拆解卖楼五大促销花招

目前楼市促销手段花样百出，让人目不暇接。促销的确能给购房者带来一定的实惠，但也有些促销措施却中看不中用，难以得到真正的实惠，因此购房者要认真判断，以免一不小心掉进促销陷阱。

临近年关，已患上“资金饥渴症”的开发商使出浑身解数大力促销，那么，在这些五花八门的促销手段背后，那些极富煽动性的广告语究竟能让购房者获得多大的实惠呢?这需要认真分析对比。

促销手段五花八门

最近一直在看房的老冯被各种各样促销于段弄得有点头晕。老冯儿子要买婚房，但平时上班很忙，所以看房工作只能由老冯代劳。在松江九亭某售楼处，售楼人员告诉他可享受购房送车的优惠活动，虽然送出的只是一辆价值4万元左右的低档车，但总归也是一辆车；而在浦东张江，某售楼处的工作人员告诉他首付款也可以分期；在宝山，有售楼处的工作人员更是带着催促语气告诉他：现在买房就打8.2折，过了这村就没了那店。

“特价房”、购房送礼(还有好几重呢)、购房打折……花样层出的促销活动让冯先生应接不暇，同时他心里也在不断地盘算着，这些促销活动到底能让自己得到多少实惠呢?

目前全国楼市同唱一首歌：促销。在北京，不少开发商开始明目张胆地打折，更有开发商推出“无理由退房”猛招，退房还能得到相应的补偿；在杭州、上海，低首付甚至零首付这样的促销方式也不鲜见；而在广州，低至8折的优惠实在是让人怦然心动。

然而纵观这些让人眼花缭乱的促销手段，静下心来仔细权衡之后，不难发现其中很多促销行为难避炒作之嫌，比如有些楼盘虽然号称给予很诱人的折扣，但却设置比较苛刻的条件；有些楼盘起价很低，但是房源却少之又少……那么，怎样才能识别促销活动到底给自己带来了多大的实惠，这不仅是老冯现在要认真对待的问题，也是所有像老冯一样有购房需求的购房者需要认真对待的问题。

细心辨别防忽悠

哪些促销措施只不过是开发商玩的炒作手段，而什么样的措施又真正能省下真金白银?这需要购房者静心权衡。需要特此说明的是，很多促销措施的确是开发商诚心让利，但是也不排除少数开发商想些歪招忽悠不明就里的普通购房者。在此，记者就当前一些看似诱人但并没有多大用处的促销方式进行解析，希望起到抛砖引玉的作用。

必须提防数字游戏

折扣促销这种方式是当前楼市最为常见的一种促销方式，不过，面对一个个诱人的数字，购房者还是需要保持冷静的心态，因为很有可能只是开发商玩的数字游戏。

案例：北京西五环外某楼盘近日以极高的折扣推出一批房源，一次性付款享受7折优惠，按揭享受7.2折优惠，折后起价7188元，均价8000元。记者电话咨询该楼盘售楼处时，一位王姓工作人员表示，此前售价为11000元，可见优惠幅度不可谓不大。但记者同时了解到，附近新开楼盘毛坯房售价在9000元/平方米左右。此外，根据某网站跟踪记录的历史价格数据显示，在10月份前后，该楼盘均价约8000元/平方米。

见招拆招：上述案例就是一个典型的数字游戏，虽然号称房价打7折，但由于是在提价之后再打折，这使得实际折扣很小。如果要真正计算折扣有多大，那么只能根据其在10月份的售价进行比较，记者认为不会超过15％。

当然，购房者对于一般的“小恩小惠”不会心动，但对于高折扣的促销，购房者也应多长一个心眼。业内人士表示，为防止开发商玩数字游戏，购房者应想法设法找到近期的成交数据，与最新报价进行比较；或者在附近二手房中介公司的门店了解一下近期的行情，也可顺便打听一下楼盘近期的价格走势，以对楼盘价格有个全面的了解。

类似的情形还有“低起价”、“特价”房，看似价格极低，但实际上房源极少，或者位置、房型、楼层等都不理想，因此购房者需要事先了解清楚。如果售楼小姐闪烁其辞并让你“先看房再说”，那么很有可能是这种房子根本就不存在。

赠送礼物不实在

目前赠送礼品的促销活动也不少见，如购房送汽车、送装修、送家具、送海外游，甚至送工作。不管开发商送什么，购房者一定要看赠送的礼物到底有多大，或者有没有可能得到。

案例：广州某楼盘，在广告上号称赠送价值30万元的车位。但电话中售楼人员表示，仅限于开盘当天下午1点钟到第二天凌晨0点之前，而且还有限定条件，需前30位才有资格。

见招拆招：赠送促销与折扣促销有些类似，都是开发商直接让利。不过购房者需要当心的是，在“笑纳”礼物之前，应在心里估算一下，开发商送出的礼物到底有多大。要留意的有以下几种：其一是送装修，开发商给出相应的标准，但这难免会自说自话，因此购房者可要求开发商提供装修清单，以便了解真正的装修标准；其二是有些礼物赠送的条件根本不存在，比较常见的有买别墅送花园、地下室、露台等，其实这只能说明在售的别墅有花园、地下室和露台，开发商在定价时早已算进去了；其三就是概率太小也等于无，如比较常见的是参加幸运抽奖，开发商会不会组织抽奖活动，以及中奖的概率有多大，这只有开发商心里清楚。

概念促销有名无实

概念促销就是常见的炒概念，如名人概念、景观概念等等不一而足，这些概念在目前市场行情下，似乎失去了吸引力，于是开发商想出更能让人心动的新招，如无理由退房等。

案例：如北京某楼盘在近期公开宣称，在此购房可做到“钱景无忧、进退由你”。记者电话咨询售楼处时，工作人员表示，在2008年12月20日以前签约客户，不用再担心市场在未来一年的走向。如在一年之后看到房价下跌觉得自己吃亏了，可以选择原价退房，而开发商无条件照办。还有开发商做得更为彻底，除了无条件接受退房申请并退款之外，还会另外支付已付款项的10％作为补偿金。

见招拆招：“无理由退房?如果钱进了开发商的口袋，以后哪有那么容易取回来?”大多数网友对“无理由退房”持怀疑态度。“无理由退房”看起来很美，但是要做到却很难，试想一下，如果一年之后房价还在下跌，整个市场比现在也好不到哪里去，那么开发商的日子也肯定好不起来，如果届时要求退房，即使人家同意退，但何时能拿到房款，却只能听天由命了。而从另外一个角度来看，“无理由退房”更像是开发商为了向购房者借钱，而开出的一张空头支票。

低首付难降成本

为了吸引购房者，有开发商推出低首付购房促销措施，从表面上看首次支付的成本少了，但其实并没有降低购房成本。

案例：在上海浦东某楼盘售楼处记者了解到，在活动期间购房只需支付一成首付，另外两成开发商先期垫付，而后再分期还给开发商。为何这么做?售楼小姐表示是为了帮购房者降低购房负担。记者同时了解到，在杭州、广州等城市，甚至出现了接近零首付的促销措施。

见招拆招：低首付、零首付能否降低购房负担?答案是“不能”。低首付、零首付都是由开发商垫付首付款，然后再在随后一段时间内还给开发商。记者发现，不管是低首付还是零首付方式，总房价根本没有减少；而且低首付购房房价也不会打折，从这两个方面来看，低首付购房根本就无法降低购房负担。相反，因为剩余部分首付款须在未来一段时间内分期还给开发商，这对那些经济实力不强的购房者来说，其实是加重了购房负担。

“自主定价”难自主

开发商会给购房者讨价还价的机会吗?以前不会，现在虽然有机会，但是主动权并不在购房者手里。

案例：北京某楼盘号称买房可自主定价。但当记者电话咨询后得知，其实所谓自主定价，还是由开发商说了算，因为售楼小姐很礼貌地提醒记者说，如果还价低于同楼盘二手房报价22000元/平方米的水平，是得不到回复的。而记者进一步了解到，“自主定价”房源的楼层、位置都很一般。

见招拆招：所谓“自主定价”，其实购房者根本无权定价，因为开发商会给出提示，如果低于某标准，肯定是得不到同意的，也就是说，如果购房者要买到房，也只能接受开发商事先定好的价格。相比较而言，还不如开发商直接给出相应的折扣，由购房者自行选择。

对于这种促销方式，购房者不妨先摸摸底，了解一下周边类似房源的报价情况，然后也可以探探开发商的口风，由此确定一个价格标准报给开发商，这样可适当提高一些把握。