何以满城尽卖大“豪宅”

房价持续上涨，市场上供应的楼盘绝大多数为“非普通住宅”。这让许多的工薪阶层感到无奈。在北京、上海等地区。实施已经3年的“普通住宅标准”，一直没有跟随房价上涨的脚步而调整，以至于满城尽卖大“豪宅”。这种不正常的现象引起了广泛的争议。

“你看我买的房子像‘豪宅’吗?”李新建指着自己将要买的一套二手房对记者无奈地说。

李新建要买的是一套小面积二手房，位于上海闵行区外环线以外的黎安新村内，总价为57万元。很老式的房型，两室一厅，建筑面积57.8平方米，房产证上记载此房建于1994年。经过14年的风吹雨打，黎安新村内所有楼幢的外墙都已显得有些灰暗，小区内绿化一般，也无景观设施，与旁边别墅住宅区有着云泥之别。

李新建来自江西一个小县城，在上海打拼了近5年时间后终于攒足了首付款。眼见小孩已慢慢长大，虽然房价已经一涨再涨，远远超过了自己的心理预期，但他还是只能狠下心来把自己变成一个“房奴”。令李新建感到不解却又无奈的是，由于这套房子的成交单价达到9800元/平方米，远远超过所在区域普通住宅7000元/平方米的标准，他必须得和沪上一些高档的楼盘一样按照“非普通住宅”3％的契税标准纳税。

普通住宅和非普通住宅的价格标准，是上海市于2005年制定的，当时是作为房地产宏观调控的一项有力措施而推出的。上海的“普通住宅”的标准须满足三个条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。超过此标准的住宅均称为非普通住宅。在当时的房价水平下，非普通住宅一般都是品质较高的公寓乃至别墅，所以老百姓更习惯于将非普通住宅一统称为“豪宅”。

李新建给记者算了一笔账，如果按照“豪宅”的标准缴纳契税，他要买的这套房子的契税达17100元，而如果按照非普通住宅缴纳契税，只需6000元左右，两者相差11000多元，这相当于他2个月的收入。

“豪宅”遍地开花

在上海、北京等近年房价上涨较快的城市，像李新建这样的工薪阶层普遍面临着这样的烦恼。而且如今的市场上推出的楼盘绝大多数都是“豪宅”，符合标准的普通住宅供应量很小，“逼”着普通买房人必须去购买“豪宅”。

据记者了解，随着近几年房价的上涨，商品住宅价格已今非昔比，很多原本是普通住宅的如今全都“升级”为非普通住宅。根据上海佑威房地产研究中心监测数据显示，2007年内环线以内商品住宅成交均价为19782元/平方米，内中环达11573元/平方米，外郊环为8004元/平方米，这都已超过2005年制定的标准。即使是郊环线以外的区域，2007年成交均价也已达到6579元/平方米。

在二手房市场上，情形也大致相似，随着房价的不断上涨，普通住宅的数量越来越少，沪上一家大型房产中介公司交易部门的负责人告诉记者，目前外环线以内交易的房子，“非普通住宅”占九成。

在北京，这样的尴尬局面同样存在，普通工薪阶层可以购买的房子大都是非普通住宅。目前北京有个说法，即五环以内难寻非普通住宅。记者近日电话咨询位于朝阳北路上华纺易城售楼处得知，目前该楼盘均价为16000元/平方米，该楼盘所处土地级别为五级，按照2005年公布的普通住宅标准，该地区的普通住宅单价应低于7256元/平方米。

北京链家地产市场研发部主任王志伟在接受记者采访时表示，如今在北京，原本是普通二手房云集的通州果园、九棵树等偏远地区，现在的住宅价格也达到“豪宅”标准了。五环以内的区域，能够划入普通住宅的二手房也不易找到。像这种遍地“豪宅”的现象的确有些不正常，这对买房人也构成极大的负担。

催生避税歪招

老百姓“被迫”购买“豪宅”的现象，也催生出各种避税的歪招。

对买卖双方来说，普通住宅与非普通住宅所负担的税负有着很大的不同。首先，非普通住宅需缴纳3％的契税，不能享受契税减半优惠；其次，未满5年出售时非普通住宅要缴纳1％的土地增值税，而普通住宅免土地增值税；另外，满5年后出售非普通住宅还需缴纳出售与购买差额部分营业税(上海为5.55％)，而普通住宅则免交营业税。

为了还能“享受”到普通住宅的优惠政策，京沪一些购房者已开始想方设法来避税。

目前较为常见的避税方式是签订阴阳合同，“做低”房价。比如，如果是容积率和面积都满足要求，那么在房屋买卖合同中出现的成交总价低于实际成交价格，以便单价满足普通住宅价格标准。而多余部分则以现金形式一次性支付给卖家，支付时间为办理产权过户当天。

不过目前通过“做低”房价的方式来达到避税的目的也不一定能够实现。业内人士表示，上海交易中心已根据房源所在的地段、房龄、楼层等对房源进行综合评估，然后确定其市场价，如果偏低，交易中心会提出异议。