城中村出租房屋管理的规范化问题研究

摘要：在我国加快和谐社会建设的步伐中，城中村已成为大多数城市科学发展所要突出解决的问题，而城中村出租房屋管理的规范化问题又成为其中的棘手问题，本文从城中村房屋出租管理的现状出发，分析其存在的问题，进而从法律规制等方面提出对其规范化建议。

关键词：城中村；出租房屋管理；规范化建议

Abstract: in our country to speed up the pace of construction of harmonious society, the villages has become most city to highlight the scientific development to solve the problems, and villages the leased building standardization of management and become one of the problem, this paper, from the villages rental housing management present situation, analyzes the existing problems, and put forward from the legal regulation of the standardized Suggestions.

Keywords: villages; Rental housing management; Standardization Suggestions

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：

一、城中村出租房屋管理的现状

城中村，从狭义上来说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦可称其为“都市里的村庄”。 从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。过去很多城中村的居民生活水平、经济收入整体都低于村落之外的繁华都市里的城市居民，但是随着市场经济的快速发展，因为城中村自身所具备的很多优势，其“村民”经济状况有很大提高。这些优势中就有其房屋出租价格底廉，加之就近于城市，所以很多外来务工人员和其他流动人员在这里租房，与之同时带动了一些相关产业的兴盛，为城中村居民的经济创收开辟了渠道，但随之而产生的负面影响也很多。

此外，由于城中村房屋出租目前成为多数村民的主要经济来源，城中村的行政管理以村民民委员会或街道办事处等为主，而村落中宗族观念较强，很多粗陋的风俗依然保持，所以在出租房的管理问题上经常是消极的，只注重了其所带来的经济利益，而忽略了对其产生的不利因素的规制。

二、城中村房屋出租存在的问题

相关法律法规的缺失，管理的混乱与不到位，导致城中村房屋出租的问题大量出现，具体来说，主要有以下几点：

1、出租房屋和村民自住房屋的界限不清，导致对出租房屋的登记和管理名不副实，出租房屋底数不清。

2、受利益驱动，为了有更多的房屋用于出租，很多村民违规违法建房，不但带来了很多安全隐患，也为以后城中村的城市化和整体规划带来了阻碍。

3、大部分出租房屋是私下交易，或者是“只交管理费，无人管理”，在税收管理上存在漏洞。

4、出租房屋的“物业管理”的角色基本由房东担当，其管理的不专业、不到位致使盗窃、抢劫等恶性案件在出租房内时有发生。

5、有些地方和部门对加强出租房屋和流动人口管理认识不高，缺乏全面规划和统筹安排。

6、少数地方的出租房屋管理处于无序状态，有些出租房屋成了“”活动、贩毒吸毒、黑恶势力等刑事犯罪的窝点，有的成了偷盗销赃、漂娟、非法传销等藏污纳垢的场所。

7、出租房屋的具体管理工作涉及到公安、建设、民政、工商等多个部门，这些部门按照各自的职责行使管理权限，又因城中村的特殊地理因素，导致部门之间缺乏协调，难以形成合力。

8、.出租房屋和流动人口管理工作的立法相对滞后，工作中无法可依的现象还不同程度地存在。

三、城中村房屋出租管理规范化的建议

1、出租房的登记管理

《租赁房屋治安管理规定》第六条规定：私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人的公安派出所签订治安责任保证书。该规定虽然明确了出租房屋的登记问题，但是现实中由于城中村房屋中出租房屋和村民自住房屋的界限不清，房东为了少交管理费申或者为了吸引更多的外来流动人员的租住，经常不申请登记或使登记与实情大相径庭，流于形式。

所以城中村出租房的登记要从源头上进行管理，具体来说，首先要清理整顿出租房屋的范围，在实际调查的基础上，根据出租房出租的整体情况，具体确定城中村中固定住户自住房屋的面积，继而确定其用于出租或可能用于出租的房屋面积；其次，对这些不同的用于出租或可能用于出租的房屋登记在册，并定期或随机进行抽查核实，继而督促房东积极履行出租房申请登记的义务；最后，可以在在建立完善的登记管理的基础上，建立奖惩机制，对于不按实申报登记的房东在一定期限内限制其房屋出租的权利。

2、出租房的税收管理

城中村出租房屋的房东多数纳税意识差，偷漏税现象普遍。从实际情况来看，受征纳双方信息不对称影响，多数对税收知识了解不够，目觉依法纳税意识不强，主动申报纳税的房东微乎其微。多数房东抱着“能逃则逃，能少则少”的侥幸心理，被动纳税，税务机关查出来就缴，查不出就不缴；另一类房东想方设法钻政策空子，捏造虚假合同，变相出租房，以求不缴或少缴税金。

城中村的出租房屋由于面积不同、地段不同、结构不同、楼层不同、装修程度不同、房东房客喜好不同等，房屋租金往往一房一价，悬殊很大，赁双方多通过日头协议方式和现金交易，隐蔽性强，更加大了税务部门的征管难度。所以要及时、准确、全而地掌握税源变化情况，就要加强日常管理，在出租房登记管理的基础上，分类划片进行定人定责管理。通过拉网式排查，逐户巨门核对，掌握房屋出租情况，以税务机关确认的租金收入为计税依据。同时，对非居住出租房的出租门面店铺登记造册，计算应纳税款，确保记录翔实、准确。

3、出租房的治安管理

治安管理是出租房管理的重中之中，由于目前对出租房的管理上的松散，所以治安形势严峻。城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。所以，必须全面加强出租房屋经营管理和治安管理，实现公安警务、房管人员、社会治安综合治理工作进社区，落实出租房屋和流动人口管理措施，建立长效管理工作机制。

4、相关法律法规的制定完善

从各地的实践看，城中村出租房管理存在的问题的根本原因是是由于各地普遍对出租屋的管理理缺乏明确的、细化的法律规定，因此，在对出租屋的管理理中经常存在无法可依的局面。

目前各地对城中村出租房的管理往往是定期或不定期的整顿排查，但由于这种清理整顿大多简单化为一罚了之，治理成果反复性很强，反弹性很大。因此，必须用制度化、法治化的办法，从城市综合治理体系的构建入手，构筑一个标本兼治的城中村出租屋长效管理理机制。

四、结语

城中村出租房管理的规范化对我们构建社会主义和谐社会具有重要意义，各地应该根据自己的实际情况出发制定和完善城中村房屋租赁的管理制度，总结实践经验，依据有关法律法规，制定出租房屋管理、流动人口管理的地方性法规、制度、条例或办法。唯有此，城中村出租房屋管理工作才能真正在市场经济体制下、在法制轨道上运行，我们的社会和谐才能真正实现。

参考文献：

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[2]陈娉舒，鞠靖，郭力.城市木桶的最短板[J].社区，2005.