长富汇银“棚改”渐成房地产私募基金配置新趋势

近期，关于棚户区的相关政策不断推出，使得棚户区改造再次成为市场热点。棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程，既可以解决困难群体的住房需求，也可以起到提振经济的作用。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕，并被视为“稳增长”的重要举措。2012年，总理提出要加大棚户区改造力度。2014年，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。自此，新一轮棚改明显提速。2015年“两会”上，总理再次强调要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

统计显示，“十二五”期间，中国开工建设各类保障性住房和棚户区改造工程3600万套。2011年至2014年，全国已累计开工建设超过3200万套，基本建成2000多万套。截至2014年底，通过公共租赁住房、棚改安置住房等多种保障方式，累计解决了4000多万户城镇家庭的住房困难。在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程得到了迅速推进。

中长期来看，棚户区改造项目的大规模落地，对中国房地产市场走势会带来一定的不利影响。截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米创下历史新高，加大了房地产市场高库存、难去化的压力。自2014年以来多地出台棚改货币化安置细则，为加快库存去化，意在促进棚改与利用存量房的有效衔接，开启商品房转公租房的新模式，势将以往传统安置模式，来适应现阶段高库存的楼市现状需求。

资金缺口巨大成为推进棚户区改造面临的最大障碍。如果按照2015年棚户区改造规模将不低于2014年的470万户来算，按每户50平方米，建安成本3000元/平方米计算，仅棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元。而财政部和住建部在2014年下拨的保障安居工程专项资金仅有1193亿元。那么，即便保障安居工程专项资金全额用于棚户区改造，再加上国开行的千亿元贷款，距离所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口。在财政和政策性金融资源不足或难以大幅投入的条件下，有效策略是政府主导，即建立适当的政策激励环境，引导社会资金参与到棚户区改造中，促进政府开启创新融资模式，以拓宽融资渠道。

棚户区改造能够成为众多私募基金公司关注的主要原因是：第一，棚户区改造项目前期期间涉及到土地整理和开发，会形成一定的收益，棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；第二，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。一般房地产开发企业做项目都要求自有资金占35%，而做棚改项目的自有资金只要求20%，除了自有资金、银行贷款和债券，房企开发棚改项目还有信托、资管、房地产私募基金等其他资金渠道来源。现阶段，私募基金公司积极布局棚改已成行业趋势，与此同时，房地产私募基金企业也需要直面棚改项目可能存在的以下三点风险因素，以更好地规避风险。

首先，棚改项目自身存在多重变量。中央政府虽一再强调加大棚户区改造力度，扩大金融机构的支持力度，推进棚户区改造的文件也频繁推出，但真正能让各方受惠的政策因地而异，并未能够全面展开，以至于有些棚改项目会因拆迁、文化保护等原因未能全面完工，时间拖的越久，投资面临的风险也就越大。

其次，当前一些地方的棚户区改造，缺乏对资金筹集、使用等前瞻性研究和统一规划，融资企业在成本、规模等方面也存在控制不力的现象。除此之外，一些棚户区项目存在的规划不到位、布局不合理、重建轻管，加上配套建设不足的问题，也会使得项目尽管建设完工，但在后期租售上发生不受市场欢迎的现象。这也会使项目资金回收缓慢，加剧项目的违约风险。

最后，现阶段房地产市场低迷，投资者对房地产私募基金产品的谨慎态度，无形中增加了那些规模、实力较弱的私募基金对已投资项目的后续资金募集难度。如果后续资金无法继续跟进，前期投入资金则有可能面临“沉没”的风险。

尽管如此，棚改项目以其较多元化的融资渠道和相对优越的区位，依然受到房地产私募基金的青睐。随着优质棚改项目愈发稀少，棚改项目在彰显其既有优势的同时，也需要严控潜在的风险，这将更加考验房地产私募基金的项目筛选与风险把控能力。

2015年，房地产私募基金已经进入深耕细作的时代，走在行业前面的私募正在尝试多元化的战略布局。长富汇银基金自成立以来，始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展，是最早参与棚改的专业金融机构。在地产基金行业面临大洗牌的环境下，长富汇银私募基金坚持以“价值共建”为导向，专注于机构投资者、高净值客户、交易对手和自身价值的多赢。选择棚改项目进行投资是长富汇银综合考虑宏观经济形势、政策方向等多方面因素后做出的选择。执行层面，为更好地对项目予以把控，做好风险控制，我们总结出如下几点：专注优质项目、耐心选择时机、优化交易结构、强化增值服务、加强回款管理。长富汇银将现金管理和项目甄选视为房地产基金规避风险的主要措施。

2015年长富汇银将对棚改进行重点资产配置，将成立规模较大的棚改专项基金。长富汇银将配合各地政府激活全盘、促进城市转型升级的战略，力争成为私募基金在棚改领域的领军企业，从金融角度为改善民生、拉动经济贡献力量。