古街异变 第10期

对历史街区的改造热潮，正在全国如火如荼地上演。

北京，“玉河历史文化恢复工程”已修复玉河北段，该区域的四合院将被打造成文化产业区域，拍卖公司、高档画廊、酒吧等文化产业项目正在引入中；钟鼓楼广场整治和国子监文化产业区等项目亦将推进。

宁波，郁家巷历史街区经过改造后成为一处集商业、办公、休闲娱乐、文展于一体的综合街区“月湖盛园”。

武汉，著名的商业步行街――江汉街因为地铁车站施工，13座百年建筑被拆除。

上海，市级建筑保护单位建国西路建业里建筑群在经过改造后成为私家豪宅。

今年“两会”期间，国家文物局副局长宋新潮表示，“不少历史文化名城名存实亡，历史文化街区成片被拆除，我们尽了最大努力进行保护，但即使是保留下的文物建筑，其周边环境也遭受到了严重破坏。”

历史街区改造的背后蕴藏着快速城市化进程下的深刻矛盾。

一方面，城市的历史与文化意识在增强，民众对传统文化的热情在回归，许多城市均推出了针对历史街区的保护和改造规划。另一方面，由于经济杠杆的作用，历史街区的改造往往从属于经济发展的需要，改造过程大量以商业化为导向，文化价值沦为表面符号，传统精粹未得内里传承，从而导致街区风貌和文化内涵发生异变。

――编者

由于拆除梁林故居而被北京市文物局处罚的华润置地有限公司（01109.HK，下称华润置地），最近传出消息，其内部正在研讨，拟在原址之上或附近，新建一座梁思成博物馆。

这一亡羊补牢之举或许能给此前许多不胜惋惜的北京市民和文保人士些许慰籍。

文保程序缺失

位于北京市东城区北总布胡同的梁林故居，已归尘土。砖石瓦砾，白灰木块等建筑残迹被一一清除搬运。

约80年前，梁思成、林徽因夫妇曾在此居住七年时光。此处原为北总布胡同3号院，建筑风格为典型四合院，功能齐全，垂花门廊，方砖铺地，院中植满石榴树、槐树、海棠花与马樱花，景色怡人。

上世纪30年代，此居所的客厅又称“太太客厅”，为当年北平一重要文人社交场所，金岳霖、冰心、胡适、费正清夫妇等均为常客，名操一时。

与梁林故居一墙之隔，是著名哲学家金岳霖的故居，同属拆迁区域。

距离北总布胡同一两百米之外，另有两座古宅，形态完整，其中一处门口挂着文保标志：朱启铃故宅与旧宅院（朱启铃为民国著名社会活动家与实业家，曾出任北洋政府国务代总理）；另一处为美国石油巨头洛克菲勒为其母亲所建。

建筑历史不长但文化气息浓郁的梁林故居被拆，一度引发各界哗然，开发商华润置地遭遇声讨。

2月9日，北京市、区两级文物部门表示，开发单位拆除梁林故居性质恶劣，对古都名城保护和文化之都建设带来极大负面影响。依据文物保护法规定，拟对其处以50万元罚款，并责令其恢复所拆除旧居建筑原状。

事实上，在2009年7月之前，梁林故居尚不为公众所知，其价值仅为研究者所闻。

而早在第一次被部分拆除之前，包含梁林故居在内的一整片地块已经出让给北京富恒房地产开发有限公司（下称北京富恒），这家公司由中信地产股份有限公司（下称中信地产）全资控股。一位曾深度参与该项目运作的地产人士证实，在之前的土地规划中，并没有任何针对梁林故居保护的限制性条约。

2009年7月初，梁林故居被拆除门楼、西厢房，仅余正房与倒座房。

此时，王军介入。王军著有《城记》一书，因其保护北京古城墙与胡同的主张，颇具知名度。同月，王军在其博客发表文章《请留下梁林故居》，半个多月后，再次发文，引起北京市规划委注意，随后，梁林故居的后续拆除被叫停。

在王军披露梁林故居部分被拆后，中信地产与政府部门进行联系，得到反馈是梁林故居当时仍不是文物，“即使连普查文物的级别都没有。”知情人士说。而彼时，整片区域的土地出让金已全部缴纳完毕，且北京富恒持有房屋拆迁许可证。这一信息亦为王军所证实，他在当时的博客文章中，对拆迁公告进行摘录，“北京富恒房地产开发有限公司于2007年9月30日，依法取得了京建东拆许字[2007]第516号《房屋拆迁许可证》。”

此时的梁林故居被拆除大半，此前还经历了多次有据可查的危改工程，而院中已新建了一栋三层小楼。

《财经》记者获悉，在舆论关注以及国家文物局的介入下，北京市文物局才启动将梁林故居纳入文物保护单位的相关程序。

2009年7月底，北京市文物局给王军发去传真，表示将保护梁林故居。

目前，针对不同级别的文物保护，主要依据是2007年12月修订的《文物保护法》，此后，各地均出台了相应的施行办法。

就文物资源丰富的北京市而言，针对危房改造、旧城历史文化街区中的房屋保护与修缮，市政府印发多个通知文件，均由市建委、规划委、文物局等部门联合制定。

文物部门的意见主要体现在规划意见书的审定过程中。

以危房改造为例，依照正常程序，建设单位应首先向市文物部门提交危改用地范围的文字说明、图纸和规划部门的立项文件等。

此后，由市文物部门会同区文物部门提供改造范围内各级文物保护单位和文物普查登记项目的名单、保护范围图纸以及保护要求，形成正式文件送交建设单位，并抄送市规划委。

市规划委将文物部门提交文件纳入规划意见书的内容。而规划意见书是土地开发者获得《建设用地规划许可证》的基础条件，此后才可办理国有土地使用证、建设项目规划许可证，最后进入预售、开发等程序。

北京市规划委资料显示，梁林故居所在地块，于2003年3月、2005年4月分别取得规划意见书与《用地规划许可证》，至2007年7月重新获得一份规划意见书，但直到梁林故居被彻底拆除，规划意见书中未见文物保护的任何内容。

2009年9月25日，中信地产通过北京产权交易所公告出让北京富恒100％股权，报价13亿元。华润置地子公司北京华润曙光房地产开发有限公司受让股权与相应债权。

当时的挂牌文件列出三则风险提示，其一即为“标的企业项目用地内有需保留的历史建筑”。

直到2011年3月，北京市东城区文化委员会才向后来的北京富恒大股东华润置地发出通知，称梁林故居已被确定为第三次文物普查东城区新发现项目，确定为不可移动文物，要求该公司对梁林故居实行原址修缮保护。

但这纸通知未能改变最终的结果。华润置地接手后，已变更项目为“华润大厦二期”。在“华润大厦二期”的整个地块中，梁林故居正位于该地块的中间靠右位置，其南边是人民美术出版社。2011年5月，华润置地与人民美术出版社达成协议，将其位于北京双井的一个商业地块置换给人民美术出版社，并继续推进拆迁。

北京市规划委的一位工作人员对《财经》记者称，对于中途发现文物的施工项目，应该立刻停工，调整规划意见书，重新走一遍前述程序。但华润置地此时已有大量资金先期投入，骑虎难下，相较于拆除故居后的舆论压力和数十万元罚金，最终作出现实选择。

在这起明显缺失文保程序的拆除故居事件中，开发商正面遭遇了舆论声讨，而应负保护和督察之职的相关部门未承担相应之责。

对于梁林故居最终被毁弃，一位资深地产界人士亦表示惋惜。他认为，在将梁林故居确定为文物后，开发商不应该将梁林故居当做包袱，而应视为项目的机缘来开发。

“如果我来操盘，我不仅会原址保留这个项目，而且还会将这个故居扩容，当做项目的文化优势来予以开发。”上述人士说，“这对谁都是最好的结果。”

如何在保护文化古城、古街、古建筑的同时，又传承和发挥其文化价值，正是当下历史街区改造热潮中的核心问题。

微循环难行

在国务院2008年颁布的《历史文化名城名镇名村保护条例》中，对历史文化街区有明确规定：历史文化街区，是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域。

历史街区一般位于城市核心区，具有得天独厚的区位价值，但也普遍呈现出衰落、破败之相。

不论是北京的四合院、宁波的三合院还是绍兴的台门，这些特色民居几乎都变成了大杂院，私搭乱建盛行，公共设施匮乏，有的甚至变成了危房。因此，清华大学建筑学院党委书记、北京历史文化名城保护委员会成员边兰春认为，改造热潮四起的原因之一就是历史街区普遍存在的居住条件恶劣、市政设施落后的现状。

宁波郁家巷开发方人士告诉《财经》记者，改造前，街区内部分老房子已破败为危房，宁波是台风多发地带，“台风一来，摇摇欲坠”。居住于这些街区的居民大多有改善居住条件的需求。

同时，在各地政府看来，历史街区的土地价值和商业价值也未得到有效开发，且随着城市可开发空间的缩小，应该通过改造历史街区激活其经济价值。

当前的历史街区众多改造模式中，维持原貌，强调原真性的改造被各界肯定。

北京什刹海的烟袋斜街、绍兴的仓桥直街等属于此列。其改造理念是“微循环”，基本做法是把水、电、气、热等基础设施管网引入旧城。但在为旧城更新基础设施的同时，对原有格局，包括街道、水系、建筑（包括外立面和高度）、树木都原样保持，同时保留原住民。

此种改造模式由于破坏性小，同时较好地保持街区原始风貌，较为符合国际对于历史街区的改造惯例。

边兰春介绍，一些西方国家经过几百年的经验积累，对于历史街区的改造已形成一定共识。

联合国教科文组织2008年出版的小册子《大家的历史街区》中，对这些共识有简要表述：不要驱逐人口（居民和传统商贩），不要取消传统职业，不要切断社会文化联系，不要取消附近的已有商业，不要将历史街区与城市的其他地方隔离，不要在不考虑居民因素和忽视项目对其他地方影响的情况下拆除建筑，不要将旅游业发展为单一的经济活动等。

而在中国也有相应原则，《历史文化名城名镇名村保护条例》规定：历史文化名城、名镇、名村应当整体保护，保持传统格局、历史风貌和空间尺度，不得改变与其相互依存的自然景观和环境。各地据此制定的相应规划，也遵循类似准则。

但相关原则在具体改造中，却难以落实。受到肯定的“微循环”模式并没有在中国被广泛运用。

首先，在技术层面，由于历史街区街巷狭窄，在不扰动地面建筑的情况下，市政的建设难度较大；其次，历史街区普遍住户混杂，产权不清，私搭乱建难以清理，这些都使“微循环”费时费力。北京一位参与旧城改造的人士告诉《财经》记者，“微循环”在技术上并非不可行，但是要付出很高的成本。

相较于“微循环”的高成本而言，致使改造方缺乏动力的主要原因是，这种模式不能够带来足够收益。

边兰春曾参与北京烟袋斜街的改造，据他介绍，烟袋斜街原为一条小商业街，解放后商业消亡，违建盛行。

从2000年至2008年，北京由政府投入进行改造，拆除违建，引进市政设施。

周遭环境改善后，街巷内的商业设施自然复活，如今成为一条北京特色旅游文化街。“这种改造给什刹海地区带来的整体收益其实也不小。”边兰春说，“尽管如此，政府仍觉得业态档次太低，总有做高端商业的冲动，主要考虑还是能创造更多的税收。”

商业街尚且如此，对于居住型历史街区不改变用途的改造，其动力就更为不足。

前述参与北京旧城改造的人士认为，“微循环”改造需要一个大前提，即政府不能急功近利，但是政府官员有财税增收，发展GDP的压力，“不急功近利，谈何容易”。

改造“经济账”

随着经济发展，各地政府对古城保护的意识也在显著增强。2002年9月《北京历史文化名城保护规划》颁布，这是北京首部完整的名城保护规划。其中明确提出采取渐进的保护与更新方式，以“院落”为单位逐步更新危房，维持原有街区的传统风貌。

2005年国务院批复的《北京城市总体规划》再次提出：“坚持对旧城的整体保护”，“积极探索适合旧城保护和复兴的危房改造模式，停止大拆大建”。

其他地方亦随之跟进，2004年，宁波制定《宁波市历史文化名城保护规划》，将18.97平方公里宁波市旧城区列为规划范围，其中即包括郁家巷历史街区。

在改造、保护的压力之下，还要保证经济效益，这使得以商业化为目的的改造在现实中屡屡上演，所谓“保护性拆除”普遍发生。

北京市的玉河项目即是其中之一。玉河是北京城内一条历史悠久的古河道。元代称通惠河，明代改称玉河。起初玉河为漕运通道，后漕运衰败，成为京城一条内河。1956年，北京市将玉河改作暗渠，此后，古河就消失于公众视线。

“玉河历史文化恢复工程”原计划修复1000米河道，至今已恢复480米。在河道的两侧，原来坐落着大片保持着古城风貌的四合院，如今这些胡同全部被拆除，居民外迁。而新建成的建筑仍以四合院建筑为基本风格，但格局有很大改变，最小的院落占地200多平方米，最大的4000多平方米。

商业化改造的基本特征就是根据商业需要对历史建筑以及格局进行调整，比如将封闭的院落打开，外立面做成开放的橱窗，内部的木结构替换为钢结构等。更激进的方式是将历史建筑部分整体拆除，同时又依原有风貌重建，这种以“拆旧建新”方式建成的仿古建筑和历史街区被建筑学界称为“假古董”。

“假古董”的背后，是历史街区改造的一本经济账。

玉河项目用地分为两部分，河道部分为划拨用地，其余部分则为商业用地性质，通过邀标获得，价格为每平方米5700元。知情人士透露，此地块拆迁成本每平方米达5万元，加上其他的费用，每平方米需投入达七八万元，仅北区整体投入就达15亿元。要在此基础之上获利，引进大量商业项目是自然之举。

此项目开发商北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司，成立于1995年，是东城区区属国企，隶属于北京东方文化资产经营公司。

2010年，东方文化资产经营公司副总经理杨安龄表示，玉河风貌保护项目的北区内，将规划总用地面积4.8公顷，打造为一个国际企业总部基地，吸引奔驰这样的品牌入驻。为满足具有国际代表性的大型企业驻中国机构的各种个性化需求，四合院内设置了电梯，停车场则全部设置在地下。

“拆旧建新”除了带来建筑形态的变化，也往往伴随着原住民的外迁。

曾参与北京旧城改造的一位开发商表示，在最初的改造中，对于原住居民采取“就地上楼”的安置办法，但随着房价、地价的不断上涨，“就地上楼和就近安置不行了，都盖安置房，开发商怎么获益？”

这位开发商直言，旧城区往往是城市核心区，公共资源集中，虽然小环境差，居住拥挤，市政设施不完善，但大环境好，交通、生活、子女上学、求医问药均比郊区方便许多。若留着老房子，人就难以迁走，无法进行商业开发。因此，拆房从某种意义上是为了迁人。

对于历史街区的改造，开发商大多是国有企业。宁波在土地出让时就作了条件限定，必须是国有企业方有资格进入。宁波城投总经理周宏伟认为，历史街区的改造由于限制较多，容易引发争议，因此民营企业一般不愿意涉足。

但在同济大学建筑与城市规划学院教授张松看来，这种模式一是国有企业容易支配，政府省事，二是政府可以利用行政权力，把具有极好区位优势地段的产权事实上转入手中。

文化地产矛盾

商业化改造的另一种现象是历史街区普遍高端化乃至贵族化。

上海建业里是一片总建筑面积达2.04万平方米的石库门民居，为1930年法商中国建业地产公司所建，1994年进入了上海市第二批优秀历史建筑名单。2003年，建业里宣称将按照“修旧如旧”方式启动改造。

九年之后的2012年2月，人们发现改造后重新亮相的建业里东弄、中弄的老房子已经被拆除，钢筋水泥仿造的石库门下面，是深挖两层的地下室，除了部分沿街建筑被改为商铺外，其他51栋房屋以商品房形式出售，单套房屋的面积从300平方米至600平方米不等，预计售价高达千万元以上。此外，西弄亦被改建为一家公寓式酒店。至此，建业里已变成一个高档社区。

北京的玉河项目早期被定位为国际著名品牌企业总部基地，同样是一种高端化模式。

在清华大学城市规划设计研究院院长尹稚看来，这本质上是一种文化地产开发思路。他透露，继文化部提出《“十二五”时期文化产业倍增计划》后，一些地方政府和开发商将其视为文化地产的商机，纷纷向他咨询。“这是在住宅地产受到压制之后开发商发现的新机会。”尹稚认为，要警惕以历史文化为幌子，行地产开发之实。

边兰春也指出，历史街区的改造不能以土地开发项目来实施，土地招拍挂方式不适合历史街区。在这种模式中，政府通过土地招拍挂获取了土地出让收入，开发商付出了土地成本，自然要衡量投入产出，但是作为历史街区，其开发有诸多限制，这进一步加重了保护与开发的矛盾。

据宁波城投总经理周宏伟介绍，郁家巷项目由该公司于2008年通过招拍挂获得用地权，当时的楼面价为每平方米1.2万元，加上拆迁、规划、建设，每平方米成本为2万元，总投资6.7亿元。在巨额投入之后，开发商自然考虑收回成本，并有所收益。宁波城投虽为市属企业，周宏伟表示，作为国有企业，需承担政府交付的责任，但也要平衡投入产出。

历史街区如果采用地产的开发模式，最终只有两条路可以走，一条是大幅度提高容积率，加大建筑密度，换取利益空间；而这会导致历史街区整体形象变得面目全非。

如果容积率和高度不允许改变，只能走另外一条路：卖给出价最高者，才能取得利益平衡。

改造必然涉及投入，地产商难免寻求最大利益，而政府财力又投入不足，考虑到开发的经济平衡，这就需要一些灵活的制度设计。

尹稚介绍，国际上的经验往往是通过开发权益转移平衡投入与收益。中心城区地价高，却是历史街区集中之地，城郊地区的地价则相对较低。按照地价评估，假如正常的投入产出平衡点为容积率4的话，由于对历史街区的改造受到容积率限制，不能盖到4，假如只能盖0.3，溢出了3.7的容积率，就可以用城市的容积率加以补偿。

边兰春提出，投入主体也应当多元化，不必然由政府或某家企业独立承担，而应当吸纳社会力量，其中既可包括原住民，也可以引入其他的社会组织。

在这方面，国内外均有成功范例。

日本自20世纪70年代后期自发兴起一场社区营造运动，许多历史街区从而获得重生。这场运动的特点是发动社区民众，在各地组织成立“历史景观保存协会”、“街屋委员会”、“故乡会”、“社区营造协会”、研究会等各种名目的民间组织；在实际运作层面，则成立由政府和民间捐赠相结合的保存基金会等，用以资助被鉴定为“文化遗产”的建筑物的保护和重建。

在中国的成功例子之一是绍兴的仓桥直街，其改造采取了一种政府与居民共同投入的方式，实现了微循环的改造，最大限度地保存了历史原真性，由此获得“联合国亚太地区遗产保护奖”。