时间：2022-09-19 11:23:42
一块不到6个标准足球场大小的土地，最多能值多少钱？万柳地块的竞拍结果给出了答案：26.3亿元。
溢价率达40.9%的成交价26.3亿元，不仅创北京年内成交总额新高，同时，除去1.64万平米回购房成本外，该地块41500元/平米的楼面价也创历史新高，最为引人关注的是竞价现场激烈程度令业界哗然。然而，就在万柳地块出炉前后，各种围绕着土地、企业、房子的传闻也不绝于耳。
民企“擂台战”
7月10日，未拍先热的项目海淀区万柳居住用地，在经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报后，由民企开发商中赫集团最终以26.3亿元胜出。而与此前各媒体对地块摘牌开发商的穷追猛击不同，此次媒体对竞拍现场央企的“欲拍又止”似乎更感兴趣。
在万柳地块开拍当日，《人民日报》刊发的时评《央企应推动楼市健康发展》就已经为央企的“集体失声”埋下了伏笔。文章称“央企的一举一动容易被认为是政策变动的风向标。如果央企开始频频参与‘地王’争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。”该文也被业界解读为劝诫央企不要参加万柳地块争夺的信号。
正如业界猜测的一般，在竞价现场，类似招商局地产、华侨城等央企至始至终均未举牌；中冶、中建地产等有央企背景的企业，也在竞拍价一路走高的情况下先后退出；而一向对国家调控政策持支持态度的万科，更被业界笑称是来“打酱油的”，“为竞拍缴纳的巨额保证金，如存在银行，产生的利息都将不少。”业内人士如是说。
除《人民日报》公开发文外，开拍之前，各种坊间的舆论也甚嚣尘上。有消息称，龙湖、融创已对竞拍价格上限达成口头默契，而在竞拍开始前半小时，保利地产北京公司发表声明称，考虑到国家对房地产调控的要求，决定退出竞拍，最终保利与融创联合体仅由融创单独应战。虽然保利方面未作更多解释，但有业内人士透露，国资委已向央企传达不要拿地王的命令，如果拿地王，国资委将严格审查央企的资产负债比例，一旦负债率过高，将严格控制其贷款。
也就是在这传闻中的“限购令”下，尽管共有万科、中赫、懋源、龙湖、融创、中化方兴、中冶、华侨城、中建九龙仓联合体、招商地产等10家大房企参与现场竞拍，但在由懋源地产报出26.3亿元达到该地块设定的价格上限，将竞拍带入回购房竞报环节之后，万科、招商、中建九龙仓联合体、中冶4家房企均交牌退出第二轮竞争，参加回购房面积竞报的企业也由10家减少为6家。
回购房竞报环节实际上成为了中赫和融创两家民企之间的“擂台战”。中化方兴在前几轮象征性的两次举牌之后，便选择了沉默，龙湖也在随后的竞争中停止了举牌。回购房竞拍自第145轮开始，中赫、融创两家房企便交替举牌，在两家企业“单挑”182回合之后，最终在327轮由中赫置地报出1.64万平米的回购房面积，摘得万柳地块。
竞拍结束后，融创中国董事长孙宏斌在微博上对中赫表达了祝愿，“祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。”但孙宏斌同时指出，“市场有很大的不确定性，每个人必须自己做判断，自己承担风险。”
售价或超十万
即便是万柳地块的挂牌起始价2.4万元/平方米，也已经是北京市近年来少有高的地价地块之一。
在北京住宅用地市场上，成交单价超过万柳地块挂牌起始价2.4万元/平米的宅地仅有3宗，包括2010年的中国兵装蓟门桥地块、远洋大望京地块，以及今年4月成交的东直门香河园地块。而最终4万多元/平米的成交楼面价，也超过了前两年成交的北京地王海淀蓟门桥地块和顺义天竺22号地。
从如此之高的地价看来，该地块项目建成后，售出天价也不足为奇。反观万柳地块二手房价格，也多在5万元/平米至8万元/平米之间，周边的高端社区万城华府当前售价更在8万元/平米以上。
虽然中赫置地CEO孙鹏表示，中赫在竞标之前，已做过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。但结合土地价格、回购房面积及建安成本，有业内专家已为该万柳地块项目作出预测：建筑面积7.74万平方米，土地总价26.3亿，加之以1万元/平米回购的1.64万平米回购房面积，“项目每平米售价10万，才有赚头。”
事实上，敢于拿如此高端地块的中赫置地，本就是一家专注高端住宅开发的房企。名噪京城的钓鱼台七号院就是其旗下的高端项目之一。去年，钓鱼台七号院一栋楼均价达到30万元/平米，既刷新了北京住宅单价纪录，同时也是中国单价最贵的房子。
巧合的是，就在万柳地块开拍前不久，沉寂了半年的钓鱼台七号院也连开两单。北京市建委网站显示，该项目在6月30日以16万元/平米的单价，售出一套360平方米的住宅，总成交额为5760万元。7月5日，该项目又以16.5万元/平米的单价，售出一套619平方米的住宅，总成交额约1.02亿元。
据公开数据显示，钓鱼台七号院在2011年共售出12套，总成交金额4.55亿元，成交均价为10.1万元/平米，其中最高单价为14.6万元/平米。截至目前该项目已售出88套，仅剩最后19套。此外，中赫在北京开发的项目还包括朝阳区来广营板块的北纬40°，当前其二手房的均价为2.6万元/平米左右。
回购房存疑
不仅万柳地块本身引起了业内关注，伴随着地块配建的16400平方米的回购房，同样成为了热议的话题。
据万柳地块出让文件规定，配建的回购房由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为1万元/平米。文件同时规定，回购房建设标准应与整个小区一致。而至今，海淀区有关方面仍未对回购房处理方案，做出任何明确表示。
实际上，近期接受网上报价的房山长阳西站5号地，以及今年4月成交的东直门香河园地块，在出让阶段都规定竞价触顶后，现场均竞报公租房面积，金茂府、徜徉集等项目也都有保障房或廉租房配建指标。
“回购房不同于保障房。”一位业内人士向记者表示，相对于保障房等必须配给固定人群，回购房则可由政府部门自由支配。
对于回购房的去向问题，虽然相关部门人士表示具体情况还不清楚，但已有业内人士猜测回购房或用于填补政府资金缺口。
尽管接近中赫人士表示，一切还要听从相关部门安排，但据一位接近政府人士透露，六郎庄地区政府机构资金平衡压力较大，万柳地块26.3亿的土地出让金未必能满足平衡需要，不排除政府未来回购后再作为商品房出售的可能。
“配建住房本应是为了保障民生问题而兴建的住房，如果政府有关部门以此牟利的话，将使配建住房‘变味’。”有业内人士如是说。
地块效应有限
在万柳地块竞拍前4天，自去年11月22日开始挂牌竞价的地铁房山线长阳西站5号地01-06-02等地块二类居住及商业金融用地，也终于有人报价。对此，有业内人士预测，万柳地块或带动北京土地市场复苏。
“万柳地块有其特殊性，其区位环境以及周边市场有支撑高地价的硬性条件。”北京中原研究部总监张大伟表示，当前北京土地市场仍处于淡季，有些优质地块依然冷清，但鉴于后市又将有部分优质地块面世，土地市场将有可能缓慢复苏。
而据北京市土地整理储备中心数据显示，目前共有9个地块正在出让，其中6块竞价已经开始，并且这6个地块均有报价。而近期将有北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地、北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目等优质地块陆续上市。
“近两月楼市成交回暖明显，开发商通过以价换量也已有所收获，但当前就谈及大规模拿地还为时过早。”有业内人士这样表示，“存量房的消化依然是当前房企的首要目标，万柳地块效应实在有限。”