REITs在中国的适用性研究

摘要：本文参考和借鉴美国房地产投资信托基金(REITs)运作经验，结合我国房地产融资状况和相关法律制度情况，分析了REITs在中国的可行性和面临的障碍，对在设立和运作方面的一些问题作了初步的探讨和构想。

关键词：REITs房地产投资信托基金房地产融资

REITs即房地产投资信托基金，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。

一、美国的房地产投资信托基金

(一)美国房地产投资信托基金的历史和现状

房地产投资信托基(Real Estate Investment Trusts)最早出现在美国，是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。REITs在美国已有几十年的发展历史，在美国，REITs的长期表现参差不齐，但却．能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报。经过近40多年的发展，在美国目前大约有300个REITs，资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在证券交易所上市交易。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占绝对主导的地位。

(二)美国房地产投资信托基金的运作流程

由于房地产的价值评估较复杂，每日提供REITs的净值成本较高，所以目前美国REITs的发行采用封闭式结构，可以在二级市场流通，其流程如下：(1)提出设立REITs申请，并由受托机构(信托公司)与主管部门设计房地产投资信托基金契约；(2)房地产投资信托契约报请主管部门核准或申请生效；(3)发行受益证券；(4)信用评级；(5)收取投资人资金；(6)基金运用及收取投资收益：基于对信托财产保值的目的，受托人管理运用信托财产，每年编制信托事务处理情况急财产的报告，予以公告；(7)信托财产保管；(8)召集受益人会议、执行受益人会议决议及代为诉讼；(9)依房地产投资信托契约之规定，分配信托之收益、利息及其它利益。如果是定期RE-ITs，在REITs期满信托终止时，还要按照契约规定将信托资产交给受益人。

(三)美国房地产投资信托基金的特点

流动性强。多数REITs能在证券交易所上市交易，中小投资者可以用很少的钱参与房地产业的投资，具有相当高的流动性。

稳定的高现金回报。从发展最成熟的美国市场来看，在1972-2000年中，REITs的β系数平均为0．56，波动性只及S&P500的0．56，而收益率则往往高于S&P500。房地产投资信托既获得稳定的当前收入，又得到富有潜力的资本增值，被投资界誉为“全面收益型”投资。

投资组合管理有效分散风险。在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产投资信托进行资产多样化投资组合管理，使自己的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。作为价值基础的房地产，具有很强的保值功能，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。

(四)美国房地产投资信托的约束机制

资产结构的严格性。美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配作了原则性的规定，从而对其业务性质做出了强制性约定。如对股东人数与持股份额方面予以限制，以防止股份过于集中；其筹集资金的大部分比须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；75％的收入比须来源于房地产租金收入、担保贷款利息收入、房地产销售收入、REITs企业分红等，每年95％)．以上的收益须以分红形式分配给股东。

税收优惠。可以获得有利的税收待遇，房地产信托的投资项目不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。

二、我国引入房地产投资信托机制的可行性

(一)房地产业发展的需要

房地产业是资本密集型行业，具有开发周期长、资金规模大的特点。目前，我国房地产融资主要依靠银行贷款这一单一渠道，而当前房地产市场的不稳定性，使得大量金融风险积聚于商业银行，引入房地产投资信托基金(REITs)，对降低银行金融风险，促进我国房地产业的健康发展，有着积极的作用：REITs间接地将房地产资产证券化，拓宽了房地产融资渠道，降低银行金融风险，并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构，利于公司的持续发展；REITs为分散投资，一般是将所募集的资金投向不同地区、不同种类、不同等级的房地产项目，这能够有效协调房地产行业内部的区域、等级结构，使不同地区的房地产开发与当地的消费水平和城市长期发展规划相适应；REITs专门经营房地产投融资业务，造就出一批专业的房地产投资和经营管理人才，并形成一整套：先进的管理办法，从而促进房地产业人才结构的完善。

(二)信托业发展为KEITs提供了必要的环境

我国的信托业在经历了5次全国性的清理整顿之后，已逐渐步入正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位；重新登记的信托投资公司数量大大减少，在资产规模、股权结构、内部治理、业务拓展能力、风险控制能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步建立；业内信托产品创新气氛浓厚，新产品不断涌现，所有这些都为REITs在中国的推行提供了良好的契机。

(三)投资者需要多样化的投资渠道

随着经济的发展，我国居民储蓄存款增长迅猛，个人投资者非常需要好的投资渠道。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和个人投资者无法进入的矛盾，使我国居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。

三、我国发展房地产投资信托基金面临的主要问题

(一)法律上的障碍

我国目前尚没有《产业投资基金法》，给房地产投资信托基金的募集和运作带来了很大的不确定性，而相对于证券投资基金，REITs的环节多、风险大、周期长，使得实际运作上更加困难。

美国的REITs有2/3上市交易，只有中小投资者能够从事信托投资，风险才能有效地分散，而我国信托法

规定一个信托的发行份数不得超过200份，每份合同不得低于人民币5万元，且不得在公开媒体进行产品宣传等。这一规定把大多数普通投资者挡在了外面。

(二)税制上的障碍

目前信托公司适用的是一般性税收政策，这样就对信托业务的税收征管产生了两大问题：信托收益的征税问题。关于信托收益是否需要交税，纳税时间、纳税义务人及税率等问题现在还未明确。这使得几乎所有的信托产品招募说明书中都没有信托收益的纳税问题说明，导致房地产投资信托产品容易给投资者造成业务不透明的不良印象，不利于信托投资公司信誉的建立。双重征税的问题。根据《信托法》的规定，委托人可以把房产委托给信托公司进行投资，但需产权转移，这时要交纳一定的税金。而受托的信托公司将房产还给委托人时，同样又发生了产权转移，还要交纳税金。这样就大大提高了信托公司的经营成本，阻碍了信托业务的开展。

(三)缺乏良好的市场环境

REITs是以收购完整物业进行经营，进而使投资者获益，而目前我国房地产市场“开发――打散产权销售――套现”的主流模式似乎并未留给REITs可以进行收购的物业不动产。两者模式之间的错位，为REITs在内地的发展设置了瓶颈。中国的金融市场还没有建立起完善的信用体系，市场主体缺乏良好的信用习惯。到目前为止，我国针对房地产项目的信托产品还没有信用评级体系，也没有采用房地产作为抵押物。只有将委托人的风险担保与房地产开发项目提供的抵押结合，才能产生真正的房地产投资信托。REITs的发展是一个系统工程，REITs的运作需要一个专业化的团队，只有国际金融专家、商业运营专家、REITs深层次研究人士，和有本土房地产、金融从业经验的人才有机、高效地结合，方能真正推动REITs发展。而我国目前缺乏的则是真正懂投行业务、有资产管理工作经验的专业人才。同时，我国的房地产业还没有形成成熟的专业分工体系，房地产中介和物业管理公司水平良莠不齐，还不能满足REITs发展的需要。

综上所述，在我国引入房地产投资信托基金具备可行性，尤其在目前我国的货币政策由稳健转为适度从紧，通货膨胀预期较大的经济环境下，引入和大力发展REITs也有一定的紧迫性，对促进我国房地产业的健康发展，拓宽房地产企业的融资渠道有着积极的作用，同时也可以丰富投资品种，分散金融风险。但目前引入和发展REITs面临着法律保障、税收制度和市场环境3大瓶颈，与政策和法律瓶颈相比，市场环境可能是最小的问题，只要政策、法规的环境健全，相关的市场主体会改进自己的市场模式。因此，政府要尽快完善相关法律法规体系，将宽松有利的政策和严格约束的法规双管齐下，把REITs纳入一个健康快速的发展轨道中。