降息后,房贷还款新攻略

从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。其中，五年以上期限贷款利率从原先的7.83%调整为7.74%，下调了0.09个百分点。

这是6年来人民币贷款基准利率第一次下调，尽管下调幅度不大，但是银行个贷专家提醒，贷款利率降了，对投资者来说影响最大也最直接的是房贷。降息后，房贷理财也有“门道”可循，如果选对还贷方式，多种贷款策略组合出击，可以将省息计划执行得更为彻底，为投资者省下借贷成本。

门道一：固定利率转浮动利率

去年在央行接连不断6次加息时，不少月供族纷纷采取了固定利率的方式进行还贷，可一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的法宝。以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差：降息前，5年期固定房贷的优惠利率为6.93%，当时相应的浮动优惠利率为6.6555%，两者仅相差0.27%；但此次降息后，浮动优惠利率降到6.579%，导致两者差距加大到0.351%，若贷款100万元，选择固定利率则意味一年要多还3510元。

新办理房贷可以避开固定利率，那么已经办理了固定利率贷款的购房者该怎么解决“锁定”利率带来的负面效应呢？答案是转贷款。目前，部分拥有固定利率贷款产品的银行可进行利率转换，即固定利率房贷可和浮动利率房贷之间相互转换：原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的，免收违约金。不过，也有银行表示，是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。

门道二：浮动利率加配“双周供”

根据央行的规定，此次5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降幅最小，而商业银行房贷业务中，98%以上的房贷客户选择的都是五年期以上的长期贷款。以50万元贷30年为例，按照等额本息的方式还款，原先贷款利率是7.83%，每个月还款3609.74元，现在利率是7.74%，每个月要还3578.61元，月供节省31.13元，而还款总额则减少11208.73元。如果缩短还款年限，以10年还款为例，每月还款6021.56元，共计应付利息222587.09元，总还款额为722587.09元。按照下调后的利率7.74%计算，每月还款5997.91元，共计应付利息219748.72元，总还款额为719748.72元。实际每月较下调前少支付23.59元的利息款，10年仅减少利息支出2838.37元。

通过计算发现，贷款利率下调之后，原本是浮动利率房贷的投资者其实总体节省得并不多。但是，如果配合“双周供”还款方式一起使用，那么效果就会非常明显，而这种方式对还款压力比较轻的投资者最为适合。

“双周供”是每两周还款一次，虽然感觉上和月供没有太大区别，但是由于按周计算每年有52周，比按月算的48周多出一个月的还款，因此在不知不觉中就缩短了还款年限，实现了省钱的目的。另外，由于按双周还款，加快了每月资金回笼的速度，比较一般的月还款，相当于每个月都有一半的还款额提早还款14天，积少成多也能实现省钱的愿望。计算显示，如果借款30年，通过双周供可以缩短至24.5年，因此总还款额将节省20%，也就是说50万元的借贷总额通过双周供可以少还款近10万元。

门道三：利率调整周期“年变月”

早在2005年3月，中国人民银行的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》中首次提出了利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采用固定利率的确定方式”，这使得按揭贷款客户可以选择自己中意的利率调整周期，即可选择固定贷款利率或浮动利率贷款方式。由于在本次降息之前，贷款利率已经历了长达4年的上升周期，绝大多数房贷借款人对于未来利率“看涨”，所以选择了“次年1月1日”调整。商业银行人士表示，少部分“次月调息”的客户从10月份执行新利率，而绝大部分“次年调息”的老客户要等到明年1月1日才能享受到降息的待遇。

那么，“按月”调整与“按年”调整有多大差别呢？以贷款100万元，期限10年，按月等额本息还款方式为例，假设其2008年8月20日发放贷款，每月20日扣款，那么前者自9月21日开始执行新利率，而后者自2009年1月1日执行新利率，前者较后者少支出月供168元。

因此，一旦利率进入下降通道，申请一年期以上的个人住房按揭贷款的投资者，在与银行签订贷款协议时，贷款利率调整方式不妨选择实行“按月”调整，即调整后的合同贷款利率自央行贷款基准利率调整后的第一个结息日的次日起开始适用，抑或是“按日”调整，即合同贷款利率于人民银行确定的适用新的贷款基准利率的当日进行调整。这样，以后每逢利率下调，“按月”调整都比“按年”调整能领先一步享受节省利息的好处，真正做到让月供紧随利率一起降。

门道四：根据情况还贷或投资

马先生在9月16日早上看到“央行降息”的消息后，马上改变了决定。马先生是“房贷族”，至今欠银行17万元贷款，中秋回家探亲时，父母决定资助他一笔钱把贷款提前还上，想想去年六次加息后高涨的利率，马先生决定采纳父母的意见。但就在看到央行调整贷款利率的消息后，马先生立即改变了主意，“一旦进入降息周期，还贷压力肯定会逐渐减小，现在不用急着还贷，等等再说。”

贷款基准利率的下调，对“房贷族”产生了较大的影响。在央行历次加息后，银行中提前还款的咨询量都会有所增加，过去两年，每年年末都会迎来一个提前还贷的小高峰。但此次央行出台降息政策后，房贷一族还款压力将有所缓解。

从理财的角度讲，家庭资产中有一定的负债率，会增加资产的流动性和增值能力。目前加息周期虽然不能说已经结束，但至少是进入尾声，想提前还贷的“房贷族”可以先想一想：自己身边是否有收益率超过贷款利率的理财产品或投资渠道？如果有，可以把提前还贷缓一缓，拿这笔资金进行投资，用“银行的钱”去获得流动性差额收益。如果没有，那还是提前还贷吧。