时间：2022-10-12 03:38:34
近期《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》公布之后，很多人在思考这个以房养老政策对自己生活可能带来的影响。由此产生了这样的言论：“以房养老，房子都没了，怎么能老有所养？”“妈妈以房养老算了，以后就不用给生活费了”“以房养老这个政策好，养老金的大缺口这样就解决了。”这些说法是否站得住脚？
误区一：必须实行房屋产权转移
以房养老并不是一个新鲜的事物，美国早在20世纪80年代就开始实行这一养老政策。作为以房养老的鼻祖，美国联邦住房管理局开发了倒按揭贷款；联邦国民抵押贷款协会推出了住房保留计划；财务自由老年基金公司提供了非政府担保倒按揭贷款。无论是哪一种模式，美国模式的本质都是住房抵押贷款，老人故去后房屋产权将发生转移。
于是，以房养老传到国内之后，也将房贷倒按揭和房屋产权转移作为了以房养老模式的样板。2005年，南京汤山的“温泉留园”推出政策：拥有该市 60平方米以上产权房、年龄 60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。这是一种变相的房产抵押贷款。南京留园民间版以房养老模式成为全国以房养老政策的先行者。但“留园”模式的效果并不理想，当年仅办理了几笔业务，数量有限。后因股东间的经济纠纷陷入停滞，并最终改成了温泉酒店。
随后，2007年，上海市公积金管理中心曾试行过以房养老模式，有两种方式可供选择：方式一是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；方式二是“倒按揭”模式，房屋抵押后按月从金融机构领取现金直到亡故。试行的结果是真正符合条件的申请人很少，之后不得不停办了这项业务。
2012年，南京市再次进行了以房养老的尝试，这次尝试的发起人是政府。该年4月份，南京发展和改革委员会、南京市民政局、南京市老龄工作委员会共同下发了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，开展以房养老（住房反向抵押贷款）试点业务。但是，直到现在，南京的以房养老试点业务仍停留在政策研讨阶段，没有取得太大的进展。
中国式以房养老进展不大，原因当然有很多，其中最重要的一个问题可能是观念问题。以房养老的终点，是房屋产权在房贷倒按揭之后，从老人的继承人那里转移出去，这恐怕难以被大多数中国人所接受。
事实上，以房养老不必死扣美国模式。不发生产权转移的模式也是可以有的，那就是通过出租房屋来养老。早在2011年，北京和杭州都出台过相关以房租养老的政策。现在的问题是：有没有一个能够从头管到尾的企业，来具体持续性地推进这一系列事情？这些事情应该包括：房屋出租、租房置换、老人安置、养老院联系等。或者干脆由该企业出面，在城市郊区地价较低的地方修建养老院，将老人送入其中，然后把老人手上的房子统一出租，用租金来维持老人的生活。这样老人既可以安享晚年，又不用担心房屋产权的变更。
误区二：可以免除赡养义务
“父母的房子已经抵押给银行倒按揭了，他们也住到郊区的养老院去了。而我和爱人的工作又很忙，好不容易有个节假日，睡觉都来不及，真没时间去看他们。反正，他们的养老问题也全都解决了。”在老人采用了以房养老的做法之后，恐怕很多子女都会很自然地产生上面的想法。难道真的不用再对老人做出赡养了吗？
赡养费如何计算？首先计算子女家庭的人均月收入，子女人均月收入低于最低生活保障线时，视为该子女无力向父母提供赡养费。子女家庭人均月收入高于最低生活保障线时，超出部分，2个子女以内的按50%计算赡养费；3个子女以上的按40%计算赡养费。应付的赡养费除以被赡养人数得出付给每个被赡养人的赡养费。
赡养是子女必须履行的义务。不论父母的养老金是否足够，对老人进行赡养都是天经地义的。如果父母的养老费不够，子女的赡养费就是雪中送炭；如果父母的赡养费充足，那子女的赡养费就是锦上添花。
误区三：可从根本上解决养老金问题
中国养老保险制度框架设立于1997年，养老保险费的60% 进入现收现付制的统筹账户，40%进入对应于基金制的个人账户。在现收现付制下，制度的第一代人并没有为养老金账户做出太大的贡献，就享受到了作为馈赠的养老金，但他们所欠债务却向后人传递，由下一代来偿付；而个人账户几乎全部被用来支付现有退休人员的养老金，成为一种名义账户。因此我国的养老金账户非但没有积累，缺口还越来越大。
2012年12月18日召开的社会保障国际论坛上，中国社科院的《中国养老金发展报告2012》显示：2011年，全国城镇职工养老金收不抵支省份达14个，收支缺口达767亿元，高于2010年。2010年有17个收不抵支，缺口达679亿元；2011年收不抵支的省份虽然减少到14个，但缺口却高于2010年。同时，2011年记账额达到24859亿元，空账额达22156亿元。个人账户空账额继2007年突破万亿元大关后，再次突破2万亿元。中国养老金存在巨大缺口已成为不争的事实。
随着中国人口老龄化的快速到来，这种支付压力将变得越来越难以承受。1990年大约是8个年轻人抚养1个老人；现在大约是3个年轻人抚养1个老人；到了2030年，2个年轻人抚养1个老人；2050年将变成1个年轻人抚养1个老人。
在中国日益迈向老龄化，养老金缺口巨大的今天，以房养老的提出，不失为解决该问题的一条途径。但是，按照现有物价水平，一对平均寿命可以达到80岁的老年夫妇，如果从60岁开始养老，其房产价值必须高于72万元，才能使以房养老的条件得以成立，而且这个房子的产权还必须完全归属于老年夫妇所独有。较高的条件，使得以房养老可能最终只会成为一个小众市场。
从以房养老的鼻祖——美国的情况来看，该模式也并非主流的养老模式。1989年，美国政府开始试点运行以房养老， 1998年，该项目转为正式。经历20多年发展后的今天，每年的签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。由此可以看出，即使是在美国，“反向抵押贷款”式的以房养老也更多只是作为养老收入的补充出现，并非核心收入来源。
以房养老并不能解决养老金问题，最多只能算是一种有益的补充。
当然，以房养老需要解决的问题虽然很多，但在北京、上海、广州、深圳等房价较高的大城市，还是大有可为的。期盼更多更好的养老政策能继续出台，解决老龄化中国的后顾之忧。