用地租理论分析房地产泡沫经济背后的经济危机

摘要：当前我国房地产业蓬勃发展，使得房价迅速抬升，在寻找房价飙升原因的过程中，马克思的地租理论很好的给这个问题得出了答案。本文从经济发展需求、投机因素、政府因素三个方面来分析在土地资源不断的减少的前提下房价一路上扬产生的原因以及与之相联系的领域会受到的影响及背后酝酿的危机，并提出相应的对策。

关键词：地租：房地产；经济危机

由美国“次贷危机”引起的“金融风暴”重创全球的经济，使得我国的经济在多方面受到了巨大的冲击，但房地产这个领域的经济却一路上扬，虽然有短时期的下降，但是反弹后的价格远远超出人民的承受能力。尽管国家出台一系列的措施想要对房价的迅速上涨进行宏观调控，但取得的收效甚微，各地区房价依旧保持较高的水平。因此由房价飙升带来的GDP的上涨含有大量的水分，因此要透过房价飙升这个现象发掘它背后隐藏的经济危机，并对此做出提前的预防。

一、马克思地租理论的科学性

在土地的划分上，马克思认为不同的土地有着优劣之分，地租的变化会随着土地的肥力不同而不同，也会随着土地的位置而变动，这个理论明显的表现在建筑用地上。马克思指出：“建筑地段地租，和一切非农用地地租一样，是由真正的农业地租来调节的。但建筑地段地租有自己的特征：第一，在从事农业时，土地的自然风度、位置影响着地租的形成；而对于建筑地段地租，土地的位置则起决定性作用。第二，土地所有者不参加经营，只是利用社会的进步，坐享其成。第三，在建筑地段地租上，垄断价格在许多情况下占优势，特别是在利用房租对平民进行掠夺和剥削方面占优势。”

地租是地价的基础，地租作为一种经济关系，对于城市经济的运行和调节起到十分重要的作用。地租以其特有的形态将自身的价格转移到土地使用者将要使用土地而得到的商品上。由于我国土地使用者并不享有土地的所有权，因此在现实的活动中，土地使用者转让的并不是土地所有权而是土地使用权的转让，也就是对土地的使用年限的买卖，并且不论土地的租用者使用土地多少年都不能改变土地的所有权。

二、房地产出现经济泡沫的原因分析

由于土地的日益稀少，土地的价格不断上扬，这种局面的持续会导致我国的经济水平增长减慢甚至滞后，从三个方面来分析。

(一)经济发展需求原因

经济发展的加快，对劳动力的需求增加，也带动了城市周边农村人口涌人城市，这部分人对住房的需求急骤上升，需求量不断的增加，刺激了供给的增加。高级技术人才对住宅的需求就更加明显，首先他们的工资水平普遍高于一般工薪阶层的报酬，增强了他们的购买力，其次，在一个地方需要固定的生活也必须有一处固定的住房。城镇化建设的过程中，对优秀的高级技术人才的需求量大，想要留住这部分人也必须解决他们的住房问题同时这也增加了住宅需求。

(二)投机原因

银行等金融机构储蓄利率偏低，使得许多老百姓和商人把闲置资金投向房地产领域，加上开发商的炒作，投资性购房拉动了房价的上升。并且随着农民进城务工或者其他形式增加了自己的收入，对房屋的刚性需求就增大。而随着城镇化进程的推进，人们对房屋的需求只增不减，不管房屋的实际价值如何，面对不断增长的房价，人们也是趋之若鹜。在这一阶段中，住宅的需求增大也就扩大了对土地的需求，急需政府放出更多的建筑用地的指标，但限量的指标有更多的人来争取，也就抬高了土地的竞标价格。而增加的地价又转化在房屋的价格中，由购买者来分担，房屋出售价格的提高，增加了购买者的经济负担。

(三)政府原因

政府是一个服务型的机构，对土地的管理有绝对的权威，但是土地是不可再生的资源，已经使用的部分也不能转化成其他的形式来实现土地的使用权和所有权。但政府在对土地的处理的问题上仍然占绝对的垄断地位，还具有投资功能和服务社会的功能，在房地产业中扮演了双重身份，既是城镇土地所有者又是经营者，这就使得它可以通过自己的身份以极低的价格收取农民土地，转而又以较高的价格转手给房开商获取土地收益。

总而言之，房地产经济的繁荣与土地使用权的流转密切相关，城镇近郊的土地的价格被房开商不断的炒高，政府也不断的提高地价，这就使得商品房的购买者顶着巨额的贷款和月供承担了地价的上涨部分。

三、房地产泡沫经济背后蕴含的经济危机

从建材市场的健康性来分析。由土地价格上涨引起的商品房价格的上升会直接影响到建材市场的发展，群众对房屋需求的减少会导致商品房的囤积，购买数量低于房开商预期的规划。在市场比较疲软的情况下，房开商对商品房的开发进程开始减缓，这就导致了建材市场上对建造房屋所必备的建筑材料用量的减少，最终会导致生产厂家对建筑材料生产的减少。因此矿产的开发也就相应的缩小规模。

从开发商的投资视角来看，商品房的售卖直接影响到开发商的下一步的投资意向。消费者的刚性需求是有限度的，在达到了一定的数量之后需求开始饱和，消费者的购买方向发生转变而把对商品房的购买作为一种投资需求。由于国际背景下的经济波动的影响，使得消费者对房地产的投资持观望态度，房地产业突然的冷淡导致房开商对资金的回笼出现缺口。

从资金来源来看房开商的资金主要是从两个部分筹集而来的，其一是从银行的贷款；其二则是各个股东的出资。商品房的滞销直接导致的结果就是在银行的贷款不能如期的偿还，使得另一个重要的环节受到影响。从银行的贷款偿还能力来看，在土地资源日益稀缺的情况下，银行大量的外借资金而由此引发的信贷投放冲动，刺激了居民对住房的消费和投资需求，并且不断的炒高地价来推高了房价。

从劳动力资源的分部来看，人才的流动性强。人力资源具有很强的地域性，在工资待遇和福利相似的条件下，住房和生活成本成了一个吸引人才流动的亮点。而房地产市场价格的波动的大部分原因是由于城市化等因素的存在引起的，随着城市化进程的不断开展，越来越多的人才愿意留在大城市，城市的人才储备也比乡镇多许多。城市化的进程越快，土地的使用程度就越高，也就不断的推高了房地产的价格。

这几部分环环相扣的影响和联系，使得牵一发而动全身，不论是任何一个领域的周转出现问题都会直接或间接导致其他相关产业出现影响，几个部分的同时衰落更会加重经济危机的爆发。因此，我们要从宏观和微观的角度加以分析和总结，一边从中找到一个能够权衡各方利益的中间点，使各方的积极性都能得到最大的发挥而不致影响到经济的持续发展。