海印:商业机会的价值发现者

依靠不断创新的创造力和强大的执行力，海印股份5年来持续成长。

在国内商业地产界，有一个著名的“海印模式”，其创造者就是位于广州的海印集团。这家以5000元起家的公司，到今天已经拥有　16家成熟的商业物业，实现了“做一个，旺一个”的商业传奇。“我们是‘商业机会的价值发现者’，同样的东西，你发现不了价值，我能够发现，这才是海印正在做的事情。”其掌门人邵建明公开表示。

资源产业和商业地产在海印股份中扮演了不同的角色：商业地产可以带来现金流，产生资源收益，资源产业能够使企业有高增长。其实，在海印股份商业地产、高岭土、炭黑三个主营业务中，商业地产业务所占比重呈现上升态势。

自2008年，海印通过定向增发及现金购买的方式注入了海印集团的主题商场及综合性商业物业开发租赁业务之后，具备稳定现金流、盈利能力较强的主题商场和综合性商业物业开发租赁业务，使得公司资产质量和盈利能力得到了提高。

据海印股份公布的2009年度业绩报告显示，2009年海印股份实现营业收入8.51亿元，其中租赁行业营业收入约4.12亿元，几乎占总营收5成；净利润约1.3亿元，毛利率高达64.42%。到2010年，其2010年报显示，商业地产占总净利润比重达87％，在营业收入中也占比57％。据2011年报，海印股份商业物业运营、高岭土、炭黑三块业务分别实现营业收入11.59亿元、2.47亿元、4.15亿元，占主营业务收入为63.42%、13.55%、22.73%；净利润分别为3.78亿元、86.47　万元、782.35　万元。

海印股份的商业运营模式在国内上市公司中极为少见，公司通过长期租赁或并购有价值提升空间的商业物业，重新进行商业定位和工程改造后，再对外租赁并逐年合理稳定提租，简单总结就是：租入━规划建设━租出━盈利。租入与租出间的价格差便是海印股份的主要商业利润来源。

这种独特模式，使得海印在面对2008年全球经济危机时安然度过。在2008年，海印资产注入的11家商场中，除商展中心和番禺休闲外，其他9大商场的物业均为租赁物业。这些商场的盈利模式均比较一致：商场一般以较低的租金与出租方签订期限为10-20年的租赁合同。对场地进行装修后，根据客户和经营需要对场地进行分割，最终以显著高于租入单价的价格租赁给中小商户，较高的出租价与低成本的租入价之间的价差为商场的利润来源。

其实，海印在商业地产领域一直有所动作。2006年，海印斥资2.83亿元收购总统大酒店；2007年总统数码港开业；闲置10年后在2007年动工的“海印又一城”；2009年承租中华广场物业。2011年，海印股份在广东肇庆和广州番禺区先后拿下了两块大面积商业用地，　11月底，海印股份承租国际展贸城项目一期国际名车城，项目定位显示公司独特思维：项目一期国际名车城定位于汽车展示、销售、维护、配件、改装、体验等全产业链服务平台，通过引入经营方与消费者对于位置、距离敏感度均较低的汽车主题，巧妙面对了该项目目前区位尚未具备成熟商业氛围支持生活资料销售的现状，同时可以克服全面自建带来的建设周期久、开发投资大及其给后续经营带来的折旧摊销大、培育期长等优点，充分体现了公司独特的经营思路。

而今，海印股份旗下运营的商业业态多样化，既有电器城、布艺城等专业市场，也有购物中心等综合商场，几乎没有哪两个商城的定位是一样的，这也显示出海印的商业运营绝非简单的复制。海印也总结出一套独有的“海印兵法”：“商业要成功，一定要解决3个问题：第一，消费者为什么要来这里，以及为什么要买。其二，要让消费者在消费的过程中，认为你的东西物有所值，甚至物超所值。最后，要让消费者心甘情愿舍近求远，即使坐飞机也要来，这样你的要价能力就很强。”邵建明说。

正是依靠企业不断创新的创造力和强大的执行力，海印在商业地产领域得到丰厚回报。海印公司2012年上半年年报显示，海印2012年上半年实现营业收入9.61亿元，来自物业出租及管理的营业收入为3.65亿元。