解除购房合同对债权实现的影响

近年来，随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进，商品房按揭贷款制度受到开发商、银行、购房者的大力追捧并在实践中广为运用，此类纠纷也不断出现；而另一方面，由于开发商所提供的商品房出现烂尾楼、面积缩水、货不对板等原因导致的商品房买卖合同纠纷也不断涌现，对于购房者通过银行按揭方式购买商品房而产生的纠纷如何处理，现行法律法规规定得较为笼统，本文试通过以下案例分析对此类纠纷处理提出建议。

[案例]

2000年1月3日，祁山与广源房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定由祁山购买该公司开发的房屋，房款为242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元办理银行按揭贷款；广源房地产开发公司应于2000年8月31日前将竣工并验收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有权按已付房款以同期银行贷款利率的1.2倍计付违约利息；逾期超过180天，房地产开发公司按已付房款的20%向祁山支付违约金，合同继续履行。2000年3月28日，祁山与建华银行签订《个人住房借款合同》，约定由祁山向银行借款160000元用于购买上述房屋。签约后祁山依约以现金向房地产开发公司支付了房款82350元，建华银行也依约将借款160000元支付给房地产开发公司。但房地产开发公司一直未将房屋交付祁山使用，故祁山诉至法院要求与房地产开发公司解除购房合同，要求房地产开发公司按合同约定返还房款及支付损失，并支付上述款项的20%的违约金。由于购房合同解除，按揭借款合同也应予以解除。建华银行作为第三人参加了诉讼，建华银行原要求与祁山解除住房借款合同及由祁山还款，房地产开发公司承担连带清偿责任，后建华银行撤回上述请求，在本案中不要求与祁山解除住房借款合同。

法院判决：祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应自觉履行。祁山依约以现金和按揭贷款形式付清了房款及相关费用，但房地产开发公司未能按约交付房屋，已构成违约。祁山要求解除购房合同及要求返还房款合理合法，应予支持。祁山为购房及办理按揭贷款所支付的费用，现因房地产开发公司的违约行为导致合同解除，祁山要求给付上述损失合理合法，应予支持。由于双方约定逾期交付房屋，在合同继续履行的前提下，房地产开发公司需按原告已付房款的20%支付违约金，但现双方均同意解除购房合同，故祁山要求房地产公司按已付房款的20％支付违约金缺乏依据，法院不予支持。第三人建华银行在诉讼过程中撤回其要求与祁山解除楼宇按揭合同的请求，属其依法行使诉讼权利，法院予以支持。原告要求解除楼宇按揭合同属另一法律关系，应另案处理。判决如下：一、祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》予以解除；二、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山房款191858元。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息；三、自本判决生效之日起５日内，房地产开发公司给付祁山各项费用7600元。逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。四、驳回祁山的其他诉讼请求。

[分析］

本案属于一般的商品房购销合同纠纷，因为银行的介入，使得本案又不同于普通的商品房购销合同纠纷。因为购房人的购房款是由两部分组成的，一部分是由购房人以现金形式向开发商支付的首期款，另一部分是购房人以银行贷款形式向开发商支付的余款。在这种情况下，由于购房合同被解除或被确认无效、撤消，就会产生以下问题：1. 购房款如何返还给银行和购房人的操作问题；2. 开发商无支付能力时，购房人的责任承担问题；3. 对银行抵押权的影响及对按揭合同效力的影响问题。为解决前述问题，需从以下方面进行分析：

一、楼宇按揭涉及的法律关系。楼宇按揭涉及三方主体、三个法律关系。三方主体是购房借款人、银行、房地产开发商；三个法律关系是，借款人和房屋开发商之间是房屋买卖合同关系，借款人与银行之间是抵押贷款合同关系，房屋开发商与银行之间是保证合同关系。银行向购房借款人提供贷款的前提条件是，购房借款人已经与房地产开发商签订了房屋买卖合同，付足规定比例的房价款。购房借款人与银行签订抵押贷款合同，当事人持抵押贷款合同和房屋买卖合同到房地产管理部门办理抵押登记。银行向购房借款人放款，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上。房地产开发商收到贷款后，视为购房借款人已交足房价款，给购房借款人开具房款发票。同时购房借款人在银行开立还款账户，根据抵押贷款合同的约定，按期向该账户还本付息，直至全部贷款还清。在这三个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。本人认为这种观点值得商榷，虽然抵押借款合同与借款合同存在密切的联系，包括借款合同中的抵押物与购房合同的标的物是同一个，借款合同的款项也用于支付购房合同的部分价款，但不能据此认定借款合同是购房合同的从合同，因为借款合同并不以购房合同的存在为前提，它不因购房合同的消灭而消灭，购房合同的无效、可撤消也并不必然导致借款合同的无效、可撤消，故对二者之间关系的准确表述应为：它们是有一定联系但却相互独立的合同。

二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。在按揭纠纷中，当购房者开发商，要求确认房屋买卖合同无效或撤消、解除房屋买卖合同，并返还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。在这种情况下，银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。

三、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后的处理。对此问题如何处理，目前法律法规尚无明确规定，唯有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

四、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后对银行抵押权的影响。《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。担保法对转让行为无效后的法律后果未作规定，《担保法司法解释》第六十七条对抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的效力进行了如下规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据前述规定，购房人转让已办理登记的按揭房屋的法律后果，发生按揭银行对购房人的物上代位权，对第三人开发商的追及权，以及第三人开发商对抗追及权的涤除权，即购房人将已办理抵押登记的按揭房屋转让（实为返还给第三人开发商时，按揭银行可以追及该抵押物行使其抵押权，取得按揭房屋所有权的第三人开发商为了取得无负担的所有权时，可以行使代替清偿的涤除权，代购房人履行债务或者清偿债权而消灭抵押权。取得按揭房屋所有权的开发商不代为清偿的，则按揭银行可以就该按揭房屋行使抵押权。

[防范与建议]

鉴于当前司法实践对小业主通过按揭方式购买商品房而导致的商品房购销合同纠纷如何处理尚无统一、规范做法，为切实维护银行合法权益，建议银行在与购房借款人签订购房抵押担保合同时即对相关问题作出相应约定，防患于未然。

银行可在相关合同中作如下约定：本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应照常履行。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提讼的权利。因各种原因导致商品房买卖合同被确认无效或被撤消、被解除的，借款人同意将商品房出卖人返还的已付购房款及利息、商品房出卖人赔偿的损失，用于清偿借款合同项下的借款债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤消、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或者变更、撤消、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系或采取其他相应措施。

同时，银行应加强贷后管理，在贷后的跟踪检查中一旦发现借款人要求确认购房合同无效或者撤消、解除购房合同且法院极有可能支持其诉讼请求时，银行应及时以有独立请求权第三人参与诉讼，主张权利。

（本文中人名、单位名均为化名）