老厂房的涅槃重生

在上海，曾坐落着大大小小的厂房，他们负载着近代上海的城市记忆。近年来，为贯彻落实上海中心城区“退二进三”战略和节能减排的要求，不少工业、制造业企业相继搬迁，一个个老厂房瞬间变为空城。杨浦区作为上海的老工业城区转型为现代城区的代表，这样的“空城”俯拾即是，曾经国内最大的热轧硅钢片生产单位——上海矽钢片厂也成为其中一员。在经历了搬迁、停业、空置后，有着众多旧改经验的上海荣光集团向它抛出“橄榄枝”，对整个矽钢片厂进行功能性改造。从“制造”到“智造”，从“老厂房”到“城市概念园区”，重新回到城市舞台的它又将向我们展示怎样的涅槃重生呢？

产业蝶变 一次华丽转身

走入位于杨浦区隆昌路619号的“城市概念”软件·信息服务园区，浓浓的老工业历史文化和现代感强烈的建筑设计所产生的视觉冲击让人眼前一亮，园区内随处可见的精致水景、花坛、景观长椅、路灯、雕塑小品贯穿于大面积的绿化之中，营造出一个静谧典雅的绿色生态型办公环境。谁曾想过这会是一个拥有近60年“工龄”的老厂房。据悉，园区的前身为上海矽钢片厂，创建于1957年，1958年正式投产，是国内最大的热轧硅钢片生产单位。早前该厂区每年的排放量为4万吨标准煤，占了杨浦区“十一五”节能减排的一半。

2006年，为积极贯彻落实上海中心城区“退二进三”战略和节能减排的要求，在杨浦区委、区政府的大力支持下，有着众多成功旧改案例的上海荣广集团承接了对整个矽钢片厂进行功能性改造的项目。由于原厂区仍在不断投产，改造前必须将厂区实施整体搬迁，这本身就充满了挑战。上海荣广集团总裁朱欣晔在接受我们的采访时回忆道：“整个搬迁过程历经好几年，集团投资约3亿元，先在江台重新建造了‘江苏上矽电工钢厂’，然后将上海矽钢片厂整个搬迁。之后，在2008年至2009年分批妥善安置了1000多名职工。”这样平稳而有序地完成了杨浦区“十一五”节能减排任务，为此后矽钢片厂的华丽转身打下了良好的基础。

事实上，在上海利用老工业区或者闲置厂房，打造创意产业园区已经不是什么新鲜事，如1933老厂房、8号桥、老码头等等，那么在众多园区的同质化竞争中找到突破点才是更有挑战的活儿。2011年9月，杨浦区委书记陈寅同志亲自带领区有关部门对园区进行了深入的专题调研，经反复讨论，最终确定园区以软件、信息服务业为主要功能定位，形成以信息产业为主的高新技术产业集群、数字化及现代服务产业园，并命名为“城市概念”软件·信息服务园区。这也恰恰迎合了从“工业杨浦”向“知识杨浦”转型的产业导向，同时也完成了从“老厂房”到“现代化园区”的一次华丽转身！

优化配套 打造“体验式办公”环境

在采访朱欣晔的时候，他说得最多的一个词就是“体验式办公”，他解释道：“最近10年，电子商务行业快速发展对我们做商务楼宇的企业来说既是一种挑战也是一个机遇，以前人们喜欢选择去市中心上班因为周边逛街买东西方便，商业商务相互促进融合。但是随着电商发展以后，办公和商业配套的紧密度开始弱化，反之对商务办公的要求开始加大。那我们就要从中找到‘体验式办公’的切入点。”

随着朱欣晔的讲解，我们也亲临园区之中“体验”一把。从地理位置上看，整个园区南依双阳支路，北邻周家嘴路，东靠隆昌路，总占地面积150余亩，改造后总建筑面积达18.5万平方米。从外观上看，园区整体采用“一个中心，三个功能配套区”的模式，以15万平方米商务办公功能为核心，占总建筑面积的80%，以汽车服务区、餐饮商业休闲区、白领公寓区约35，000平方米与之相配套。同时，整个园区采用了破墙透绿的形式，将园内景观与街道绿化融为一体，形成全开放式模式。这对于在这里上班的白领来说简直就是一种“享受”。

当然对于“享受”这一词，朱欣晔对他的定义标准更为严格。他带我们走进了园区的1号楼，现招租率已超过99%。但是无论从电梯、楼道、洗手间，我们都没有体验到普通办公楼的“拥堵感”。朱欣晔对此自豪地说道：“我们的体验式办公第一个解决的就是‘交通’问题。在这里交通问题分两个层面，一是上下班交通，去中心城区上班肯定要面对单向拥堵的问题。二是楼里“交通”，高峰时期乘坐电梯拥堵和卫生间拥堵的问题。但是这些问题在我们园区都很好的解决了，这里远离市中心，但又毗邻地铁站，上下班避开拥挤高峰。再看电梯交通，每个楼道内我们都设有充足的电梯间和卫生间，你不会看见排长队的现象。”此外，出于人性化角度考虑，园区大楼的每个楼层都设有员工休息区，与普通大楼的休息区相比，这里的采光充足，从窗外望去就是一大片绿色景观，让人上班的时候也能感受大自然的美好，同时在休息区还配有桌椅和茶水，不但设计别致而且实用性强。更值得一提的是，园区在初期就规划了近3万平方米的停车面积，提供了近1200个车位，在最大程度上满足了入驻园区客户的停车需求，使其商务生活更便捷。

当我们还沉浸在无限感叹之中，朱欣晔已经带我们来到位于园区两侧的餐饮商业休闲区，目前这里已引进配套餐饮10余家，主要以快餐为主。“在餐厅的选择上，我们也是以园区客户需求为主，这里都是一般的上班白领，他们对午饭的需求就是要方便、快捷，所以我们尽可能的引进干净卫生的中小型餐饮企业。对于要商务宴请的企业我们也引进了1-2家高端餐饮企业。”在这餐饮一条街上我们惊奇地发现，无论是早饭、午饭还是晚饭甚至夜宵都应有尽有，菜系选择也包含了中餐、西餐、日韩料理，让你不用走出园区就能尝到各地美食。

“这些‘体验式办公’在我们的前期方案设计时就考虑进去了，我们不能将一个有问题的项目交给客户然后还要他们自己来改动。这个项目在完工之前预住率就达到了20%-30%。”朱欣晔表示，2011年7月，园区正式对外开始招商，同时杨浦区新江湾城街道安排服务团队进驻园区讲解政策，让企业与园区进行无缝对接。目前园区二期项目的招租率也达到了99%，三期项目的3号楼已全部由上海最大的电视购物企业——东方CJ承租。现园区入驻企业近200家，还有上海最大的宝马5S店、浦东地区等级最高的亿利互连数据中心、家装行业领军企业大木设计等知名企业入驻。

提升软实力 打造一流园区

近年来，在园区经济快速腾飞的同时，党组织在新经济组织中也不断孵化，新党员在新群体中不断发展。不少企业纷纷成立党组织，但是也有不少规模较小的企业党员成为“散落的红星”。

针对这一现象，2013年9月，园区成立联合党支部，发挥政治引领作用，释放园区党建正能量。“企业入驻园区，我们就要为他们解决后顾之忧。很多规模小的企业成立不了党支部，企业内部党员成了‘口袋党员’，缺少党组织生活。那么这个时候我们成立联合党支部就是要将这些‘口袋党员’集中起来，为他们创造一个良好的党建氛围。”朱欣晔表示，联合党支部成立至今，积极围绕“以人为本，服务企业”理念，开展富有成效的各类主题实践活动，使党建工作与企业自身发展的目标任务相融合，协调各方利益，构建和谐劳动关系，发挥党组织凝心聚力的作用。党组织的建立，使得园区的员工找到了组织，找到了归属感，使得企业、园区的凝聚力进一步加强，园区软实力得到进一步提升。

此外，随着园区四期工程的进一步建设与招商的深入，除了产生明显经济效应之外，其它诸如节能减排、环境改善、促进就业等诸多效应逐步显现。据悉，矽钢片厂的整体搬迁，使得杨浦区每年减少了4万吨标准煤的排放，不仅帮助完成节能减排任务，也使得城区空气质量大幅改善。同时伴随着厂区改造的推进、绿化的建设，使得厂区及周边环境大为改善，工作、生活居住质量明显提高。其次，由于老厂房的改建，目前已吸收就业人员约3500人，待园区四期工程落地后，入驻企业不断调整、优化后，将可吸收就业人员6000余人，尤其是为减轻大学毕业生就业压力做出较大贡献。由此可见，昔日的高能耗的矽钢片厂已经成为了上海实施“退二进三”发展战略的成功典范，成功被打造为一流园区。

朱欣晔表示，对园区未来的发展充满信心。目前园区申报部级现代服务业综合试点引导资金成功，这意味着在今后的园区发展建设中，将得到国家、市、区三级政府的大力支持。另外，园区还正在申报市战略性信息产业电子商务示范园，如申报成功，园区将是杨浦区第一个电子商务示范园。