华夏幸福:产业升级推动盈利升级

资本市场神话不断演绎。其中，较为抢眼的是华夏幸福在A股猴市中的强劲的走势分外抢眼。而其2012年的优良业绩以及每股高达2元的收益也让人惊叹。某证券公司分析人士对《中国经济信息》记者称：“该股票的K线走势，已经确立强势特征，资金净流入呈递增态势，或许出于该公司的较好的盈利能力。”更有分析人士认为，华夏幸福良好的业绩及资本市场的表现，得益于其推动产业升级的实践和产业新城优秀模式。

盈利大增约五成

3月27日，华夏幸福的2012年的年报显示，2012年，华夏幸福完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%；实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；处于行业较高水平。

2012年华夏幸福所有园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，虽然签约企业家数下降39%，但新增签约投资额较去年增加129%。主要是该公司主动进行调整园区产业定位。公司在园区招商将从单纯注重入园企业家数和投资额，转向更注重入园企业的档次和质量，从而提高单位投资强度和土地利用效率，促进园区的持续高效增长。2012年公司入园企业平均投资额为4.7亿元，而2011年仅为1.65亿。

该公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过3成。

基于业绩及未来趋势的判断，申银万国证券分析师殷姿表示，华夏幸福在2013年将继续维持良好势头。在投资建议上，她重申了“买入”评级。与此同时，宏源证券分析师洪俊骅研报，也给予华夏幸福目标价31.40元的高价（华夏幸福4月9日股价为26.25元），目标涨幅22.08%。此外，银河证券分析师赵强和长城证券分析师苏绪盛均发表研报看好其后市表现，给予推荐评级。

从十大流通股股东的名单看，公募、保险携PE联合进场。公募方面，该股是华商基金和易方达基金所重仓的品种，华商领先企业、华商盛世成长、华商策略精选分列十大流通股股东的第2位、第6位和第9位，其中后两者均为去年第四季度新买入建仓的，而易方达旗下的价值成长和中小盘股票同样位列其中，分列第7位和第8位，形成了5只公募抱团取暖的局面。同时，来自险资的中国平人寿和PE的鼎基资本管理有限公司也位列前十。

华夏幸福被机构踊跃持有的原因是――各种利好，包括业绩大增、高送转、高管增持、招商模式的突破等，更重要的是，独创的产业新城模式和实践推动中国产业升级的成功案例，是华夏幸福业绩持续稳定增长的强大动力。

此外，华夏幸福充足且有梯次的产业新城园区储备能够确保公司未来实现业务模式快速复制，实现收入和利润持久快速增长。如沈阳苏家屯已经开始产生回款，随着各区域开发进度的推进，公司产生回款的新拓展园区数量及回款规模将不断增大，公司的资金状况将进一步得到充实。

布局突破

知名经济学家、中国社会科学院工业经济研究所所长金碚表示，“当前，不少县域资源环境已经出现恶化，建立在人口红利基础上的低成本优势开始消失，生产要素价格比价关系发生变化，在这种情况下，必须尽快实现产业转型升级。”

以产业升级为动力的新型城镇化实践注定将助力华夏幸福持续分享中国发展的红利。华夏幸福基业股份有限公司副总裁轷震宇对此表示：“产业升级是华夏幸福基业发展的前提保障。我们所践行的产业升级包括通过建设产业园区来吸引产业从经济发达地区向欠发达地区进行规模化转移；以龙头企业为核心，吸引企业不断集聚，整合、完善、延长产业链，从而形成产业集群，实现产业的可持续发展，向价值链的高端进军；以及进行新兴产业的孵化与产业创新。”

借势产业升级，自2005年以来，华夏幸福复合增长率一直在100%之上。2011年成功上市，当年公司主营业务收入达到165亿元。2012年，该公司又新签了沈阳苏家屯、廊坊香河、无锡、镇江等5个园区，异地复制能力得以证实。目前，华夏幸福已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设15个产业新城和城市产业综合体。

2013年2月，华夏幸福又与武汉市黄陂区人民政府签订战略合作框架协议。这意味着公司已经由环首都经济圈、环渤海经济区，拓展到长三角及华中地区，形成了覆盖华北、东北、华东、华中全面开发的全国性战略布局。

业内分析指出，区域开发业务的基础是当地的经济发展水平和产业成熟度，因此，华夏幸福在未来进行区域拓展和战略布局时，将聚焦于中国经济热点区域。目前，公司的主要开发区域集中在京津冀地区，未来将逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。此外，除原有综合园区外，主题园区、总部公园、产业港成为公司业务新拓展方向。

从开发区到工业园区，从工业园区到产业新城，华夏幸福基业以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”的发展的模式已得到业界普遍认可。

对于产业新城这一发展模式，中国社科院工业投资与市场研究室主任刘勇表示，未来产业新城可能是中国经济转型发展的一条主线。

“现有的工业园区的道路从空间上割裂城市单独发展快走到头了。与此同时，如果产业结构升级得不到城市的支撑，产业升级是一个空话。如果没有一个高度的现代化体系做拉动，城市化也是一句空话。”刘勇续称：“产业新城有可能是中国经济转型发展的一条主线，不是唯一的。”

刘勇同时指出，从产业新城角度来讲，过去是单纯的产业的增长，如何能够使这个城市的产业和谐发展？就需要实现产业与城市双轮驱动。未来产业新城应该避免以前在开发区、工业园区建设上单纯追求经济发展，要做到转型和升级，真正实现产城融合。

在刘勇看来，华夏幸福基业则是这种“产城融合”的最好范例。

制胜之道

嘉实研究精选基金经理张|认为，中国经济未来将进入一个“结构性减速”的新阶段。在经济快速增长时，特别是在依靠投资拉动的时期，在工业化和城镇化阶段，资本掌握绝对话语权；而在经济减速、股市表现不好的时候，真正管理好、产品好的公司越发凸显出来。

政府、企业以及产业促进机构三方通力合作，优势互补，可以说是华夏幸福产业模式的显著标志。政府充分利用市场的优势，将产业园区交由专业的产业新城投资运营企业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，将市场作用最大化，起到了很好的效果。华夏幸福作为国内领先的产业新城专家，充分利用自己的战略眼光及科学的发展范式，更吸引了一大批投资大、低能耗、产值高的项目。

2012年，华夏幸福与中国联合航空有限公司签订战略合作协议，双方同意按照河北省关于打造高端现代服务产业、战略新兴产业、休闲旅游业、观光农业等全产业齐备的空港新城环北京新机场战略部署，共同推进北京新机场国际临空经济区建设。中联航承诺积极推动中联航和东方航空的航空制造产业、物流产业项目落户临空经济区。

紧接着，华夏幸福又与中国航天科技集团公司签订战略合作框架协议，双方同意深化河北固安航天科技产业园项目全面合作，共同推动航天科技集团下属院所企业在固安项目的建设，将固安航天科技产业园打造成重要的产业发展基地。航天科技集团将安排具有优势和良好发展前景的航天技术应用产业、战略性新兴产业落户园区。

中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴的引入，使得园区招商模式实现新的突破，也为2014-2015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。

华夏幸福工业地产事业部产业研究院院长赵军表示，传统工业园区的开发模式一般分为政府主导、企业主导和政企共同开发三种，易带来投资效率低下、基础设施建设缺失、营运价值观不一致等各种问题。而充分利用市场的作用不仅可减轻政府财政负担，还可有效降低入驻企业的落地投资成本，提高园区的投资效率，实现政府、企业和产业促进机构三方共赢。

“以天安门正南50公里的固安工业园区为例，从2002年成立之初，园区在发展中就坚持走‘市场化运作，多元化投入；企业化经营，专业化招商；标准化管理，个性化服务’的方式，努力推行创新的招商引资模式、立体化的区域推广模式，探索出了一些好的经验。”赵军告诉记者，如“全程无忧的投资服务模式”、“立体化区域推广模式”等都可以为其他园区建设形成借鉴。

目前，固安工业园区现已形成“中国北方电子信息产业基地”、“中国北方汽车零部件产业基地”和“现代装备制造产业基地”三大产业集群，吸引了京东方、东方信联、阿尔西等国内外众多企业入区发展。

对于这一种模式，中国社科院工业经济研究所研究员陈耀表现出极大的兴趣。他指出，华夏幸福主动转型，转向实体。这是企业参与实体经济重塑再造的一个过程，同时也是一个值得借鉴的经典事例。”

上海易居研究院研究员严跃进认为，华夏幸福业绩持续稳步增长的原因，得益于契合国情的产业升级。“同时改变了房企传统的发展模式，值得当前处于困惑期中的市场与房企的推崇”。严跃进指出，这种全国布局的增长势头，表明了华夏幸福的产业升级具备较好的生命力。随着时间的推进，其经济效益将会继续得以显现。

事实上，华夏幸福对产业升级方式的思考一直处于探索过程中，其与中国国际经济交流中心共同了《中国产业升级报告》，这是中国首份关于产业升级的报告。报告中，该企业表现出对中国产业升级的发展路径和实践经验的极大关注。“这种模式，立足中国市场，以创新及战略眼光改变了房企传统的发展模式，值得当前处于困惑期中的市场与房企的推崇。”严跃进表示。