控股股东所有制性质对房地产企业土地获取策略的影响探讨

内容摘要：本文选取了2005-2010年沪深两市上市房地产公司数据，从上市房地产公司拿地规模、市场布局、合作拿地三个角度检验控股股东所有制性质对房地产企业公开市场上土地获取策略的影响，并得出结论。

关键词：所有制性质 土地公开出让市场 土地获取策略 面板数据

自1998年我国实行住房体制改革以来，在经济保持快速增长、人均收入不断增加、城市化进程持续推进等因素的推动下，我国房地产业获得了巨大的发展，成为拉动整个国民经济前进的重要产业。伴随房地产业的高速发展，越来越多的社会资本进入到房地产业，越来越多的企业加入到地产开发商的行列。2008年开始的新一轮房地产热中，大量的国有企业尤其是央企涌入房地产业，在房地产业的生产资料市场——土地出让市场掀起了一轮轮的“抢地”大战，制造了一个个“地王”。不同所有制性质的房地产企业在土地出让市场上的表现截然不同，其背后的土地获取策略又存在什么不同呢？这些问题在目前国内外的研究文献中都还没有被系统探索过，对此问题的回答将有助于客观、全面评估当前中国房地产业土地出让市场的竞争环境，进而为有效制定该市场的引导和管理政策提供一点参考意见。

房地产企业土地获取策略分析及假说发展

房地产企业应从以下三方面调整土地获取策略以适应土地出让市场的竞争：

（一）拿地规模策略

可供开发土地资源作为房地产企业的核心资源，土地储备量的大小将决定房地产企业未来发展的潜力。同时，获取土地需要投入大量的资金，此举必将减少企业的现金流，放大企业的财务杠杆，增加企业的经营风险。在现实中，房地产企业经常有选择高价大规模拿地还是少量拿地的困扰。

（二）市场布局策略

我国的房地产市场根据发展程度大致分为一、二、三、四线，不同层次的房地产市场因其特点不同而具备不同的战略价值。一线城市如北京、上海等由于较高的城市化、国际化程度，其具有的战略意义为房地产企业所重视；二、三线城市的发展前景明显；四线城市则基本以自我需求为主，其中某些具有地方特色如旅游产业的城市具备了较高的投资价值。房地产企业应该选择单一市场还是复合市场？

（三）合作拿地策略

土地成本高企不下的背景使得合作拿地越来越为房地产企业所接受，合作拿地无疑将分散企业的风险，包括万科地产和保利地产在内的众多房地产企业都不同比例的采用这种拿地形式。房地产企业的土地获取策略受到企业自身因素以及企业外部环境的影响，在自身因素方面，我们认为，房地产在土地出让市场上的土地获取策略较大程度的受到其所有制性质的影响。结合对房地产企业经营和土地出让市场实际情况的把握，我们提出如下假说：

假说一：国有控制的房地产企业的拿地规模大于非国有控制的房地产企业的拿地规模。表现在拿地量上，即国有控制的房地产企业的年度拿地量大于非国有控制的房地产企业的年度拿地量。

假说二：国有控制的房地产企业的市场布局比非国有控制的房地产企业的市场布局完善，市场范围涉及一、二、三、四线多级市场，非国有控制的房地产企业受于自身实力的制约，其市场布局较为单一。表现在拿地集中度（HHI）上，即国有控制的房地产企业的HHI小于非国有控制的房地产企业的HHI。

假说三：非国有控制的房地产企业相比国有控制的房地产企业，更倾向于通过合作拿地的方式获得土地。表现在非国有控制的房地产企业合作拿地的次数更多、比例更大上。

样本数据和模型

（一）样本选取

出于数据的可获取性和可比性的考虑，本文的研究聚焦于土地公开出让市场，也就是“招拍挂”市场。同时，为保证数据来源的一致性，本文选择在沪深两市上市的房地产企业作为研究对象。本文对房地产上市公司的样本构造通过以下过程：房地产板块的选择依据上海证券交易所和深圳证券交易所的行业分类法，提取房地产行业下所有的A股上市公司，并去除处在ST、SST和S等状态下的公司，以去掉异常值。提取了这些上市公司2005-2010年的主要数据。选择从2005年开始，是考虑到我国土地出让制度由协议划拨全面转向“招拍挂”是在2004年的“831”大限之后。保证一定规模的数据样本量的同时，去除所有主要数据缺失的公司，我们遴选出31家企业的6年观察值，共186个样本。所有公司层面的数据都来源于沪深两市各公司的年报，分析软件是STATA 11.0。

（二）变量设定

1.解释变量。控股股东所有制性质，采用虚拟变量，企业的第一大股东为国有股东时，定义为国有控制，设定为1，企业的第一大股东为民营及外资股东时，定义为非国有控制，设定为0。

2.被解释变量。本文对城市的划分采用全球著名房地产咨询公司仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》报告，将北京、上海、深圳、广州这4个城市作为一线城市，将天津、南京、重庆等15个城市作为二线城市，将长沙、南通、徐州等25个城市作为三线城市，其他城市作为四线城市。拿地规模（年度拿地量），以房地产企业年度拿地面积（万平方米）来描述，分别计算房地产企业2005-2010年的年度拿地量。市场布局（拿地集中度），根据仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》对一、二、三、四线城市的划分，计算HHI(Herfindahl)指数。合作拿地（合作拿地与否），采用虚拟变量，如果存在合作拿地的情况则设定为1，否则设定为0。

3.控制变量。公司规模，以房地产上市公司的营业收入来衡量，反映公司的整体实力。财务杠杆，以房地产上市公司的资产负债率来衡量，反映公司的资金实力。高管持股，采用虚拟变量，如果存在高管持股情况则设定为1，否则设定为0。多元化经营，采用虚拟变量，房地产企业专业化经营为1，多元化经营则设定为0。表 1 给出了变量名称、符号及含义。

（三）回归模型设定

在选取了以上的变量之后，具体的回归方程为：

lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ

hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ

coop=α+β1prop+β2size+β3

leve+β4own+β5multi +μ

本文的回归分析将以面板数据模型的分析方法为主，随机效应模型或固定效应模型并通过Hausman检验选择其中更优的，同时，跟混合截面数据最小二乘法回归（Pooled OLS Model）进行对比，通过F检验和LM检验来进行取舍。

控股股东所有制性质与土地获取策略的实证分析

（一）主要变量描述性统计特点

从31家房地产上市公司6年的186个样本的描述性统计和虚拟变量频数指标来看，年度平均拿地量标准差显示房地产企业之间的年度拿地量差别很大；从年度拿地集中度的分布来看，存在跨区域经营的房地产企业，也存在集中经营的房地产企业；合作拿地方面，合作拿地、独立拿地的房地产企业都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入选的31家房地产企业，其中有23家所有制性质为国有控制，8家所有制性质为非国有控制（见表2、表3）。

（二）回归结果分析

本文以31家房地产企业六年的面板数据进行方程回归，通过Hausman检验、LM检验以及F检验可以看到，对于三个回归方程来说，都优选随机效应模型（见表4）。

回归结果主要有以下几个方面：prop对lq的影响系数为正，且在10%的水平下显著，这表明，所有制性质为国有控制的房地产企业的拿地量明显高于所有制性质为非国有控制的房地产企业。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合，再次证明所有制性质对房地产企业的拿地规模具有较大的影响。prop对hhi的影响系数为负，且在10%的水平下显著，这说明，所有制性质为国有控制的房地产企业拿地的集中度小于所有制性质为非国有控制的房地产企业，即国有控制的房地产企业拿地更为分散，非国有控制的房地产企业的拿地更为集中。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论是吻合的，证明所有制性质对房地产企业的市场布局存在较大的影响。prop对coop的影响系数为正，但不显著。这表明，所有制性质不同的房地产企业在合作拿地方面没有太大的偏好，更有可能是出于对适应产业环境的正常反应，这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合。

结论与启示

2005年到2010年，总体而言，伴随房地产业的发展，房地产企业的企业规模在不断增大，房地产企业的拿地规模不断上升。从主要变量之间的相关系数和回归分析结果来看，首先，所有制性质与拿地规模呈显著的正相关；其次，所有制性质与拿地集中度呈显著的负相关，所有制性质影响房地产企业的市场布局；再次，所有制性质与合作拿地没有显著的相关关系。从实证的结果来看，本文的结论是国有控制的房地产企业的土地获取策略更为激进，在土地出让市场竞争中略占上风。

从prop在三个方程中系数来看，所有制性质影响比较大的方面还是拿地量方面，这也从侧面证实了我国国有企业在做大的同时并没有更多的关注量方面，国有企业在市场上的竞争力仍然主要体现在规模上，国有控制的房地产企业同样如此。企业规模是影响房地产企业土地获取策略的重要因素；财务杠杆对房地产企业的土地获取策略影响不大，可能源于房地产企业普遍采取较高杠杆水平的经营策略，这从侧面说明作为资金密集型产业，资金是房地产企业发展依赖的重要资源；高管持股的房地产企业拿地量明显小于高管没有持股的房地产企业，可能是因为高管作为企业股东更能从利润最大化出发，理智选择公司发展战略，也可能是因为高管持股后，企业经营更为保守。

房地产企业要提升自己的资金获取能力。房地产业作为资本密集型产业，房地产企业更多扮演的是资源整合商，房地产业的技术性壁垒并不高，在高利润的吸引下，众多资本的进入使得房地产业竞争激烈，加上宏观调控政策的长期伴随，对房地产企业的资金获取能力要求越来越高。房地产企业应该分散经营风险，完善企业的市场布局，实现在一、二、三、四线城市的完善布局，在城市类型进入问题上，可以在一、二、三、四线城市之间进行投资组合。政府行为方面，要继续加强对地方政府土地出让行为的监督，提高透明度，对寻租等腐败行为严惩不怠。同时，应该限制国有企业过多的介入房地产业，避免国有资源的浪费和不合理配置。

参考文献：

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