浅论房地产开发中的工程造价

摘要：下文分析了建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响,找出造价

与房地产开发中的关联。.讨论了房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需要采取的相关措施和方法,以尽量降低项目的工程造价。

关键词：房地产开发;造价控制；施工方案

中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：

随着我国社会主义市场经济体制的不断发展和完善，房地产行业一直保持着迅猛的发展势头，同时，降低工程成本、提高企业工程投资效益、有效地控制工程造价也是房地产开发中必然考虑的重要课题。本文旨在对工程造价在整个房地产开发中所起的重要作用加以详细论述，并同时提出一些控制工程造价的对策。

工程造价与工程设计阶段的关联

房地产前期的设计主要是确定项目后的可行性研究，也就是研究采取哪种工

程设计方案能让利润实现最大化。在此阶段必须考虑人工、机械和材料等生产要素受到时期、地域影响产生的波动，工程造价一般都有一套标准、恒定的市场参照标准。在设计阶段相关技术人员就按照固定市场价格来测算工程造价，这样，项目的容积率越高、获利自然就越大，此做法经实践检验并不都可行。那么就要把控制工程造价渗透到各项设计和施工措施中去，设计阶段作为工程造价的头等步骤，实现预定目标，自然就要努力控制工程造价，并从以下几方面予以控制：

首先，房地产项目开发单位必须要引进竞争机制，加大管理力度，通过招投标来选取优秀的设计单位，确保设计的合理性、准确性和先进性，避免出现质量问题。也可以通过招投标获取到最佳的设计方案，防止项目设计落后于房地产市场需求，导致长期无法预售出去而造成经济损失；项目设计的好坏将直接关乎建设工期的长短和建设费用的多少，同样也直接影响建设项目以后的经济效益和使用价值，作为一个房地产项目的设计单位，只要能定量分析、测量、计算得到的数据内容，企业都要通过计算、得到较为可靠、翔实的数据，切实考虑到施工的经济性与可能性，在经济分析与设计技术方面要设计完成后再算账，开发商要对设计方案提出切实可行的限额设计目标与要求，并为之创造外部条件；开展图纸会审工作，在正式施工前要将设计施工图纸上存在的不足与缺陷及时弥补和改进，对每个环节都要予以会审、评估，对上面的技术合理性和施工可行性、工程造价的经济性展开审核，将设计中未预料的或已暴露出来的安全隐患切实遏制在萌芽状态，真正规避因设计考虑不细致入微而给施工带来的风险后果。

此外，设计变更一定要谨小慎微，对确实需要发生的设计变更，要由副总经理以上的施工单位领导层亲自签字方为生效。建立健全惩处机制，对应当承担责任的一方予以经济处罚，以提高其警惕性和设计的忧患意识，这会显著减少设计变更，以防施工单位利用设计变更增加工程；通常意义上，施工和安装方案在工程设计图纸中不标记，然而有时候在编制清单或者套用定额时会有一些不确定因素导致的突发难题，有时在设计中不会被考虑到的事项就亟待造价员工自觉熟悉施工图纸和方案，从创造经济效益方面处罚，并根据设计效果向设计人员提出合理化建议。

二、工程造价在招投标阶段的关联

施工建筑单位招投标是工程造价的核心工程。随着国家招投标法的规范实施，招投标活动在工程进展中也迈向了制度化、法制化和规范化的轨道。要最大限度地发挥工程造价管理在招投标阶段的重要作用与价值，就要首先在招投标阶段选择实力雄厚、资金、信用良好的施工企业，以保障项目保质保量地完成，也能让建设企业与施工企业明确双方都能认同的合理的、科学的工程造价。为适应市场经济条件下的房地产行业竞争的需要，让施工单位在保本或者利润较低的前提下，能为获取项目而做出一定程度的让利，达到与国际市场接轨。

在项目评标时，对投标单位要从总报价与单项报价两大方面展开综合性评审。总体符合并不代表单项报价达到标准。投标企业应当在保持总造价恒定不变的基础上，运用不平衡报价方式降低可能变小的项目单价或者未完成的工程量，提升有几率增加的项目单价，以便能在竣工结算时增加工程款。所以说，评标需要做到单价与工程技术工艺和施工方案的综合评审、还要实现相关工程数量和单价的综合评审，最终择优选取施工单位；施工单位也要在工程造价管理中科学明确投标报价，并订立严谨的、准确的招投标合同文件，这样才会减少建设企业与施工单位在履行合同时的矛盾与不必要的纠纷，把造价成本有效控制下来。

三、工程造价在施工阶段中的关联

施工阶段是整个房地产开发工程的中心环节，施工过程中的各项造价指标对

整个工程来说至关重要。施工阶段就是把施工设计方案的图纸与半成品、原材料设备等变成工程实体的过程。施工阶段的造价管理和控制作为整个建设工程造价的有机组成部分。搞好施工阶段的造价管理将直接关乎工程拨款、结算、审价、竣工结算以及工程的建设和使用费用，下面从两个方面对造价管理的重要性展开系统论述：

施工阶段造价管理是开展好竣工结算任务的重要基础。在工程设计概算、施工图预算和竣工决算中，竣工决算是开展建设投资管理的重要步骤，是房地产工程竣工验收、交付使用的主要证明，更是工程造价管理的必然途经。因在施工途中可能会遇到诸如原材料的突然变更、工程量的增加和删减、地质环境的转变或工程规划的某些必要的、临时性的变化等状况，所以应交予施工单位的工程价钱常常不会等同于施工图纸预算得到的工程造价，唯独充分加强施工的造价管理，基于变化中的实际情形，查询并整合工程追加、删减、修改和设计临时更改等通知单，还有企业领导或监理部门负责人的签字凭条，以及材料更换的文字记录和隐蔽性工程验收等，方可精确地办理竣工决算；除此以外，施工过程的造价管理，对于强化经济核算、推进工程管理的进程，及准确反映投资的经济效果、审核、确定工程投资款项都有着重要的现实意义。房地产是一项系统的、繁杂的、专业性强的项目工程，因工期较长、工程技能要求复杂，以及受到各种突况而导致的变动措施，基于此，只考纸上谈兵、按照工程造价专业理论去评估、鉴定是不可取的，必须要走访、调查现场工程，从工程需要的客观实际出发，与施工企业的监理技术人员、施工技术员等相关员工展开密切协商、力争取得第一手现场材料，有针对性、前瞻性地对项目的单位工程、分部工程、分项工程和单项工程的施工阶段进行造价管理。避免过去造价管理只流于形式、不去亲自调查研究而直接造成的经济效益的流失，调动一切积极因素让工程造价在施工中发挥更大的推动作用。

四、工程造价在竣工决算中的关联

工程造价的合理确定是工程竣工决算中不可或缺的一环，在确定工程造价时，要遵循现有的造价管理规定，依据竣工图结合现场签证、隐蔽签证和设计变更开展审核计算，审验是否参照合同及施工图纸制定的规划与任务全部竣工，有否丢弃工程；并认真核实每个环节是否实事求是地予以顺利落实，鉴定其是否可以投入使用，

结语：长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的六辨证关系系。因此项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一 体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献

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