组成，一是包括股东的怠于清算的赔偿责任，具体表现为有限责任公司的股东等清算义务人未及时履行清算义务的，即在法定的期间内没有成立清算组开始清算的，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的，股东等清算义务人应该承担的赔偿责任；二是股东的清算清偿责任，即有限责任的股东等清算义务人，怠于履行清算义务，导致无法清算的，清算义务人对公司的债务承担的连带赔偿责任。

三、结论

综上，结合本案，购房人李某某等人与B公司签订的购房合同，虽然B公司不是真正的房屋所有权人，处分了属于A公司的房屋，在A公司没有同意且到目前仍未取得房屋权属的情况下，笔者认为购房合同是有效的，在B公司无法定抗辩理由的情况下，应该承担相应的违约责任，但本案中，B公司已被工商局吊销营业执照，公司名存实亡，股东长期不履行清算义务，但还有其余资产可供执行。因此购房人李某某可依据《公司法》的司法解释及关于清算的相关会议精神，申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算，在清算过程中及时向B公司的清算组主张权利或者向股东主张连带赔偿责任。

参考文献：

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[2]王丽芳.公司强制清算中的法律问题处理[J].人民司法，2011，（18）.

[3]杜军.未清算的公司债务承担主体——兼析公司法司法解释（二）第18-20条[J].人民司法，2010，（3）.