A股房企融资曙光初现

股市如棋局局新，7月充斥着A股房企停牌潮与再融资开闸传闻，8月初停牌月余的新湖中宝和海印股份双双抛出了融资预案。在7月A股上市房企密集停牌之后，沉寂3年的房企再融资曙光初现。

自2010年10月以来，A股上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。但进入今年7月份以来，从金丰投资停牌开始，陆续有宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股及中弘股份等多家房企因筹划重大事项停牌。除绿地收购金丰的重大资产重组之外，多数是直接再融资用于项目开发。

如今两家上市房企同时抛出定增计划，并且融资额达到几十亿元。市场分析人士认为，在政策口径未变情况下，实际审核已经有所松动，尤其有保障房项目的房企，最有可能深度试水再融资，这使得新一轮房企再融资闸门有望“结构性”开闸。

两房企抛再融资预案

停牌近一个月的浙江新湖中宝，8月1日晚间，突然宣布定向配股计划，拟以不低于每股3.07元，非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，主要用于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

8月2日，广东海印股份也抛出定向增发预案，拟向公司控股股东广州海印集团在内的不超过10名的特定投资者发行不超过1亿股的股份，发行价格不低于8.34元/股，预计募集资金8.34亿元。此次募集资金用于广州国际商品展贸城――国际汽车展览交易中心项目及补充流动资金。

方案后，市场将其与新湖中宝的定增方案并列，作为房企再融资开闸的重要信号予以解读。有趣的是，被市场归属于商业地产板块的海印股份，却在极力撇清与商业地产的关系，这被解读成为其定增铺路。

但8月2日，海印股份却以“因媒体报道了与广东海印机关股份有限公司非公开发行股票有关的信息”为由临时停牌。

8月2日，海印股份的董秘潘尉对广州媒体表示：“公司定位是商业运营服务商，不是房地产企业。此次增发无关房企再融资。”但记者查阅资料发现，海印股份在2012年年报自述2013年重点开展的工作时，主要表述了两块，其中一块即为“商业地产业务”。海印如此表态，可见当下市场敏感度。

风生则水起。近期，地产股经常受到再融资传言、高层表态和政策面的影响而出现震荡。8月2日，两房企的定向方案使得A股房地产板块出现大幅上涨，刚复牌的新湖中宝涨停。

自2010年以来，为响应房地产宏观调控政策基调，数十家房企重大资产重组或再融资方案被终止实施。

而今年7月以来，多家停牌房企中首现正式公布再融资预案，印证了房企再融资重新开闸传闻非虚。

“具体能否通过，还需要等证监会审核结果，但这对于地产股本身是个好事。”国金证券财富管理中心分析师孙宏廷告诉记者，该增发方案能够推出，说明房企再融资有条件放开，正在逐步成行。

或借道保障房

融资预案是否能通过，A股再融资会否再开闸，显然是当前的焦点。在严控之下，此前多次未通过再融资的海印股份就深知其中艰难。

并不是所有再融资都会得以放行。“现在商业地产过热，所以海印控股关于商业地产再融资能否通过不好判断，但对保障房项目就态度鲜明。我们也一直比较关注新湖中宝，因为这次新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，所以确实有通过的可能。”孙宏廷表示。

根据监管层近期表述，再融资有望借道国家支持的保障房和旧改项目进行突破，因为上述项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向。

今年6月份国务院常务会议上，总理提出研究部署加快棚户区改造。7月30日，中共中央召开政治局会议提出：“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”

态度更加鲜明的是，8月2日，证监会新闻发言人在收市后的记者会上强调，涉及棚户区改造的再融资与居民住宅项目不同，涉及居民住房项目的房地产企业再融资依然被严格限制，需要依据国土资源部出具的认定意见，来对这些再融资进行行政审核。

新湖中宝近期公告表示：“把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，本次所需资金量较大……因此，通过本次非公开发行，将拓宽公司的融资渠道及项目投资资金来源，保证棚户区改造项目的顺利实施。”

21世纪不动产分析师张磊表示，预计接下来拥有保障房和旧改项目的房企将受益，尤其是不少A股上市房企旧改项目体量庞大。华夏幸福、冠城大通、福星股份、招商地产等均有大量旧改项目，万科旧改项目已经超过300万平米，保利地产的旧改计划投资额超300亿元，金地集团旧改计划投资也超过100亿元。

全面放开仍无望

结构性放开，并不意味着再融资或充足地全面开闸。此前绿地借壳金丰欲A股上市，目前仍无定论。8月2日，证监会再度提及对房企再融资的态度未变，即仍遵循国务院2010年和2013年的稳健要求，对于存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

张磊表示，短期内房企再融资没看到放行的迹象，如放开必定招致地价和房价的全面上涨，这是决策层绝不愿意看到的。而国际评级机构标普董事符蓓日前提醒，目前不是房企再融资开闸最好时机，因为内地楼市依然非常火热，房企买地积极，一线城市更频现新地王，政府不应在此时火上加油。

孙宏廷说，如只是结构性放开，对房地产行业本身影响影响并不算太大。因为保障房建设和旧改项目存在周转慢、毛利低的缺陷，多数房企不可能深度参与。

但这一消息或对伤痕累累的A股中小房企形成一定利好。据Wind统计，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企2013年中报业绩预告， 20家中小房企均是“预亏”，占比32.79%。此前万好万家公布其重组预案，由房地产开发等变更为镍合金的冶炼与加工，这也是今年A股首例房企退出。

中银国际认为，再融资放开传闻，对板块估值修复有利。在低估值和业绩增长确定性的支持下，预期下半年走势震荡盘升。