农委商品房购房款监管办法

第一条为加强本县商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用和商品房在保修期限内质量问题能得到及时修复，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》等有关法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条凡在本县范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指取得商品房预售资格的房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照商品房预售合同约定支付的购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条县房地产行政管理部门负责本县商品房预售资金的监督管理，主要履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；

（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；

（四）商品房预售资金监管其他有关工作。

中国人民银行县支行、县银监部门负责对监管银行的商品房预售资金监管行为进行监督检查。

县房地产行政管理部门、人民银行、银监部门应建立商品房预售资金监管协调机制，分工协作，相互配合，共同做好商品房预售资金监管工作。

第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后达到购房人可办理转移登记条件止。

商品房质量保证金的监管期限，自项目竣工交付使用开始，至商品房质量保修期满止。

第六条监管额度内的商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款、物业专项维修费用和房屋保修费用及支付本工程其他相关费用。

第七条开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择商品房预售资金监管账户开户银行(以下简称监管银行)，开设商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)，监管专用账户不得支取现金。由县房地产行政管理部门、人民银行、监管银行、开发企业四方签订统一格式的《县商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)，并报县银监部门备案。

监管协议由县房地产行政管理部门、人民银行和银监部门共同制定，应包括监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容。监管协议签订后，监管银行应向开发企业预发放监管专用帐户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

商品房开发项目属单家商业银行贷款或提供按揭的，该银行即为监管银行。属多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业和商业银行商定选择一家相关监管银行。

第八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应当向县房地产行政管理部门提供下列资料：

(一)提供其选定的监管银行资料及预发放的监管专用帐户账号；

(二)监管项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）监管项目建设方案和工程形象进度表；

（四）监管项目各阶段的资金使用计划（用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度）；

（五）申请预售项目工程预算清册；

（六）依法应当提供的其他资料。

第九条开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在3个工作日内向监管银行申请开立正式监管专用帐户账号，并向监管银行提供下列资料：

（一）商品房预售许可证复印件；

（二）监管项目预售资金监管额度意见书；

（三）监管项目用款计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求的其他资料。

监管银行应在正式监管专用帐户账号开立后5个工作日内，将上述资料及开发企业的开户申请书报县人民银行、银监部门备案。

第十条县房地产行政管理部门应当根据监管项目工程类别核定预售项目工程预算清册和预售资金监管额度。商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的150%。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度意见书（附核定的预售项目工程预算清册）报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管项目发生变化，而需调整预售资金监管额度的，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度调整意见书，并报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管银行根据县房地产行政管理部门出具的项目预售资金监管额度意见书或调整意见书实施监管额度的调整。

第十一条开发企业变更预售资金监管银行或者监管专用账户的，应当向县房地产行政管理部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管专用账户中的预售资金全部转入变更后的监管专用账户，并报县人民银行、银监部门备案。

第十二条监管项目的商品房预售资金（购房款）由购房人直接存入监管专用账户。开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。

购房人按揭贷款购买商品房的，开发企业应当提供监管专用账户作为贷款到账账户，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的监管专用账户。

第十三条监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持县房地产行政管理部门出具的监管资金使用意见书及以下材料向监管银行提出书面申请：

（一）地下结构完成节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的地基与基础分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（二）结构封顶节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的主体结构分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（三）竣工验收节点：提交规划验收合格报告；消防验收合格报告；经勘察、设计、施工、监理等单位签字的《房屋建筑工程和市政基础设施工程工程竣工验收报告》；房屋质检部门的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

（四）完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件节点：提交产权登记部门的商品房初始登记证明。

（五）用于支付保修期内的物业维修资金，应提供业主、物业服务公司维修方案及物业主管部门的审查意见。

第十四条在最后一个商品房预售资金拨付节点前，监管专用账户内必须保证有足额的资金转为商品房质量保证金进行监管。

商品房质量保证金的监管额度为申请预售项目工程预算清册总额的5%（参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价）。

商品房质量保证金，用于保修期内商品房的质量保修。

第十五条监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划等材料，严格审核开发企业资金使用申请，不得超额度支付。符合条件的，自申请之日起2个工作日内直接将款项划入收款方账户。

第十六条开发企业应当于每月25日前向县房地产行政管理部门报送当月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当于每月27日前将本银行监管的商品房预售资金情况报县人民银行、银监部门备案。

县房地产行政管理部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管人员应每月巡视监管项目工程进度一次，并将巡视情况记录在案，若发现监管项目工程停工，应列入重点监管对象，并查明停工原因，采取相应的措施。

监管专用账户内归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。

第十七条开发企业监管项目完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件的，县房地产行政管理部门应当及时核算出商品房质量保证金监管额度，并通知监管银行对其额度实施监管，同时终止对监管专用账户中商品房质量保证金额度外资金的监管。

第十八条商品房质量保修期满，开发企业凭县房地产行政管理部门出具的证明材料向监管银行提出监管专用账户撤销申请。监管银行应当按照有关规定办理账户撤销手续。

第十九条开发企业有下列行为之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，并依法或依约定追究其相应责任。同时，将其违法违规行为予以公示，并记入企业的诚信档案和县人民银行的征信系统：

（一）直接收存商品房预售资金的；

（二）未及时将贷款转入专用账户的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（五）与施工单位、监理单位串通，利用虚假证明或采取其他方式违规使用商品房预售资金的。

第二十条监管银行未按监管协议约定拨付商品房预售资金的，开发企业可按监管协议约定，选择其他商业银行作为监管银行。

第二十一条监管银行未按要求受理、审核开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除依法或依约定承担相应责任外，3年内不得在本县承担商品房预售资金的监管。

第二十二条参与商品房预售资金监管的有关部门、机构及其工作人员在商品房预售资金监管工作中、、、泄露企业商业秘密的，由纪检、监察部门依法予以行政处罚，情节严重触犯刑法的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十三条本办法自颁布之日起施行。