关于住房按揭贷款等额本息法的探析

摘要：目前，住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点。由于该业务相对风险较低、违约率低。国内商业银行一直将其祝为成长性好、收益稳定的优质资产，个人住房按揭贷款业务呈现出高速发展的态势。本文仅就住房接揭贷款等额本息法应用中存在的一些问题展开讨论，以便对其合理准确地运用提出自己的一点拙见和建议。

关键词：按揭；等额本息法；局限性；探析

中图分类号：F830.589　文献标识码：A doi：10.3969／j.issn.1672-3309(x)，2011.03.18　文章编号：1672-3309(2011)03--40-02

一、等额本息法的经济分析

等额本息法是最为普遍的一种还款方式，它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个还款期中。这种还款方式最大的特点：在利率一定的前提下。每期还款额相等。且前期归还的利息多、本金少；随着时间的推移，归还的利息越来越少，而本金越来越多。据此，本文认为该法中的“等额”二字在这里有两层含义：一是每期还款额必须相等，且每期还款额必须由本金和利息两部分构成；二是按揭贷款的还款期间必须相等，如：可以把一个月、一个季度、半年或一个会计年度作为一个还款期间。也就是说，等额本息法在具体应用中必须同时具备上述两层含义。才能真正体现其经济实质；同时充分理解等额本息法的内涵也将成为正确使用该法的充分必要条件。

如果使用中不能同时体现上述两层含义。则将导致各期还款额不等，同时还会增加贷款人的利息支出负担。经调研测算，多家银行(如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等)十几年的住房按揭贷款实践已经充分证明了这一点。

二、等额本息法应用中存在的主要问题

按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择了占用资金时问过长的“等额本息还款法”。然而在还贷实际操作中，银行对此法的运用存在理解及使用上的误区。

(一)按揭后首次还款额的确定

目前对于还款方法，大多数购房人采用的都是等额本息法(因为银行力推此法)。银行在首期还款额的确定上有两种力’法：

1.按贷款实际占用天数只计算、扣收贷款利息。

办妥按揭后，银行把取得贷款的当月做为还款的首期，且在归还贷款的首期，只扣收利息。不扣收本金；然后从第二个月起，再将贷款本金和利息之和在贷款期内平均扣下。银行的这种还贷实际操作。从根术上违背等额本息法的经济实质――还款各期等额还款、本息和均摊于各还款期间。这种做法是对等额本息法的典型误用，应予以摒弃。

依照银行设计的还贷系统软件执行结果是：最后一个还款期间的还款额与其前一期(即倒数第二个还款期间)的还款额是不相等的。就这么一点点看似没什么的小变通，结果银行就多赚了贷款购房人的钱。如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等就是这样做的。通过这样的变通。意味着银行加大了各期贷款计息的基础(因为首期的本金，始终都参与整个贷款期的利息计算)；同时还可认定。银行首期扣收的利息。额外增加了贷款人的利息负担，严重侵害了贷款人的合法权益。通过测算。若取得10年期、10万元贷款。待按揭款到期时，被银行多收的利息约为购房人首期所还利息的55％左右：且按揭购房人被银行多收(或扣下)的利息。会随着其贷款额度、贷款期限、贷款利率的变化。呈正比变化。

2.按贷款当月实际占用天数计算、扣收贷款本金和利息。

此法下，银行按贷款人贷款当月实际占用贷款本金的时间计算、扣收首期还款额(即本金和利息)。即：按贷款人占用银行贷款的实际天数来扣收贷款人应还的r小金和利息。此法从表面上看似乎合理。首期还款额包含贷款本金和利息。但是，由于贷款当月贷款人实际占用银行资金的天数未必是一个完整的还款期间，如一个月(30天)。这样就会造成按揭还款期内各还款期间不等，进而进一步导致各期还款额不等。同时还会出现贷款到期、还款期结束时，还有一定量的贷款余款尚未还清(即尚未还清的余款实际是首期还款时不足支付的部分及整个贷款期限内银行多收贷款人的利息)。依照银行按揭贷款的实际操作，可以得出：贷款人的实际还款期限大于事先计划的还款期(即：实际还款期=计划还款期+1)。也就是说，只要不是按完整的还款期来计算扣收贷款本金和利息，就会出现银行误用等额本息法的情况。

(二)按揭后还贷具体时间的确定

经调查，银行对公众的告知一般是通过宣传朋子和客户电话咨询等方式。而在真正办理贷款时，仍有一些商业银行有意隐瞒还款方式的有关信息，全力推荐等额本息法。在售楼现场，很少有银行工作人员现场办公，其按揭贷款事宜绝大多数是由售楼人员进行。售楼人员为能降低其工作强度，多数是向客户推荐比较通俗易懂的“等额还款法”。对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品。怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

但是，对于只知道贷款必须付利息的一般购房人来说，若银行不明确告之，他们哪里知道采用不同的还贷方法，利息会有天壤之别呢。即便是采用同一还贷方法，在贷款额、利率、还款期限一定的条件下，由于确定了不同的具体还款日。还贷总额也会有所不同。暂且不说该方法与其他方法孰优孰劣，单就选定了等额本息法，在确定具体还贷时间上也客观存在一些现实问题亟待解决。如：各楼盘每天都有购房人的身影，他们不可能都是每月的1号去买房办按揭，而通常银行又把办理按揭贷款的当月做为按揭人还贷的首期，且按贷款人实际占用资金天数计算应支付的利息。这样问题就出来了，按揭当月绝大多数不可能是个完整的整月(如果是完整月应属个例)。也就是说，银行把何时确定为还贷的首期尤为重要。

三、进一步完善等额本息法应用的对策和建议

(一)合理确定按揭贷款的还款期间

为准确运用等额本息法，针对按揭贷款启动日期不可能为每月初的现状，合理确定按揭贷款的还款期间就显得尤为重要。结合按揭贷款人贷款启动日期的不同，本文认为以下两种方法可供选择：一是建议银行在每月集中选择固定的贷款启动日，如每月1日、15日或每月1日、11日、21日。这样就可以把一年分为24个或36个还贷期间。二是建议银行采取按月定日法。也就是说。每个还款期中与启动日相同的那一天即为每期的还款日。这是一种打破了月份界限的还款做法。不论采用哪种方法确定还贷期间，都必须对贷款年利率进行相应的换算，如将年利率除以12或24或36。才能加以运用。通过合理确定还款期间。可以实现准确计算各期还款额的目的。

(二)提高银行队伍专业素质。增强全员服务意识

提高银行服务质量。强化专业队伍更为重要。提高银行队伍专业素质。应从以下三方面着手：一是定期进行专业培训和考核。准确理解和掌握专业业务知识，不断提高员工业务水平：二是逐步减少非专业人员，特别是减少职工家属中的非专业人员从事银行信贷业务，充分调动和发挥专业人员的积极作用：三是加强银行队伍相应知识的学习，不断提高综合业务素质和能力；四是坚持从懂业务的人员中提拔任用业务领导干部，使其具有的金融理论水平与银行信贷业务实践能力双过硬，能带好一班人。

增强全员服务意识，本文认为应采取以下措施：一是银行应采取多种方式加强告知，比如银行将借助媒体进行宣传。让购房人充分了解购房贷款的相关知识；明确告知各种还款方式的还款状况及其差异，不误导客户的选择；二是银行应印刷专门的宣传材料、详细列表，比如同样是1万元贷款、同样贷20年，两者每月还款额的差别，放在银行大厅供客户比较。三是有义务向房贷消费者提供拟定的按揭贷款还款计划方案，明确告知提前还款应承担的违约责任等。

(三)提高房贷者综合素质。不断增强维权意识

针对按揭贷款人维权意识薄弱暴露出的一些问题，本文认为应从以下方面着手：一是购房人应加强金融理财意识，不断学习和提高自身综合专业素质：二是借助专业理财顾问提高自身政策水平，特别是在办理一些政策性强、专业性强的金融业务时，以免不懂政策吃亏：三是为准确理解和履行贷款合同，购房人应对合同尤其对政策性、专业性较强的贷款合同进行审核，认真阅读、留心与切身利益相关的条款内容。敢于说不。不断增强自己的维权意识。