“收房门”危机考验华业地产

华业・玫瑰东方遭遇“收房门”危机这一“偶然事件”的背后折射出企业高速发展之下所存在的管理漏洞。由此，华业地产曾经漂亮的业绩能否延续蒙上了些许变数。

送人玫瑰，手有余香。玫瑰虽然姣美但你得当心它的刺。北京华业地产股份有限公司(简称“华业地产”，600240．SH)最近似乎成为不少业主心中“带刺玫瑰”。玫瑰东方、玫瑰郡、玫瑰谷，正是华业地产旗下玫瑰系列产品。

这朵在深圳曾经娇艳绽放的“玫瑰”却在来到北京后出现了水土不服。华业地产在京开发的第一个项目华业・玫瑰东方因为房屋质量问题遭遇“收房门”危机。

对于长期在深圳发展的知名房地产商，此次进京“北上圈地”的意图十分明显。尽管之前华业地产的业绩以及成长性都被机构投资者看好，但这次的变故却给华业地产的发展笼罩上了一层阴影．

“带刺”的玫瑰

“我家楼上邻居的房子漏水了，漏到了我家，我家房子也漏了，漏到了楼下邻居家，原来不深刻理解‘抓狂’，现在我被华业搞得‘抓狂’了。”业主张安表示(应采访对象要求，署名为化名)。

张安是2004年从深圳过来的，就职于京城某平面媒体。他就是冲着“玫瑰”的品牌买房的。据他介绍，业主中还有很多都是从深圳过来的媒体人，都是像他一样看好华业地产的实力。

2005年8月27日，华业・玫瑰东方正式开盘。此前的8月19日，该项目开始内部认购。据透露，内部认购场面火爆，当日即认购180套，很多地产业内人士都参与认购。据华业地产2006年年报显示，华业・玫瑰东方项目回笼开发资金达7．42亿元。

华业・玫瑰东方是精装修项目，位于朝阳路以北、东四环以西的慈云桥旁的朝阳区延静里中街25号，项目占地7万多平方米，总建筑面积25万平方米，由北京高盛华房地产有限公司开发。2007年1月20日是项目办理入住手续的第一天。

“开发商在向我们发放的入住通知中，提出了验收房屋必须先缴纳物业费、取暖费、有线开通费、维修基金、契税等各种名目费用的要求。这些费用的缴纳与我们验收房屋有什么必然联系呢?”张安表示，在没有和玫瑰东方签定买房合同前，售楼小姐三天两头会给你打电话。签约以后好像自己和玫瑰东方就没有任何关系了，签约后售楼小姐从未主动打电话告知你楼盘的进展及有关情况。

当梦想破灭时，从失望到愤怒只需要一小步。真正让张安愤怒的是收房时发现的一大堆质量问题，如室内精装修也存在墙壁和天花板开裂、地板缝隙大、室内所附装饰设备品牌存在差异以及房屋漏水等质量问题。

“除此之外，华业・玫瑰东方还存在着令人担忧的安全问题。”张安指出，比如1、2、3号楼北侧的飘窗完全是与主体工程一体浇铸的，而东、西两侧的飘窗是“阳台改飘窗”后安装的，“几十厘米宽的窗台、沉重的窗体及玻璃，就像拿胶水贴在墙面上似的”。

“这是一个严重的安全隐患问题，而且还属于一个严重的违约行为。我早已经注意到这个问题，并已经多次与开发商交涉，但一直拖延至今拒绝正面答复。”业主刘小姐说起来也是满脸的气愤和无奈。

“这与当初华业・玫瑰东方楼书中所描绘的景象大相径庭。”张安指出。

据悉，1月20日当天，数十位业主向开发商代表提出交涉，要求开发商按照合同规定的样板间的标准交付房屋。并在开发商交付的房屋未达到样板间和楼书中的约定条件前，承担延迟交房的违约金，直到业主验收合格为止。

而开发商方面给业主的答复是，项目在竣工验收时已经通过政府所有的相关验收，并满足和业主约定的交付条件，不需要安排提前集体验收。可以在不影响居住、使用的情况，先收房再整改。

对于开发商提出的先收房再整改，一位接近华业地产的知情人士表示，这是由于按照合同上规定，开发商延迟一天交房，将付给业主万分之三的违约金。先收房再整改就给了华业地产60天的缓冲期。

4月2日，记者拨打了华业地产销售热线，了解得知华业・玫瑰东方已经整改完毕。但该知情人士透露，华业地产并未按规定期限交房，按照合同，开发商仍需向业主支付违约金。但现在开发商对此事只字不提。

4月3日，当记者来到华业・玫瑰东方时，项目内部还是一片繁忙景象。道路、绿地等还没有完工，而水池里也是空空如也，不见一滴水。虽然已经交房，但是还有很多装修工人在进出忙碌着。记者进入2号楼2单元，看见很多门上都有划痕。

管理漏洞

“企业的管理方面存在一定的漏洞。”据曾经就职于华业地产的一位知情人士透露，由于实行了一系列的人员裁减，实行一人多岗制，分工协调管理混乱，很多错误一旦发生了就无法弥补。企业的很多模式在深圳做得很好，到了北京可能就有些“水土不服”。

该人士强调，由于一部分员工从深圳过来，而另一部分员工从北京招聘，由于南北文化等方面差异，两地工作人员的工作习惯、模式和操作方法都很不和谐。

据了解，华业地产第一大股东华业发展，是与国内地产业龙头万科同时诞生的老资格房地产开发企业，在深圳等地开发有嘉宾花园、西武大厦等20多个项目，质量以及口碑一直很好。

但为什么在深圳和北京会产生如此大的反差呢?为什么同为南方的开发商，星河湾却能做出高品质呢?“这主要是因为华业地产初来北京，和当地的承建商之间的磨合不够。承建商方面拖了好几个月的工期。本来合同签的是5月份进场，而承建商9月份才开始施工。冬季施工本来就效果不好，为了赶工期，所以房屋质量上才会出现如此多的问题。”一位知情人士透露。

更让人震惊的是，开发商的高层居然炒房。据内部人士透露，很多公司高层手上都握着好几套房。该人士还透露，前期的客户为正常的客户，而后期的客户主要是关系户，办个手续就行了。一般会有1～2个点的折扣，不过这都是由公司高层操作完成的。“如果一个房地产公司的高层都炒房，违反了最基本的职业操守与游戏规则，在利益的纠缠之下，还谈什么管理，更不用说维护与保障业主的利益了。”某资深地产专家如是评价。

扩张之痛?

“管理方面出现的问题无疑会对华业地产的扩张埋下隐患。”一业内专家表示。

而实际上，华业地产对自己的扩张势头毫不掩饰。

据记者了解，华业地产在北京的第二个项目玫瑰郡正在设计和报批之中，将于今年年底开工。除了深圳和北京，华业地产还将落子广州和武汉，目前已着手进行土地储备。

华业地产系经华业发展(深圳)有限公司(简称“华业发展”)重组后的一家专业的房地产开发上市公司。

华业发展成立于1985年，2002年

末，华业发展以每股5.32元的价格，收购了5075万股内蒙古仕奇股份有限公司(简称内蒙仕奇,600240．SH)股份，成为仕奇股份第一大股东。2005年6月，经内蒙古自治区工商局批准，内蒙仕奇更名为“内蒙华业地产股份有限公司”，同年12月完成股权分置改革。

2006年11月经北京市工商局批准，公司将注册地从内蒙古迁址到北京，更名为北京华业地产股份有限公司。而公司完成迁址更名后，拟通过定向增发的方式融资，加大对北京项目的投入，把北京作为其重点市场。此外，公司还收购了北京优孚房地产开发有限公司的股权，从而获得“朝阳雅苑”项目的开发与经营权。

在展望公司未来的发展时，公司管理层表示，2007年，公司将加快新项目的开发建设，加大资本运作力度，加大土地储备。据了解，目前大股东已付完地价的土地有50多万平方米，主要分布在深圳和广州，另外大股东在北京等地还有一级开发土地约3600亩，准备一级开发完后挂牌拿下，在适当时候注入上市公司。

“快速的扩张的确给企业的发展带来了一些负面的影响。”据知情人士表示，因为华业地产正在从以往的单纯做项目逐步形成多元化发展，但是由于自身的基础不扎实，所以造成了体制、管理等方面的一些问题。华业・玫瑰东方的问题可能就是一个缩影。

业绩受损?

华业・玫瑰东方遭遇的收房纠纷和华业地产曾经的业绩形成了鲜明的对比。

据华业地产1月25日的2006年年度报告显示，报告期内，该公司实现主营业务收入11.2亿元，较上年同期增长7447．38％；实现净利润1．18亿元，其上年同期净利润为1136．02万元，同比增长938．72％，每股收益为0．34元，较上年同期增长466．67％。

华业・玫瑰东方一期住宅竣工结算可谓对华业地产的业绩增长功不可没。该项目结算面积为11.44万平方米，结算收入110839．41万元，结算成本84376．87万元，毛利率约为23．87％。

另外，华业・玫瑰东方项目的二期住宅及办公楼“华业国际中心”销售状况良好，住宅整体销售率达到了99％。此外公司还保留了3．1万平方米的商铺未售，整体出租给了北京彭迪安家私。目前，公司拥有的出租物业面积近5万平方米，月租金收入320万元。

不仅如此，华业地产还计划在今后新开发的楼盘中，都预留一部分商铺长期持有以用来获得出租收益。而公司预计北京第二个项目玫瑰郡的赢利能力将显著超出第一个项目华业・玫瑰东方。

在联合证券分析师鱼晋华看来，经过上市初期的投入，华业地产已从2006年开始进入回报期。公司现有项目四个，分布在深圳、北京及长春三地，合计建筑面积80万平方米，预计净利润将达到14亿元。随着这些项目的陆续开发和贡献利润，公司将进入业绩高速成长期。

但“收房门”对华业地产今后的业绩走势似乎多少投上了一层阴影。

“一个高速发展的企业竟然做出这么低劣的产品，无疑是发人深省的。而这种只重视眼前利益的短视行为对华业地产的股价将会产生不良的影响。”一位业内人士表示，投资者虽然很看重公司业绩和机构评估，但是这种负面新闻多多少少会使一些投资者望而却步。

“华业地产的问题能从多大程度上影响该股股价目前不好说，还得看市场的表现。因为现在整个行业都处于非理性状态。”国泰君安证券分析师张宇态度很谨慎。

但是买房人有自己的判断。此前一直关注华业・玫瑰郡的齐小姐听说华业-玫瑰东方的事情后就打了“退堂鼓”。“在北京的第一个精装修项目就发现那么多问题，我不敢想象玫瑰郡情况会是怎样。”齐小姐的一句话反映了买房人的普遍心态。

同样，张安在和记者聊天中也谈到，现在出现的收房纠纷比较普遍，结果是双方利益都受损。作为买房人来讲，就是希望都想花钱买到令人满意的产品，所以很多买房人都是通过朋友相互介绍了解到开发商的实力和口碑。本来冲着华业地产在深圳的名声，买下华业-玫瑰东方的，本还打算介绍朋友买玫瑰郡的，但现在他打消了这个念头。“如果以目前玫瑰东方这样的品质，我是不会让朋友做这个冤大头的。”

对于“收房门”事件之于华业地产在资本市场上的影响，某资深地产分析师认为：“影响股价走势的情况错综复杂，某一件事的影响无法具体评价。但是可以肯定的是，这绝对属利空消息，在房地产股票受‘政策市’影响比较动荡的大势下，投资人对任何风吹草动都是极其敏感的。”

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