对“被执行人一直未居住的唯一房屋”能否进行拍卖?

[案情]

2007年6月李某夫妇在短期内，分别向王某等六人借款，共计100万元，还款期为两年。还款期到后，王某等人主张李某夫妇还款时方知李某夫妇在借款后，即举家外出，从此销声匿迹。无奈，王某等人将李某夫妇诉至法院。（六申请人在时向法院申请了财产保全，对被告李某夫妇居住的商品房进行了查封。）法院判决李某夫妇应依约履行还款义务。因被告李某夫妇早已离家外出、下落不明。2010年6月本案进入执行程序，经调查，执行人员只发现被执行人夫妇上述房产，未发现查其它可供执行财产。

[分歧]

对于本案如何定性，存在着两种意见。

第一种意见，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条之规定，"对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。"故对该房屋只能查封，不能拍卖。

第二种意见，被执行人李某夫妇已外出三年，没有在法院查封的房屋中居住，执行法院可以对查封的房屋予以拍卖来清偿申请人的债务。

[评析]

在法治社会，人权（尤其是生存权）高于债权毋庸置疑，"但何为被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，无法从法律上为其设定一个统一的、明确的判断标准。这给人民法院在司法实践中带来诸多不便。笔者认为，执行法院应根据案件的具体情况，在正确运用自由裁量权的基础上合理进行确定。所谓"合理确定"，就是要在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡，既要最大限度地实现债权人的债权，又要保障被执行人的生存权。

故正确理解法条中"生活所必需的居住房屋"这一概念，是解决本案执行问题的关键所在。笔者认为，这一概念包含着三个方面的内容：一是被执行人及其所扶养的家属实际在该房内居住；二是从数量上来说，该房是被执行人唯一的房屋；三是该房屋子面积未超出被执行人及其所扶养家属生活必需的限度，房屋的价值未明显超出当时、当地的市场平均价。只有同时符合上述三个条件，执行法院方可认定该房屋属被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋，不得进行拍卖、变卖或抵债。否则，执行法院可依法进行处理。本案中，被执行人李某夫妇举家外出，三年来未在该房内居住，该房屋一直闲置，说明被执行人李某夫妇还有其它房屋居住，至于其现住房屋是租来的还是买来的，不影响执行法院处置其住所地房屋。

综上，笔者认为，执行法院所查封的被执行人李某夫妇的房子已不是"被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋"，执行法院可通过法定程序对该房屋进行拍卖以清偿王某等六申请人的债务。