时间：2022-10-16 02:07:33
自去年10月开盘至今，绿地在伦敦首次开发的两个项目之一―伦敦之巅已经售出了32%，总共价值2.6亿英镑（约合22.3亿元人民币），这个开局让绿地（英国）投资有限公司董事总经理钱文颢相当满意。
为兴建伦敦之巅，绿地集团总共投资了8亿英镑（约合68.5亿元人民币）。这栋67层的高端综合住宅楼，建成之后的高度将达到241米，它不仅会成为伦敦的一个新地标，同时也将是目前整个西欧最高的住宅项目。价格最低的一居室（套内使用面积54平方米），起售价为59.5万英镑（约合509万元人民币），67层的顶层公寓的售价超过300万英镑（约合2570万元人民币）。
伦敦之巅坐落在伦敦东部的西印度码头，比邻著名的金丝雀码头（Canary Wharf），众多全球知名的银行和金融企业把它们在欧洲的总部安排在这里，也使得金丝雀码头成为伦敦继伦敦金融城（City of London）之后另外一个重要的金融中心。
因为位置紧靠泰晤士河弧形道，加上建筑本身采用三叶草弧形设计，短进深，大开间，使这座摩天大楼的每一户都保证至少拥有双面景观，有些户型更是达到了难得的270度连续景观。大楼的室内设计也力求为住客提供五星级的体验，其中将包括位于35层的能俯瞰整个伦敦城的泳池、酒吧、餐厅、健身房以及电影院。
伦敦之巅是绿地在欧洲最重要的项目。事实上，绿地看起来一向乐于开发这种摩天楼项目，头顶“摩天楼专家”“地标建造者”这样的称谓。2012年起绿地开启海外扩张，目前有4个在建或待建项目据称都是当地最高建筑。这样的决定也不仅仅是出于打品牌的考虑。
“我们刚进到一个新的城市，希望找一个有一定体量的、以住宅为主、可以快速开发和建成的项目，资金周转比较快，运营成本也可以降低。”钱文颢这样对《第一财经周刊》描述绿地奉行的扩张策略。此外，绿地也并不打算像多数中资企业那样在英国以买楼的形式做财务投资。“我们完全是从建设开发的角度去拿项目的。”钱文颢说。
2014年，绿地从商业地产集团（Commercial Estates Group）购得这块土地。商业地产集团原先的规划，是要在这里建成一座集办公写字楼、酒店、零售于一体的多功能型摩天楼，然而2008年的金融危机令该计划一直搁置。
那时的绿地对于英国市场几乎还是零经验，而商务写字楼不仅开发过程复杂，建成之后的运营和管理也比住宅类项目要更复杂，所以原有项目规划对绿地而言，存在很大的执行风险。
于是绿地首先去咨询了地区规划部门，希望他们能同意将规划改成住宅开发。伦敦之巅所在的Tower Hamlets地区并没有驳回绿地的请求，只是要求他们先上交新的规划方案。
即使是这点进展，在当时也已经让钱文颢感到非常兴 奋。
因为在这之前，他曾在伦敦看过不少项目，拜访过不同的地区政府，都因制约因素太多，而不得不放弃。所谓的制约，是指每块地的规划，常常带有很多限制性条件，比如有些甚至还要求开发商得先去开发别的项目，才能启动自己的项目。
从2014年年初买下土地到2016年2月正式获得规划批准，事情的推进难度还是超过绿地最初的预计，“在中国是就算还没有图纸，只要确定了这个项目是存在的就可以了，但在英国有了土地没有用，你得拿到这个项目的规划，这个项目才叫存在。拿到规划之前，一切都有可能，一切也有可能变成不可能。”钱文颢说。
一开始，反对的人占了大多数。周边的开发商对这个会给自己带来竞争的项目自然是反对的；当地居民则担心这个庞然大物会影响到他们的景观和光照。在地区规划部门里，人们主要担心这座摩天住宅大楼会引发金丝雀码头地区的人炸，而该地区的配套设施和服务还无法跟上，比如交通、学校、医院、供水，甚至下水道都很难满足如此庞大的人口需求。
绿地最后拿出了2100万英镑（约合1.8亿元人民币）作为社区建设开发费用，还和临近的金丝雀码头集团等开发商签订租赁协议，就施工过程中可能造成的道路占用和损坏达成合作谅解。
此外，绿地选择HOK负责伦敦之巅的建筑设计，这个选择在很大程度上也是出于规划方面的考虑。HOK在金丝雀码头地区曾建过很多办公楼，因而和当地规划部门很熟。
“从一开始，绿地就坚持要在这里建一个住宅大楼，他们希望实现价值最大化，尽量往高里建。当时唯一对高度的制约来自附近城市机场的限制。”HOK伦敦办公室主席Chris Colosimo对《第一财经周刊》介绍说。HOK曾与绿地合作过后者在中国的项目。为了参与伦敦之巅，他们甚至还为绿地配上了会讲中文的员工。
在英国，规划部门里也会有专门的人跟着项目来指导其设计。在伦敦之巅的方案中，规划部门建议整个建筑由一个核心改为两个核心，这意味着每层楼上的房间数比较少，方便邻里沟通，营造和谐环境和氛围。
“虽然绿地是以在全球各地建第一高楼而出名的开发商，但他们并不霸气，而是很愿意听取建议。现在我们改动的方案，对用户体验来讲是更好的，我们不会觉得这是为了拿下规划所做的妥协，而是各方都希望把这个项目做得更好。”Colosimo说。
钱文颢当然明白，英国规划标准与中国国内的情况差异很大。中国有“指标”一说，只要是在若干指标框架内做的规划通常就没问题，可是在英国没有指标概念，就连“谁说了算”这件事都很难说。“他们要看你对地区的贡献值，对周边环境的影响，以及对保障房的解决程度等等综合的评估，这也是制约项目开发最重要的因素―保障房贡献过多，我们的盈利就低，有可能项目做不成，贡献太少，规划就有可能通不过。”钱文颢说。 >> 成熟国家市场法规条例更标准化，如何与政府规划部门做好沟通，以及如何化解公共情绪，这些都是绿地在伦敦之巅项目中所学到的重要经验。
这就需要考虑伦敦住宅市场目前的整体特征。伦敦的住房市场目前存在严重短缺，主要源自于伦敦经济的增长以及人口的急速膨胀。1988年，持续下降多年的伦敦人口在触及670万的底线之后开始反弹，并持续增长，2015年创下的城市人口新纪录是860万人，预计2035年左右将会突破1000万人。根据伦敦市政府的数据，伦敦去年全年新建1.7万套住房，但根据人口增长需求事实上需要至少5万套住房才够。所以，大型的摩天楼属于政府倡导的项目，试图通过这种高密集度的住宅项目来缓解住房短缺问题。
另一方面，根据第一太平戴维斯的数据，伦敦的平均房价目前达到53万英镑（约合454万元人民币）/套，而伦敦人的平均收入为一年3.4万英镑（约合29万元人民币），伦敦人为住房首付平均需要支出9.6万英镑（约合82万元人民币），英国全国的平均水平则只有3.4万英镑。这样的房价水平对于一些收入较好的伦敦人来说都很难承担。
所以更多的伦敦人选择在外地购房，2016年7.75万伦敦人选择在外地买房，比2015年增长了22%。伦敦新市长Sadiq Khan去年上任以来就承诺兴建更多的保障房，但保障房比例最终还是由开发商和地区政府协商决议，2015年到2016年间，伦敦总共兴建了6759套保障房，这是8年以来的最低水平，相比前一年更是大跌了66%。开发商自然倾向于压低保障房数量，因而它们不惜花重金聘请地产咨询顾问，希望能在与地区政府的交涉中占得上风。
如果在伦敦之巅大楼里设置太多保障房，其成本和商品房不相上下，对绿地来说就会亏很多。绿地最后拿出的方案是在Tower Hamlets地区内又买了一块地，专门用于保障房建设，总共投资为1900万英镑（约合1.6亿元人民币），兴建60套高质保障性住房单元。同时在伦敦之巅总共861套公寓中，安排了96间保障房，位于整个大楼的底层，它们与高层的商品房拥有不同的入口。
钱文颢在国内还从来没有为一个项目如此精打细算过。在国内，土地成本要占到整个投资的70%以上，建筑与设计方面的成本所占比重很小，投入的多少不会对整个投资造成太大的变化，但在英国土地只占20%的成本，反而是建筑、设计、顾问服务费之类的占支出大头。伦敦之巅的住户体量大，英国的建筑成本一向很高，如果在室内设计上造价太高，盈利就会有问题。所以G地选择Argent负责室内设计，主要就是看重它的性价比。Argent的首席设计师Nicola Fontanella为众多国际巨星设计过豪宅，绿地认为她的个性和知名度符合以后入住客户的体验和档次。更重要的是Fontanella的方案很华丽，古典与现代结合，但在用材和搭配方面很讨巧，该花钱的地方重点点缀，一般的设计效果就用相对中档的材料。
伦敦之巅项目面临的另一个挑战是消费者的购房偏好问题。
“虽然伦敦之巅这种大体量的住宅项目是市场所急需的，但大多数英国本地的住户比较喜欢所谓的年代建筑，而不喜欢全新的房子。所以伦敦之巅对本地买家来讲吸引力不会很大。”房产经纪公司Cluttons的首席分析员Faisal Durrani对《第一财经周刊》说。
当然，也有让绿地感觉乐观的一面。根据Cluttons最近针对127名来自中东地区高净值资产的个人调查显示，金丝雀码头正是他们在伦敦投资房产的首选区域。Durrani认为，这大概与大量的财富基金投资涌入这一地区有关。“投资者觉得既然他们的政府把这里视为一个安全的投资环境，他们也应该跟上。”Durrani说。
目前半数在伦敦的置房者都是海外买家，而且他们大多数都来自于“新兴市场国家”，这些买家喜欢新建筑，因为这与他们本国的习惯一致。在伦敦中心地区，85%价值在500万英镑（约合4283万元人民币）以上的核心房产由海外买家占有，而价值在1000万英镑以上的房产的所有者则全部都是外国人。
“和许多全球性的城市一样，伦敦中心地区没有足够多的地产供住宅项目开发。伦敦中心地区的土地很少在市场上出售，”第一太平戴维斯全球调研部门总监Yolande Barnes说，“即便有人愿意出售开发住宅项目，显而易见也更倾向于将它们开发成高端奢华项目，以确保更可观的利润。”
HOK伦敦办公室主席Chris Colosimo也表示，伦敦之巅在设计上会体现出对不同背景客户的需求的解决，同时融入很多对未来生活可能性的考虑，比如安装延展性高科技配置，未来人们不再需要预先设置好的技术配置，而是可以自由选择配置自己想要的技术装备。此外还有带冷藏功能的储存空间，方便人们囤积生鲜快递。“过去，你通过测量每个人拥有多少平方米房产来定义成功，现在则是通过拥有多少便利来衡量成功与否。”Colosimo说。
英国的住宅与中国在户型上也有差异，这也是HOK一开始就需要向绿地解释清楚的。比方说中国人很注重朝阳的问题，但在英国，住房的密集度更高，空间有限，更强调高使用率，所以不能保证每间屋子都能朝阳。不过，英国因为相对寒冷多雨，居民喜欢室内尽可能有多的自然光，所以HOK会在挑高设计方案中加入这层考虑因素。
尽管绿地强调“这个项目不会去刻意针对中国市场”，但全球性地产中介公司Knight Frank指出，中国已经成为全球新建住宅项目的最大买家，所以绿地当然不可能忽视自己作为中国品牌，令伦敦之巅对于那些有海外置业投资意愿的本土买家的吸引力。
相比于国内购买住宅项目拥有70年产权并以建筑面积计价，伦敦之巅拥有999年产权、且按套内使用面积计价，对很多国内投资者来说的确有吸引力，去年9月在上海开盘之后，吸引了数百位投资者的争相抢购，甚至有客户预订了一整层。
截至目前，绿地的海外业务已经进入包括美国、澳大利亚、加拿大和英国在内共9个国家的13个城市。中国买家对海外高端住宅项目的需求，正是推动中国开发商积极拓展海外市场的信心来源，尤其是在那些拥有良好教育资源的城市。
根据世邦魏理仕的数据，中国公司2016年在伦敦地产投资达到40亿英镑（约合343亿元人民币），较2015年的投资数据增长了1/3。而根据居外网的统计，中国公民个人海外置业的需求分为4个板块，分别是留学、移民、投资和资产配置，其中需求最旺的，当属于为子女教育考虑的海外购房行为。脱欧之后英镑贬值，这也让在英国买房一下子变得非常划算。
除了绿地以外，目前万达集团也正在伦敦泰晤士河南岸的Wandsworth地区开发203米高的“九榆树一号”住宅社区项目。
这两家都很擅长住宅项目的公司，在伦敦当地也一直较着劲。万达曾对外宣传“九榆树一号将是西欧最高住宅”，直到伦敦之巅在高度上反超，万达才不得不将宣传亮点改成“伦敦一区内最高住宅”。
目前，绿地正在做总承包的招标，伦敦之巅的预计建成时间，已经从开盘时宣布的2020年又延后一年至2021年。但不少购房者仍然对这座摩天大楼能在未来4年内竣工而感到惊叹，因为英国工程建筑施工周期向来缓慢，同样位于金丝雀码头地区，与伦敦之巅相近体量的另一座在建摩天住宅项目South Quay Plaza预计要花7年的时间完成。
接下来就要看绿地是否能兑现承诺了。作为海外项目，中资地产商们不可能从国内直接派驻施工团队，而是需要从当地雇佣建筑承包商。 资料来源：摘自绿地集团官方网站，但该公司并未注明上述项目工程进展。
然而，绿地激进的海外投资策略，已经让它先后在多个海外项目上遭遇了落地危机。绿地在澳大利亚悉尼正在修建的当地第一高的住宅项目―275米高、价值7亿美元的悉尼绿地中心，因与当地的工程承包商Brookfield Multiplex未能达成“商业协议”而被迫中止。在找到新的承建方之前，这个项目将至少被延后两年才能完工。根据英国《金融时报》的报道，2016年3月，在重新规划流程推迟之后，绿地已退出了墨尔本费莱明顿赛马场（Flemington Racecourse）周边地块的交易，此外G地还正在谋求出售纽约布鲁克林太平洋公园（Pacific Park）项目中所持有的70%股份。
万科针对海外项目一向谨慎，它在伦敦地标性住宅―莎士比亚剧场遗址改造项目“The Stage”中，选择的是与本地开发商合作，并持有20%的少数股权。但眼下，在九榆树一号项目上，万达也同样遇到承包商的纠纷，不得不考虑解除与当前承建方之间的合作。纠纷的原因，正是由于后者无法在预计时间之内完成项目建 设。
除了施工问题，绿地的伦敦之巅还有可能会面临其他一些未知挑战。
抵押贷款机构Nationwide预计，伦敦今年房价的涨幅为2%，低于通货膨胀率水平的2.7%。房地产总是离不开大环境的影响，尤其是英国脱欧将带来的不确定性。房产经纪公司Cluttons的首席分析员Faisal Durrani认为，如果英国经济环境动荡持续，最终也会影响海外买家的兴趣。
与此同时，金丝雀码头地区住宅项目市场竞争也日趋激烈。除了伦敦之巅，目前该地区还有4座高层住宅项目已经开工或是等待规划的最终确认，它们都宣称自己是伦敦最高的住宅楼盘之一，并且还请来了诸如Herzog & de Meuron和Foster + Partner等全球顶级的设计事务所。
钱文颢则表示，很庆幸绿地比别人先走了一步，而绿地的最大竞争力，或者说是最大的“赌注”莫过于“4年之内交房”的速度，这是其他开放商做不到的。
绿地此番进军英国，几乎与伦敦之巅同时开发的，还有位于伦敦西南部泰晤士河南岸Wandsworth地区的兰姆啤酒厂（Ram Brewery）项目。它与万达的九榆树一号项目属于同一区，但风格与九榆树一号以及伦敦之巅所代表的现代化超高建筑完全不同。兰姆啤酒厂地块被誉为英国最古老的持续经营的酿酒地，最早可以回溯到16世纪。2014年1月8日，绿地集团正式从英国开发商Minerva手中以9.85亿英镑（约合84.4亿元人民币）的价格将其买入。未来，在这个3万平方米的地块上，绿地的计划是新建661套住房，包括一幢36层的住宅楼，以及9500平方米的商业区，包括商铺、餐厅和酒吧。曾经的啤酒和酒吧连锁Young & Co将被复原，以建造一个啤酒博物馆。
这也是绿地第一次接触古建筑保护项目。啤酒厂项目里以小高层为主，有点像英国的老式联排别墅，外墙采用贴砖，这也符合传统英国人的喜好。
“不过好在就这么一栋楼，量不是太大，否则我们也做不来。”钱文颢说。
显然，绿地的啤酒厂项目听起来更英国本地化一些。它的地理位置也属于传统的英国居住社区，周边成熟的配套设施也比较多，学校也多，令该项目更加适合比较了解这种生活方式和建筑形态的英国本土消费群 体。
对不同的项目采取不一样的设计定位和客群分层，这种多样化的尝试对于刚刚进入英国的绿地来说是有好处的。不过，因为开局的两个项目都很大，也导致绿地短时间内不能继续推进其他新项目。
“等这两个项目正常运转起来，今年或者明年就要开始拿新的项目了。”钱文颢表示，总的来说绿地还是会看好英国房地产市场，毕竟“整个欧洲现在还没有哪个城市能比上伦敦”。