开征物业税的经济效应研究

摘要：近几年，我国许多城市房价不断上涨。居高不下的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难；另一方面可能导致房地产泡沫，引发金融危机。因此，为了抑制房价的快速上涨，政府采取了一系列政策房价仍然没有降下来。那么，政府开征物业税是否可以抑制房价?物业税对房价到底有何影响?本文从开征物业税对财政收入与房地产业两方面的影响对此问题进行了探讨。

关键词：物业税；财政收；房地产

一、开征物业税对财政收入的影响

从国家收入着眼，也许物业税的开征会使国家短期内在商品房的开发税费上收入锐减，但我们应当看到2007年全国税收收入已达49449亿元，比上年增长31.39％，全国财政收入在2006年的基础上再上新台阶，预计达到51亿元，这使得我国减税也存在一定的空间和可行性，目前国家财政也有承担此种减税的能力，从另一个角度来看，政府将40年至70年的土地出让金一次性收取也是一大损失，因为这几十年中土地可能会有很大的升值空间，但物业在保有阶段发生的增值部分由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再配，而流向了保有者，不仅拉大了贫富差距，而且政府也是提前透支了未来的土地升值的税金。

物业税的开征，从收入角度来看有减收的情况，这是改革所必须支付的成本，任何税改都无法避免，但税制改革也将带来税收增长。1994年税制改革后，税收比率(国际上通用的税收负担衡量指标，即一个国家在一定时期税收收入总额占同期GDP的比重)呈不断上升趋势。从1996年后，税收增长开始高于经济增长，从1998年起，税收占GDP的比重基本上每年增加1―1.5个百分点。

二、开征物业税对房地产业的影响

1　对房地产商的影响

房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。征收物业税后，开发商为获取开发土地而预先支付的成本大大降低，从而会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅下降。

物业税将降低房地产商开发成本，可令房产商的资金链宽松不少。无论是资金信贷，还是税费征收，都将直接影响到房地产开发商的钱袋了。由于土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代，使得原来一部分在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段，税收负担将由购房者而非开发商承担。因此，开发商的现金流将大大提高，开发商的资本性投资预计将减少15％―20％，减少的这部分成本将有可能体现在房价的下调上，房价下降将进一步刺激房地产需求，缓解开发商的现金流量状况，也可以减少开发的信贷风险。

2　对投机行为的影响

在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，房地产的过度投机行为主要表现为两种现象：一种是在房地产开发环节的“炒地”现象极为严重，许多好地块在进入完全开发之前大多经过多次转手，土地价格被人为放大，并随着建筑成本被转移到房价中。另一种就是“炒楼”，人们非理性地购置多处住宅并通过频繁转手的方式获取差价利润，由此导致房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，也造成房屋空置率持续攀高的现状。而且，目前的税制保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。在保有阶段发生的增值部分流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。所以，如果物业税能够有效的实施，那么它将有效的打击投机，稳定市场。另一方面，物业税会增加房屋持有者保有时间财产的成

本，从而增大投机风险。更多的人会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。而已经拥有几套房产的人，同样因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应，从而更有利于盘活二手房市场。

3　对房价的影响

物业税开征后，房价未必会随之大幅下调。因为房价上涨由多种因素构成，它蕴含着中央政府与地方政府、供求与需求、经济过热与硬着陆、市场化与计划经济等诸多博弈，对于中国经济这样一个庞大、复杂、矛盾的综合体、仅靠某项单一的政策或行政手段是不够的。业内人士估算，虽然由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30％的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57％，表现在总房价中，成本就下降了29.57％。但是对地产公司来说，房价不会应声而落，短期内反而还将获得超额利润。因为地产商不可能将房价一步降到位，而将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。所以减少的这部分成本既有可能体现在房价的下调，也有可能成为营销费用甚至成为其更加超额的利润。而且根据最新的分析，中国目前的住宅当地产市场总体上是处在供小于求的状况，据估算，城镇每年的买房需求为7.6亿平米，而2006年住宅销售面积近5亿平米，供给明显小于需求的状况下，税收政策的效应很可能达不到抑制房价的目的。