论完善房地产企业内部控制的战略步骤

[摘 要]内部控制是现代企业加强管理,提高经营效率和效果,实现经营目标的管理工具。受国家宏观调控政策的影响,房地产企业面临外部融资环境恶化,土地及人工成本上升,开发品质要求越来越高等外部因素的影响,建立完善的内部控制制度,对于房地产企业抵御风险、完善治理结构,促进企业健康发展有着非常重要的意义。

[关键词]房地产开发企业 内部控制 战略步骤

一、房地产开发企业内部控制概述

内部控制是以企业各项管理制度为基础,以加强监管、防范风险为目的,通过全方位建立和实施过程控制体系促进企业价值目标的实现。

房地产企业内部控制是企业根据愿景做出的风险分析、对策安排和管理保证的过程,由高管层明确企业发展目标,并在这个目标下分析企业资源,分析行业、市场、宏观政策变化,由各级管理者依据风险管理要求,开展管理工作和风险控制工作。

房地产开发主要通过获得土地使用权让渡,并依据一条标准进行房屋设计、采购、施工和销售,最后向业主交付产品的过程。根据目前宏观形势的变化,政府调控政策密集出台,房地产企业必须根据自身特点、运营质量和管理水平,结合宏观层面和经济规律,不断调整管理行为,促进企业稳步、快速发展。

二、房地产企业内部控制的难点和重点

1、当前环境下房地产企业内部控制的难点主要包括:全球性经济萎缩未完全走出低谷,国家宏观调控政策影响的决策;行业政策变化频繁,企业在筹资、融资、土地收购压力加大;产品单件性、项目分散性导致成本管控复杂;销售形势不明朗,收益和现金流不能有效把握;市场和行业形势多变,风险应对与机会把握之间难以取舍和平衡。

2、房地产企业内部控制要点包括:从战略层面结合行业与市场变化,根据区域发展水平、城市化进程,维持资本运营合理力量和必要的弹性;坚持现金为王的管理原则不放松,保持企业积极稳健的财务政策和有效的支付能力;正确识别、评估企业经营管理风险,按照轻重缓急分别提出应对方案,克服内在管理风险;在机会与风险、效率与管控之间保持合理的平衡,切实保证管理水平和运营质量;慎重决策,保持合理的扩张速度;采取灵活多样的资本运营、合作经营方式,分散投资风险;评估利润增长点与税负增加带来的现金流变化与经营风险;做好品牌运营与人力资源管理工作,实现品牌与人力资源收益。

三、完善房地产开发企业内部控制的战略步骤

1、成立完善的内部控制机构。只有使内部控制机构设置和审计人员的职责具有独立性,才能合理行使相关控制权利,对内部控制的有效性进行监督检查,合理控制企业相关风险。

2、分析内外部环境。房地产企业的外部环境影响力,较其它行业更显得长远和复杂,长期的外部环境影响方面有:一是国际经济形势,特别是国内经济形势及其走势对企业投资方向的影响;二是国家重点发展方向和区域与城市化进程对企业投资重点的影响;三是产业升级与经济转型对企业投资策略的影响。短期的环境影响方面有:一是目前的宏观调控政策,可能影响企业的资本运营;二是金融市场和汇率变化将影响公司筹资与融资;三是我国政府主导经济能力比较强,将影响企业日常经营管理;四是税收政策变化带来的影响等等。

3、制定企业目标。通过对内外部环境的分析,房地产企业管理者必须首先确定企业的目标,分析企业资源能力和利用外部资源可能性与获得的份额,确定对企业目标的实现有影响的重大事项,将企业风险控制与企业管理目标结合起来,使制定的目标与企业的内外部风险管理相契合。

4、根据内外部环境及企业目标识别风险:由于有不确定风险的存在,房地产企业管理者需要对风险事项进行识别。实施内控战略步骤时,需要结合管理目标,对各项目标与实现目标的资源整合、管理行为中的各项潜在风险进行查找,要求企业的管理者对其负面事项进行评估并做出反应。识别的方法一般采用“五力分析法”、“流程查找法”、“报表法”或采用“内部问卷调查”等方法。

5、评估风险:房地产公司的管理者进行风险评估的目的是了解潜在风险事项如何影响企业目标实现的。管理者应从风险发生的可能性和影响程度等方面对风险进行评估。风险发生的可能性是指某项评估出来的风险发生的可能性,影响程度则是指某项风险发生将会带来损失的大小,评估方法一般采用排列组合、回归分析法等方法或工具。

6、风险反应。对于企业评估出来的重要风险,企业都应考虑风险反应方案。房地产企业管理者应理性的分析企业风险发生的可能性和影响,积极制定并实施风险容忍度之内的风险反应方案。

房产企业应对风险容忍度以外的风险进行评估,即对剩余风险进行重新评估,从公司总体的角度、或者组合风险的角度重新计量风险。房地产企业管理者应采取必要措施对企业总体风险进行复合评估,并选择相应的风险反应方案,保证风险在预期的合理控制范围内。

7、控制活动。在制定了相关的风险控制方案以后,房地产企业管理者应实施具体的控制活动保证风险反应方案得到正确执行。控制活动存在于企业的各层面和各个部门,房产企业管理者要根据企业实际情况确定采用的政策和影响该政策的一系列程序,确定这些程序和方法的优化和调整等。

8、信息和沟通。来自于企业内部和外部的相关信息必须以一定的格式和时间间隔进行确认、捕捉和传递,以保证公司的员工能够执行各自的职责。信息与沟通主要存在三个方向:一是风险控制活动过程中的信息与沟通,二是风险评估或重新评估过程中的信息与沟通,三是风险控制结束后反馈机制的信息与沟通。这项工作一般由责任部门与内控部门之间的以多种形式得以实现。

9、监控与持续改进。房地产企业风险管理的监控是指评估风险管理要素的内容以及运行的执行质量等。企业可以通过两种方式对风险管理进行监控――持续监控和个别评估。监控还包括对企业风险管理的记录和对记录的检查,对企业风险管理进行记录和运行情况进行测试和评估,当房产企业根据管控的需要对外报送企业风险管理效率报告时,应为企业的内控管理设计一套记录模式并保持有关的记录。

总之,房地产企业要根据内部控制的基本理论,建立和完善适合企业自身特点的内部控制体系,认真总结和探索内部控制的新方法、新思路,从完善和加强内部管理的角度确保企业持续、稳定、健康发展。

参考文献:

[1]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性[J].财会月刊,2003;12

[2]宋培华.试论企业内部控制的问题及对策[J].集团经济研究,2006;12