谨防“小户型”商铺背后玄机

年关将至，许多商铺项目也开始紧锣密鼓地筹备着年末再“热销”一把。看着铺天盖地“低总价、高回报”等字样的广告，投资者心里不免嘀咕，这些商铺到底赚钱不赚钱？近日有分析认为，一些面积较小的商铺在如今的投资市场上拥有一定的优势。除了门槛较低之外，小面积商铺投资与租金收益的性价比也会较高。比如一间面积超过400平方米的商铺，租金每月10万元。投资者如果将大商铺划分成4间小面积商铺后，一间小商铺每月租金可以达到3.5万元，这样对投资者来说利润更高。

然而，不得不指出的是，由于商铺投资市场鱼龙混杂且风险较高，所谓的小面积商铺有时却会存在更大的问题。

小面积应运而生

一般而言，较为合理的小商铺面积主要集中在20～50平方米，如果按底商价格平均4万～5万/平方米来计算，总价在80万～200万元，首付在100万元左右。这样来看，投资门槛100万元，与住宅投资门槛相当，却有商业地产投资的性价比、不限购等优势。其中，也不乏20余万元起即可入手的小铺，号称是“人人都买得起的街铺”。

同时，由于商业地产投资相对的高投入、高风险，动辄数百万元的资金投入往往将许多普通投资者排斥在外。因而，现在应运而生的总价百万元以下产权式小商铺就成为了炙手可热的投资品。另一方面，很多购铺自营户的资金往往也有限，同样也会更青睐于几平方米或者几十平方米的小面积商铺。

面积过小存隐患

业内人士分析，诚然，将商铺分割成小块售卖，会出现总价较低、降低准入门槛等优势，比较适合中小投资者投资。然而，目前超过95%的客户都是采用长线投资方式，商铺租赁市场上新增供应较多，很多商场又相距较近，定位也差不多，全部建成招租后，势必造成小范围的恶性“争客”，头两年出租的租金水平可能不会太理想。

进一步来看，总价较低的超小户型商铺基本是专业市场和商场铺，要想获得理想稳定的回报率，比较考验投资者的眼光。同时，商铺过小还可能不利于打造整体的商业氛围。对于整个商圈来说，如果为了降低门槛而卖“超小户型商铺”，没有合理统一运营的方案，可能造成 “卖得越好，经营越差”的现象。后期经营不好，将直接影响物业的升值和租赁的回报。

小户型可能是“高单价”

应该说，时下的商业地产市场充斥着许多利益驱动下的售卖行为，为了快速回款、放低投资门槛，一些开发商就会在缺乏科学规划的前提下，将商铺空间分割成10平方米左右甚至更小的单铺出售。实际上，小面积商铺“低总价”的潜台词可能就是“高单价”，只是开发商用以模糊投资者视听、刺激消费的一种手段。

在实际运作中我们不难发现，商铺太小对于业主或租客的经营都可能产生不利，加上业权分割过细，小业主之间各有想法，商场在整体规划和经营范围上难以统一，商铺之间分散、重复，经营起来就会十分困难。若再缺乏整体商圈的管理，没有好好进行整体包装，投资者的损失将会是惨重的。