论经济分析在控制性详细规划编制中的应用

摘要: 控制性详细规划（以下称“控规”）作为联系总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次，是城市规划与管理，实施衔接的重要环节。而目前控制指标制定的随意性和可实施性不强在很大程度上是由于缺乏经济分析，缺乏了与市场接轨。因此，本文从经济分析在规划中的作用，基于用地策划探讨控规中的经济分析方法，并以金竹新城控规中容积率的确定为例作了介绍，以此来尝试完善规划的编制技术和方法，增强其合理性和可操作性。

关键词:控规，经济分析， 金竹新城

中图分类号：F713.5 文献标识码：A 文章编号：

1 引言

随着我国经济的高速发展，城市化进程的日益加快，控规在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增。此外，随着城乡规划法的施行，控规的法律地位得到进一步加强。与此同时，修改控规的法定程序开始越发复杂，实施起来更加困难。因此本文以增城市金竹新城控制性详细规划为例，以经济分析的方法来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的合理性和可实施性。

2 经济分析的作用

目前，国内控规编制的技术方法相对成熟， 但关于经济性分析的研究较少。本人经过多年的实践，认为经济分析在控规中可以达到以下作用：

（1）通过对土地开发经济利益的合理控制来保证公共利益

开发商的经济利益与社会公众利益之间的矛盾是市场经济体系下规划所要解决的主要矛盾。控规主要是对一定范围内的土地利用性质、土地开发强度、建筑限高等作出各种限制，使得土地使用者不能随心所欲的任意开发。所以，控规对于开发商和地方政府的经济利益都有着重要影响，而经济分析则体现了土地市场价格运作规律，使得规划更合理，也平衡了两者的利益。

（2）运用经济手段， 增强规划的可实施性

利用经济分析的方法，可以使得土地管理更为灵活。也就是增加规划的灵活性和用地的兼容性，通过使用土地的各方谈判和讨价还价，最终既增加了公共福利、保障了公共利益，也满足开发商的经济利益，达到双赢的效果。

例如， 控规中已规定了该地块的写字楼限高，但如果开发商愿意建设一些公共活动空间( 如小广场、小公园等) ，可以适当允许其增加写字楼的高度。增加了开发强度，开展商获得了经济利益，但同时市民也获得了更多活动空间，城市环境得到了改善。

（3）有利于土地管理和公共资本投资同步协调运作

政府能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，以形成政府的有效调控机制。公共资金投向公共服务设施或市政基础设施，可以引导土地市场向健康、符合城市整体利益的方向发展。

3 经济分析在控规中的应用——广州增城金竹新城控规中容积率的确定

容积率作为控制性详细规划中最重要的控制指标，成为规划方案制定过程中认真考虑的核心问题之一，本文试着从用地策划的角度进行经济分析，得出较为合理的容积率数值，为规划提供有力的技术支撑。

3.1 功能定位

根据金竹新城的现状区位条件和市场调研结果，规划拟定的发展功能主要如下：

1）高尚居住：调查显示，荔城目前住宅交易旺盛，且价格稳步上升，其中大型的带花园的小区楼盘的销售价格要比其他单体楼、小盘高1000～2000 元/平方米，尤其以别墅最为紧俏。

2）社区商业：根据市场调查，荔城约可以容纳10 万平方米的大型商业面积，但目前挂荔广场商业容量尚未饱和，因此金竹新城早期开发不宜建大面积商业。未来随周边大型楼盘的增多，加上本区的房地产业，服务人群逐步增多，发展超市、综合商场、步行街等社区商业，与中心公园构成新的服务中心。

3）休闲娱乐：结合荔枝山、图书馆，在周边增加文化（博物馆）、休闲娱乐和餐饮等功能，形成片区休闲娱乐区，把市级核心区（增城文化广场）的休闲文化功能延续到社区商业中心。

4）商务办公：利用增城广场周边文化会展中心的氛围，在荔景大道沿线地区建设宾馆和商务办公楼，为会展、金融服务提供配套空间。

3.2 方案指标控制测算

规划基于经济分析测算用地的可建设规模，并结合本区城市规划的要求拟定容积率。

府前路以南主要是金星村的用地，该片区用地开发强度按城中村改造的相关模式确定。本文主要是针对北侧政府可控、可产生经济收益的土地来测算。

府前路以北地块中，预期近期能掌控在政府手中的用地约75.95 公顷（1139.2 亩），可用于先期开发，这也是能产生收益的主要地块，其余地块由于涉及到拆迁补偿量很大及一些不能预见性因素，难以产生效益。因此，政府的财务平衡在近期掌控用地中得到保障为最优选择。

基于以上判断，规划按第一阶段能使用的地块面积，把可以预见的整个金竹新城的政府公共投入成本都计入第一阶段的开发成本中进行财务分析，测算第一期应该拍卖多少容积率和楼面地价才能达到财务平衡，作为取定北片容积率的基准。

（1）可用的用地

根据本次规划方案，近期政府可以掌控的用地有75.95公顷，把可拍卖用地划分为四块：A、B、C、D（见下图）。

（2）整合开发成本

根据调查和本规划方案，政府开发金竹新城需支出的成本包括土地取得费、土地开发费及其他相关费用等。按支付的先后顺序具体情况如下表：

（3）平衡总成本需要的建设规模及出让价格

规划采用假设开发法进行分析：假设出让A+B+C地块，基于开发商一般盈利水和政府财务平衡条件下的测算

假设前提

假设分三期进行开发，每期开发的建筑平均；

根据市场一般情况，假设开发商的毛利润住宅为30%，商住为35%，商业为40%；其中住宅销售价格第一阶段均价为5000元/平方米，第二阶段为6000元/平方米，第三阶段为6050元/平方米；第一阶段商业首层取12000元/平方米，其他为5000元/平方米；以后每一阶段比前一阶段增长10%；

假设土地拍卖收入等于金竹新城开发政府的公共投资成本：11.11亿元；

假设金竹新城此项目采用大地块模式进行土地出让，即只出让给一个大的发展商，由其统一进行发展建设；

假设A、B、C地块纳入拍卖范围，可拍卖净用地为38.86公顷；

假设住宅的空置率10%，首层商铺的空置率为10%，二层以上商铺（业）的空置率为30%；

主要结论

① 预期开发商毛利润为10.51亿元，净利润为6.17亿元；

② 预期拍卖地价11.53亿元，达到政府财务平衡；

③ 容积率为2.12，楼面地价位1400元/平方米，建筑总量82.38万。

3.3北片建筑规模和开发强度建议

规划拟定北片的地块开发指标的基准和设定开发条件为：

北片平均净容积率不低于2.0，尤其A+B+C地块平均净容积率应在2.1左右；

建议金竹新城首期项目按照大地块模式开发；

土地拍卖平均楼面地价约1400元/平方米；

拍卖范围内的市政公建配套由开发商统一建设，公益性的公建配套设施无偿移交政府管理，半市场性的（停车场、体育场等）由开发商经营。A+B+C地块扣除上述设施的配建成本约10000万，拍卖保护价为11亿元。

4 结论

随着我国经济体制的转变，城市规划也逐渐由控制城市建设向平衡权益转变。控规作为调控城市土地开发的重要公共政策，应加强控制指标的科学性、合理性，因而经济分析则成为控规各项控制指标合理确定的基础。本文仅以金竹新城控规中容积率的确定为例进行了分析，并在实践中给予验证和深化；案例中也存在较多的不足，但我们可以以此为起点，不断完善控制性详细规划编制技术与方法，增强控规的合理性和可实施性。

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