亚太区房产投资现转机

过去几年，市场对核心物业的需求并没有减少，随着亚洲的退休金、保险和基金增加对房地产上的投资比重，这方面的需求将继续增长。

无论是通过租赁、杠杆或选择位置更佳的物业，越来越多的投资者会愿意接受更高的风险，以换取更大的回报。如果没有额外的经济冲击，刺激经济措施能一如预期重新刺激增长，使得经济和金融情况改善，那么这类接受更高风险的做法将会更加普遍。

2012年下半年亚太地区的经济大幅放缓，而紧随的财政及货币刺激措施使得该地区于2013年出现增长的转机。宏观的经济情况反映出，企业将在2013年增聘人手和扩大商业投资。消费市场普遍拥有较好的抗跌能力，因此零售和住宅房地产市场保持得较为平稳，但不会如其他物业类别般大幅升值。

目前，亚太区主要的风险有：第一，中国经济突然回升将推动国内资本价值，特别是住宅市场。回升的趋势也将带动整个亚太地区的增长，特别是与中国内地经济增长紧密相连的经济体，如澳洲、香港、日本、澳门、新加坡和台湾。第二，由于全球利率长时间保持在低位和亚洲经济好转，越来越多的流动资金将流入亚太区内。资金涌入可能如2009～2010年般导致交易量和资本价值激增。

因此，亚太地区投资者在2013年应考虑四个方面：第一，对于愿意接受降低资本回报，以换取稳定收入的投资者，可考虑市场上具有吸引力的核心物业投资机会。第二，投资者应研究是否可利用核心物业的需求不断增长及亚太区内经济复苏的预期，对资产进行重新定位。第三，可通过发展核心物业或主动的资产管理以提高租户质量，获取非常具吸引力的回报。第四，填补因投资组合贷款人退出，对开发项目造成的风险资本再融资缺口。

而对于中国内地房地产而言，以下五个方面将存在最佳投资机会。第一，物流仓库。稳定的现代化仓库在许多国家提供极具吸引力的购买价格和稳定的收入，其中以中国的预期回报率最高。这些项目将受益于全国物流网络基础设施的投资和持续的效率提升。虽然该投资机会具有吸引力，但投资者应注意，由于建设周期短，加上缺乏透明度，使中期的供应风险难以确定。第二，写字楼。由于甲级与乙级写字楼的租金差距扩大，一线城市核心地段的乙级写字楼可通过改善资产和租客组合，提供升值潜力。第三，酒店。最好的投资机会是一些能提供稳定的，与核心物业回报相若，但传统上并不被视为核心的物业。因此，将经营不善的中国国内品牌酒店重新定位，应该会得到相当丰厚的回报。第四，零售物业。虽然位置非常重要且交易量有限，但零售物业仍然具吸引力。投资机会可在中国个别的一线和二线城市的优质零售物业中寻找。第五，综合开发项目。在中国的综合开发项目可利用具备长者护理或国际学校的概念，从而得益于日益增长的中产需求并较竞争对手拥有突出优势。这类项目具有吸引力，并有机会以较低的成本从政府获得土地。