东二环商务带租金有望上行

近两年，东二环商务带一直是京城写字楼市场的焦点，2007年该区域将再添两大亮点。而这将为区域写字楼的租售带来新的契机。

其一是2007年底，东直门综合交通枢纽将建成。东直门综合交通枢纽暨国门第一广场商务区东华广场，总建筑面积79万平方米，总投资额90亿元。包括枢纽、酒店、公寓和写字搂四个部分，最高的建筑物达到150米。项目地下三层汇集了十几条市内公交线路和地铁、城市轻轨铁路，将成为全市规模最大的轨轨换乘综合交通枢纽站。并且，正在规划建设的一条由东直门至首都机场的高速铁路，将拉近东直门与首都机场的距离。

届时，在东直门，就可以轻松完成市内公交、郊区公交、地铁、城市轻轨、机场高速铁路、出租车、水上交通游艇等7种交通形式的转换。而这将为在此区域工作的人员带来极为便利的交通条件，也使东二环地区整体功能与区位形象发生深刻变化。

其二是2007年底，多家“航母”型企业，如中国三大石油巨头――中石油、中石化、中海油，中国物流巨头――中铁物流，中国旅游巨头――中青旅，中国电信巨头――北京移动和北京电信，中国保险巨头――北京人保将全部进驻东二环新的办公大楼。而这些总部型巨头经济还将带动一些外资企业、文化传媒企业对东二环区域的关注。

根据北京中原研究部资料显示，东二环商务带目前总供应量已超过300万平方米。截至2008年，东二环还将陆续建成大量以住宅、高档酒店、商业、会展中心、博物馆、写字楼等为主的相关物业设施。东二环商务带土地较为稀缺，目前东二环沿线几乎无土地可开发，并且拆迁成本较高，因此，东二环写字楼产品定位普遍是甲级写字楼，整体写字楼产品档次较高，部分出售型写字楼售价一般为每平方米23000～25000元。从目前开建的项目看，多为自建和出租类物业，仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等10多个自建并自用的项目，总体量近100多万平方米。

当然，由于东二环写字楼自建项目较多，并且这些总部企业自建的楼盘都会有部分写字楼面积推入市场，无形中增加了整体区域市场的写字楼供应，加剧了市场的竞争。

统计数据显示，在东部几个商务区中，东二环项目的租金水平处于弱势，目前东二环商务带写字楼租金均集中在172元／平方米・月以下，最低为94元／平方米・月。而CBD写字楼平均租金则达到了213元／平方米・月。

不过，与已经形成规模的传统三大商圈不同，东二环商圈除了交通及区域商务环境优势外，还有深厚的文化底蕴。东直门和朝阳门一线曾是北京最繁华的地区，是老北京城的钱粮集散地，雍和宫、天文台等都是宝贵的遗产。并且东二环商务带与国贸、燕莎三个区域连成一片，形成了北京东部大的商务环境，相比较西部金融街、中关村而言，有整体的竞争优势。

随着新保利大厦等高端写字楼项目入驻，区域写字楼租金水平有望抬高。随着奥运的到来，北京多商圈的格局越来越明显，东二环商圈也将显示出自己的独特魅力。

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