非对称信息下的房地产信贷风险

[摘 要] 中国房地产开发商融资结构比较单一,且主要集中在商业银行.由于商业银行与房地产开发商之间非对称信息的存在使市场上出现逆向选择和道德风险.本文通过分析得出在非对称信息下,房地产信贷风险会增加,并提出了政策建议。

[关键词] 非对称信息 逆向选择 道德风险

非对称信息是指交易双方拥有不同的信息，即一方拥有另一方所不知道的信息.在房地产市场上信息在房地产商与商业银行之间的分布是不对称的，非对称信息容易产生逆向选择与道德风险。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。由于非对称信息的存在一方面银行的贷款更可能流向风险高的房地产开发房商;另一方面房地产开发商的未来预期收益降低时,也可能会采取违约行动，从而使房地产信贷风险增加。

一、房地产开发商逆向选择效应分析

所谓逆向选择是指委托关系中的人利用私人信息签订有利于自己的契约或者谋取不正当的利益。美国经济学家斯蒂格里茨认为当信息是非对称、且项目收益不确定的是，信贷市场无法实现均衡并且随着贷款利率升高会有逆向选择效应。假设房地产开发商还款的概率为p,银行的利率为r,项目的本金为m,p是r的函数p(r),U为项目的回报,只有项目回报U≥(1+r)m时，才返还贷款本金及利息。A是商业银行投资项目所具有的相同收益均值,并且商业银行知道A。U（r)是项目成功的收益，p(r)*U(r)=A,有一个临界还款概率P1设P在[0，1]上的密度函数为f(p),分布函数为F(p）.那么设所有项目的还款平均概率P∧并且P1>P∧,则:

上述分析表明随着利率的上升，项目的还款概率在降低。贷款利率越高一方面银行收益增加但又会产生逆向选择效应。由于银行相对于借款企业总处于信息劣势，因此银行只能依据企业的平均风险水平，对每一等级的借款企业给予平均的贷款利率。这将导致低风险的借款企业因贷款利率高于预期的利率水平而退出，而高风险的企业留在了市场上.此时信贷市场缺乏效率。高风险的借款人会接受贷款条件，会使银行的风险加大。

二、房地产开发商道德风险效应分析

道德风险是指人签订合约后采用隐藏行为，由于人和委托人信息不对称，给委托人带来损失。房地产市场中，房地产开发商贷款的道德风险是指由于借贷双方的信息不对称，借方在自己盈利能力、还债能力信等方面故意制造虚假信息，导致银行贷款发放之后面临无法收回的风险。

假设银行与房地产商之间的信贷不只进行一次,也就是说它们之间是无限次重复博弈的.同时开发商主要靠进入银行信贷市场筹集资金.商业银行有贷款与不贷款两种可供选择策略;开发商也有守约、违约两种策略.重复博弈时，银行向开发商提供贷款，同时开发商不违约，下次银行将继续获得贷款。但一旦开发商违约，将不会再获得贷款。如果商业银行选择贷款，而开发商选择违约，那么开发商会得到的收益为120，而商业银行则由于承担违约风险而获得的收益-15。如果商业银行选择贷款而开发商选择守约，那么开发商获得的收益为80，商业银行获得的收益为15。如果商业银行选择不贷款，那么双方都无法获得收益。

如果开发商一直选择守约策略，那么开发商的每一期的收益为80，其收益现金流流的贴现值为80+80u+80u2+……=80/(1-u).如果开发商在某一次贷款当中选择违约，那么违约当期可以获得120单位的收益，其后每一次都无法获得贷款。因此，收益都为0，此时现值为120。两者比较当80/(1-u)120时，开发商就会选择守约，只要u1/3，就可以保证博弈继续进行。

上述均衡分析表明，如果开发商预期未来的现金流大于当期由违约而得到的收益时, 博弈就会重复进行下去. 但是如果开发商预期未来现金流会降低并且低于当期违约所获得的收益,那么就会有信贷风险出现。

三、结论与政策建议

综上所述,在非对称信息下房地产市场上容易产生逆向选择和道德风险，并由此引起房地产信贷风险。针对这种情况，银行有必要通过采取各种手段来降低信贷风险。

1.银行要充分利用多种渠道减少交易双方的信息差距, 其次，银行需要区分不同信贷级别的的房地产开发商客户，建立房地产信贷客户的信息管理系统。

2.在逆向选择效应下市场上存在的是高风险的企业,可通过实施信贷配给制来应对这种风险。当房地产信贷市场出现超额需求时,银行不是单纯以提高利率,增大贷款余额来平衡市场，而是以信贷配给鼓励那些资信高、且有利于银行收益的借款企业，同时限制那些资信低、且不利于银行收益的高风险借款企业，从而提高信贷资金质量,平衡信贷市场,降低信贷风险。

参考文献:

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