玩转房产“魔方”

2005年4月的一天，我路过一家房产中介公司，看到有一处位于八王坟SOHO现代城附近一幢15层住宅第8层的房子要转让，我心算了一下，马上就决定去看房。那是一室一厅大约55平方米的房子，房主开出的价格是30万元。我当场拍定，把这套房子买下了。

我买房子一般都很快，有时甚至比女孩子们买双袜子都快。第一是感觉，感觉对了，立马出手。当然，大部分人千万不敢学我，因为“台上一分钟，台下十年功”。我可是专职房产投资人，“工龄”已经整整8年了。

一个半月后，我已经将刚刚买下的这套房子出租出去了。其实，在我刚装修的第7天就开始有人来打听了，几乎都是在CBD商圈上班的高级白领。最终，我和一个在惠普大厦供职的市场总监签下了合同，房租每月2600元。

敢买房子，决不是一时冲动；能把房子租出去，也肯定不是撞上了大运，而是经过对房产市场的全局了解以及不同人群生活特点的细微把握。

虽然现在大环境一直在叫嚷着平抑房价，很多人也都在持币待购，盼望房价能有一个大的回调。但我总感觉，北京房价从长远来讲，应该还得升。我看过一些香港房价的资料，在香港市中心的房子一般都要卖到每平方米4万元人民币，对于北京这样的大都市而言，房价上升的空间应该还很大。当然了，真要等到北京房价涨到每平方米几万元的时候，也就不是投资的最佳机会了。

出租房：人情世故比专业知识管用

直觉告诉我，北京的房价不会大跌，相反搞不好还会升。但这几个月我还是不把钱投入到新房市场中，在政策变动期，等等看是非常必要的。我现在全神贯注于二手房和租赁市场，至少，国家房地产政策还不会立刻影响到房租的价格。

还是说说，我为什么敢买八王坟的那套小高层，以及为什么能很快出租的原因吧。我曾经在外企做过部门经理，也曾在CBD商圈内有过近两年的打工史，我很熟悉大城市里高级白领们的生活习性：一天平均工作肯定超过8小时，承受着巨大压力，同时拿着令人眼红的高薪，工作和生活内容都追求高效率。所以，对他们来说，找一个离办公室很近的房子（说“宿舍”也许更合适）远比在郊区的大单元更实用。就拿大北窑的国贸商圈来说，距离八王坟只有一站路，而且通地铁，走着过去也就15分钟左右。如果把国贸白领们内定为你的租户的话，八王坟的地段实在是太优越了。

还有，租房住的高级白领们一般都很年轻，大都在35岁以内，而且流动性比较高，这也是他们虽然拿着高薪但仍迟迟不买房的重要原因之一。他们对于所租房子的隐蔽性、安全性要求要比一般人高，在多层和高层之间，他们往往偏好高层。

就房产投资行为而言，我也比较偏爱投资高层，尤其在八王坟这样的地方，市容建设和动迁工程随时都有可能发生，高层楼房的人口密度更高，拆迁时一般需要定点爆破，动迁成本更高。所以，相对于高层建筑，低层楼房更容易成为拆迁的对象。而如果高层周围的低层楼房都拆了，换成绿地等公用设施，恰恰由于周边环境的美化，高层仅凭这一点通常就会升值。

另外，还需注意一个细节。在看楼的时候，我特意乘坐了电梯，发现电梯是3年前刚换的，并且上面还认真记录着上次维护的时间以及下次检修的时间。这些非常重要，一旦把自己的房子出租的对象定到高级白领身上，如果有其他条件都一模一样的两栋楼，自然，租户要选择电梯运行正常并且性能良好的那栋。

买房子：经验比技巧更重要

我现在说话似乎挺像个专家，其实，我是交了很多学费以后才逐渐练成的。我还记得自己第一次买房的情形：怀揣着钱，看房、选房最后签约，所有程序都很顺利。但快收楼的时候又去了一次现场，我才惊讶地发现自己的房子恰巧处在管道层。

房子买的次数多了，逐渐摸到了很多门道，比如怎样对付售楼小姐：看楼时，特别要注意好你的皮鞋，在她们眼中，皮鞋比任何衣服都更说明你的身价；她们会用很多方法来“逼”你买房，让你无时无刻不感到紧张，这时你千万要冷静，等自己最后看中了才掏钱；不要相信你要的户型已经没有了，而同意买大的；别对景观抱太大希望，树和草很可能是在交房前一个月从外地买来直接土里……

当然还有更重要的。只要是醒着的时候，我就会通过我能找到的一切信息来源考察各个开发商和他们的作品，从开发商以往的楼盘中，很容易看出他们的水平和风格；而通过考察在建楼盘的工程进度、现场管理、包装宣传甚至包括销售人员的工作态度与说辞，都能清楚地分辨出不同开发商的能力与实力。

买房过程中一定要多看、多想、多听、多问，以法律辅助，用合同说事，这就是我买房的最大秘诀。现在，很多人买房时都会关心开发商的实力，也很看重公司和物业管理公司的品牌，但往往会忽略另一个至关重要的环节：建筑施工。其实，很多入住后出现的房屋质量上的问题，很大程度上跟建筑单位的施工水平和管理能力直接关联。

我的下一个目标：南城

我接触过一些香港人，他们的置业观和目前北京人普遍的观点有很大的不同。在北京大多数购房者的心目中，房子是一种消费品，购买房子要花费大量的钱甚至是一生的积蓄，之后还要交纳物业管理、水电、燃气、暖气等各种费用，而且要不断地消费下去，房子仿佛就是一个消费的黑洞。

而香港人眼里的房子是投资品，买房的考评标准是它的增值潜力有多大和它最终能为你赚回多少钱。香港的每一个购房者都可能是潜在的投资者，每个人都会根据现阶段自己的实际情况选择住房，但随时又做好升级改善的准备。他们认为：房产是最合算的投资品，购买房子以后，不用再交纳房租，只要经济条件允许他们就会对自己的房产进行升级，让自己住得更加舒服。这时候再把现有的房子出手，不但房子不会贬值，还会有相当高的收益，所以，香港的住房换手率相当高。

我现在的房产投资理念，其实就是沿袭香港人的观点。我总是感觉：对于北京房产市场而言，香港是绕不过去的标本。所以，我坚信自己的想法。

我现在除了把主要精力放在出租房上外，还留着一根神经盯着南城。其实，房产投资首先是地块的投资――就是选择具有升值潜力的地块，建在这上面的房子才有升值的可能。我感觉，在北京，目前最有升值潜力的当属南城。2004年，南城崇文区的GDP增长达到了15%，高于北京市的平均水平。这说明，崇文区是一个高速增长的区域。虽然传统观念中崇文板块是“南城”，但从地理位置上看，它其实是在市中心。