城中村改造“地”\改造“时”与改造“度”的探析

【摘要】“城中村”改造是全国很多城市共同面临的城市化问题，作为国际性滨海旅游城市的三亚也同样面临着这一复杂问题。本文立足城中村改造需要确定的改造对象、改造先后时间、改造的程度与模式这一基本问题，对三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”的判定和确定进行了回答与探析。

【关键词】城中村；改造地；改造时；改造度；改造规划

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1.引言

随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。

三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。

规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。

2.技术路线的提出

为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。

图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线

3.三亚城中村改造“地”的确定

3.1 城中村是否改造的判定条件

改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。

3.1.1比较劣势

城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。

（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）

（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）

（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；

反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。

3.1.2城市空间层级结构

比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而

作为城中村是否改造的一个理论依据。

（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居

住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。

（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性

乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。

（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：

某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。

3.2三亚主城区空间层级结构的确定

城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。

下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。

表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型

3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定

通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:

1阳光海岸（四更园） （图A处）

2儋州村及周边地带 （图B处）

3吴春园片区周边地带 （图C处）

4建设街及周边地带 （图D处）

5群众巷及周边地带 （图E 处）

6红旗街及周边地带 （图F处）

7水居巷及周边地带 （图G处）

8港门上村及周边地带 （图H处）

9商品街及周边地带 （图I处）

10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)

空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。

因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。

为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。

表2三亚城中村改造“地”一览表

当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。

3.4 三亚城中村改造“地”的分类

结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。

（1）旧城改造区型

该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。

（2）城中村型

该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。

（3）城郊村型

该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。

4.三亚城中村改造“时”的确定

4.1 城中村改造“时”的判定条件

改造“时”即是改造效益最高的时间段。

（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成

本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。

图3改造机会成本曲线图

（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。

（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。

（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集

不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。

图4改造影响因素的交集图

4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类

根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。

表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表

注：优先1——已达到改造程度

优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）

优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落

政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。

5.三亚城中村改造“度”的确定

5.1城中村改造度的判定条件

城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：

（1）宏观层面上“度”：

改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：

1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；

2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。

（2）微观层面上“度”：

1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；

2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；

3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。

5.2 城中村改造“度”的基本类型

几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。

表4 改造度“度”的基本类型

5.3 三亚城中村改造“度”的确定

根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。

图5三亚城中村类型与改造“度”

6.结语

随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。

参考文献：

[1] 张其邦. 城市更新的更新地、更新时（期）与更新度理论研究. 重庆大学博士学位论文2007.12

[2] 张其邦. 马武定. 空间—时间—度：城市更新的基本问题研究. 城市发展研究. 2006.04