由阎良区经适房建设管理引发的思考

摘要：本文作者通过切身工作体会，解析了当前经济适用住房建设管理中存在的问题，提出了一些个人见解及解决措施。

关键词：经济适用住房；现状；问题；解决措施

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01

一、前言

阎良作为西安“副中心”和渭北工业区航空工业组团，正在向着50万人口、60平方公里规模的西安国际化大都市副中心城市迈进。在加快建设副中心城市的进程中，对住房保障管理工作的要求也在进一步提高。根据我区经济适用住房启动4年以来实施中出现的一系列问题，引发了一系列思考。现就笔者一点不成熟的想法与各位共同探讨。

二、经济适用住房实际建设量和需求量矛盾突出

由于经济适用住房如果由开发企业实施利润空间只有3%，所以开发企业大多没有兴趣，做善事的开发企业更不多。所以阎良区的经济适用住房是由当地区政府组织实施的。阎良区自2009年起启动经济适用住房建设，截至目前建成和在建经济适用住房共计570套，总建筑面积6.7万平方米，总投资1.4亿元。按照成本价累计出售经济适用住房118套，闲置452套尚未销售。收取购房款不足2000万元，建设资金差额1.2亿元。如今出现了这么大的资金缺口，当地政府的压力当然很大。

为什么会出现这种情况呢？难道是销售价格定的太高了吗？不是的。阎良区经济适用住房的出售价格为多层砖混结构每平方米2044元，高层剪力墙结构每平方米2631元，对于阎良区这样一个经济比较发达的城市，与当地的商品房差价已经达到了每平方米1300元以上。销售价格显然不高，居然销售情况这么差，主要原因是申请条件门槛定的较高，符合条件的人群不多，而上级政府又不切实际的下达建设任务。

阎良区的城镇经济适用住房申请条件为家庭人均月收入低于1230元。按照这个标准，我区低收入家庭摸底数据约为800户，其中低保家庭占多数，约占总户数的80%。低保家庭大多以申请廉租住房租金补贴和实物配租保障为主，申请经济适用住房的家庭非常少。如果建设的经济适用住房超过了需求数量，则自然会造成闲置。而上级部门行政性的下达任务，而且签订目标责任书。截止到2012年，累计下达阎良区经济适用住房建设任务400套，实际当地建设570套。任务套数和实际建设套数均远远超过了当地的经济适用住房实际需求，所以才会造成经济适用住房的闲置和资金回笼困难。

三、低收入家庭还是买不起经适房

作为一种以销售为主的保障性住房，经济适用房在解决城市困难群众住房问题中的依然有不少低收入居民买不起。低收入家庭买不起，中等收入家庭不能购买，所以才会出现大量经济适用住房滞销的现象。

城市低收入家庭的收入与经济适用住房销售价格之间的差额矛盾到底有多大呢？拿阎良区的低收入家庭的收入和经济适用住房的价格进行分析作为例证。

阎良区低收入家庭中低保家庭占到了80%，而低保家庭人均月收入不高于410元。这部分人群构成了潜在的购买经济适用住房的主力军。按照一个3口之家进行核算。家庭中一般有两口人有收入，年总收入最高不超过9840元。一套60平方米的经济适用住房，单价按2631元计算，总价为157860元。对一个低收入家庭来说不吃不喝需要16年才能买起。国际上公认的合理的房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比）只为4-6倍（年）。再说家庭也不可能不吃不喝，可能还要供学生上大学等实际消费问题。

在低保家庭以外的低收入家庭仅占到20%，这部分人群即使全部购买经济适用住房，也不可能将所有下达建设的经济适用住房全部消化掉。而且这部分人群中也有相当一部分家庭买不起经济适用住房。

四、经适房易滋生腐败和社会分配不公

虽然经济适用住房开发利润受限，但仍有一部分开发商抱着钻政府空子的想法，进行经济适用住房开发，想方设法攫取经济适用住房建设销售中的灰色利润。我区经济适用住房虽然由政府组织实施，但其他城市有相当多的经济适用住房由开发商进行开发建设和出售。经济适用房由开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。如果对房屋售价控制不严，易使开发商取得不合理的利润。在当前社会诚信系统不完善的条件下，经适房很容易流入到实际不缺房、着眼于升值的投资者手中。比如有的地区就曾出现过开着宝马去买经适房，本不缺房的居民将手中的经适房出租牟利的现象也不鲜见。

笔者认为只要是经济适用房，也就是动用了政府一定的财政，也就是说纳税人的钱，把这笔钱补到了少数人的身上。而在现有的这种管理体制下，又难免有一些腐败行为的发生，所以无论采取什么措施，经济适用房都很难达到解决住房保障，特别是低收入住房的初衷，所以笔者个人认为，还是要取消经济适用房，加大廉租房的建设。

五、建议取消经适房制度，执行一元化的廉租房制度

既然经济适用住房制度有那么多缺陷，倒不如取消经济适用住房制度，取而代之的是廉租住房制度。

“廉租房制度是住房资源匮乏的国家和地区，解决低收入城镇居民住房问题的主要途径和有效办法，廉租房已经有国际成功经验，如新加坡和中国香港等，都是以此来进行保障。”在香港，有 30%的居民住政府廉租房，35%在社会上租房，只有35%的居民才拥有商品房。”廉租房的好处是取得成本较低，不像经适房需要购买，可解决多数低收入者的安居乐业。另一方面，也可为商品房市场腾出发展空间。

“实行廉租住房一元化的住房保障制度，可以促使那些有一定购买商品房能力，而原本希望享受经济适用房的居民，购买符合自身消费能力的商品房。既节约了社会保障性住房资源，又促进了房地产市场的发展。这更能拉动土地、税收和房地产上下游产业经济，以及城市经济全面发展。”

目前我省实行的住房保障政策包括经济适用住房、廉租住房（实物配租、租金补贴）、公共租赁住房、限价商品房，种类繁多，操作起来很是不便，群众理解政策也存在困难，如果把这种复杂的管理变得简单了也是一种贡献。

六、结束语

综上所述，建议取消现行的廉租房和经济适用房并行的“二元化”做法，在西安市或者是阎良区通过实施廉租房制度，即通过实物配租和廉租住房租金补贴两种相结合的方式来解决低收入城镇居民的住房问题，应该会是一种有效的住房保障做法。

参考文献：

[1]陈宇.住房公积金支持保障性住房建设的几点思考[J].经济与法，2011，7：175-176.