争议CRIC

易居(中国)与新浪联合成立的中国房产信息集团在上市之初以独特盈利模式打动了海外投资者,但对其商业模式的质疑声至今未停息

从2007年的初露头角,到2009年的纳斯达克上市,再到2010年与国家统计局进行“数据合作”,房地产信息公司克尔瑞在3年多的时间内上演了一出“麻雀变凤凰”的中国地产神话。

与此同时,作为克尔瑞的母公司、目前国内规模最大的房地产机构――易居(中国)的触角已由普通的楼盘、数据研究,延伸到互联网领域,甚至直接介入到地产商的开发资金环节。

催生这一变化的转折点是,克尔瑞与新浪乐居联合组建的中国房产信息集团(CRIC)在2009年10月16日登录美国纳斯达克市场。

这家“定位独特”的中国概念公司对海外投资者宣布,依托中国房地产市场的快速发展, 2009年的营业收入将达到7500万美元。

但疑问接踵而至,商业数据机构与国家统计机构的合作背后,市场将以怎样的心态来面对数据的真相?CRIC这家只靠数据报告为生的公司,又如何在短时期内积累起如此多的财富?看起来很美的“IT+房产”的商业模式能否经受资本市场的推敲考验?

榜单风波

CRIC近期最大的动作,是与国家统计局的“数据”合作。尽管双方都没有披露具体合作内容,但这在业内已不是秘密。

“我们之前也在和国家统计局合作,但都是单纯数据的、宏观的一些合作。”CRIC联席执行总裁丁祖昱对《财经国家周刊》记者说,“这次由被动合作到主动合作,互相提供数据,然后做数据的分析整理,做一个能对市场需求、供应看得很清楚的研究产品。”

CRIC的这一步点踏得很准。在统计数据满天飞的国内房地产市场上,充斥着交易数据、开发数据和投资数据。这些数据因渠道不一而千差万别,同时也缺乏让买房人、开发商信服的趋势分析数据。

丁祖昱表示,CRIC之所以能“牵手”国家统计局,是由于民间数据与政府数据各自存在缺陷。“前者不具有权威性,而后者则太局限,而且很多有效信息都埋没在官方的话语体系中。”

在他看来,许多政府数据后引发的争议,原因在于政府部门之间的数据不进行共享。“交易中心、统计局、规划局等,各自有自己的一套数据体系,互相看不到。我们把这些全都汇总在一起,比如一个城市的市场研究和政策判断依据,免费提供给政府部门。”

国内知名行思源经纪的一位高层对《财经国家周刊》记者表示,CRIC能与国家统计局合作,意味着其在数据来源上已远超其他竞争对手。

这位高层同时透露,国家统计局一般并不愿和民间机构合作,但CRIC过去通过自己的渠道拿到许多数据,无偿给统计局做参考,已经显示出自己的独家性。

“我们希望能以半官方的方式,一些能够不误导公众,又不是太深奥的信息,这样可以引导公众对市场的判断。”丁祖昱说。

然而,商业数据提供机构的立场与动机,始终难以令外界信服。

CRIC在2009年第三季度就一度遭遇外界对其数据真实性的质疑。

按照惯例,CRIC每季度会按销售额、销售面积等标准制定全国房地产开发商20强的榜单,并公开。在CRIC 2009年三季度榜单中,恒大地产在销售面积和销售金额上全面超越万科,引发了外界的激烈争议。而此时,正值恒大地产香港IPO的“关键时期”。对此,丁祖昱向《财经国家周刊》记者解释说,CRIC统计的是交易登记备案数据,而很多国内地产商都习惯使用签约数据。“签约后才备案,地产商的数据可能会领先一个月,所以我们的数据可能就少了。其次,我们的商品住宅数据里,商业办公、保障房都不计算在内,地产商是要算进去的。”

在这次“数据风波”中,万科总裁郁亮在与丁祖昱见面时,告诉丁,大的开发企业,每个月的最后3天才是集中登记备案的时候,如果这3天没算进去,可能数据就差了半个月。“后来我们取得了万科的谅解。”丁祖昱说。

此后,碧桂园和龙湖地产也公开表示,CRIC榜单数据失实。

总部位于重庆的龙湖地产当时也正处于IPO准备期,亦因这份榜单与CRIC有过摩擦。一位接近龙湖地产的人士对《财经国家周刊》记者回忆说,“数据出来后感觉差距比较大,引发了龙湖的强烈不满。”

丁祖昱在解释这一事件时表示,重庆市并不公布价格数据,只公布成交量数据。“每个项目我们得去自己调查价格,如果有个比较大的楼盘价格调得比较低,可能出来的数据就有一定的差异。”

CRIC目前信息收集人员500多人,信息分析人员200多人,丁祖昱认为“这个团队的规模在全国绝无仅有”。

他强调说,“CRIC榜单,过去没收过一分钱,将来也不会收一分钱,影响力是多少钱也买不回来的。”

丁祖昱同时对《财经国家周刊》记者透露,CRIC 2009年全年的数据出来后,“基本没有遭到什么质疑。”在这份榜单上,万科与华侨城在销售数据上并列第一,“我们最后精确到了亿元单位。”

丁祖昱认为,有质疑并非坏事,“说明了我们的影响力,也从侧面证明了我们的准确性。”

上市业绩疑问

CRIC如今在业内的风生水起,很大程度拜上市所赐。

上市之前,“CRIC”并非一家公司,而是易居(中国)旗下公司克尔瑞负责运营的“中国房地产决策咨询系统”的简称。这个系统由易居(中国)现任董事长周忻于2001年建立。

更确切地说,CRIC决策咨询系统是一个房地产项目的信息数据库,包含了各种历史数据和趋势性数据,为易居(中国)成为目前中国最大的房地产和咨询公司奠定了坚实基础。

而现在,CRIC已经变成了中国房产信息集团的英文缩写。

CRIC由易居(中国)旗下的克尔瑞和新浪乐居合并而成。前者持股51%,后者持股33%。

对于这一房地产领域“鼠标+水泥”的新尝试,丁祖昱对《财经国家周刊》记者表示,招股过程中,CRIC系统一直是国际投资者认可度最高的业务板块。

“相对于传统数据库,CRIC系统的核心是微观数据。”丁祖昱说,从2001年系统建立,到2005年CRIC系统在全国布局,丁主导了技术、市场和研究三大块业务。到2007年易居(中国)上市之前,CRIC系统已覆盖了全国20多个城市。

2007年9月,CRIC系统开始由免费转为付费,两年时间里,丁祖昱将国内最主要的开发商们揽入系统之内。“目前开发企业也好、行也好,都要用CRIC系统。如果一个开发商在投标之前,不去用CRIC查一下项目的相关数据、竞争对手、交易状况,就和瞎了没什么区别。”思源经纪一位高层对《财经国家周刊》记者感叹。

易居(中国)上市前夕,周忻已开始考虑如何与新浪CEO曹国伟合作。他觉得,“CRIC系统与互联网有结合点”,但并没有找到具体合作方向。2007年底,两人开始讨论成立合资公司的议题。2008年1月,新浪乐居成立,双方成立合资公司的构想大迈一步。同年4月,合资公司正式组建成立。

CRIC的招股书显示,2009年6月23日,易居(中国)和新浪正式进入收购协议,为双方在中国房产信息集团中最后的持股比例进行股权结构铺垫。

同年9月30日,周忻宣布将担任CRIC董事局联,曹国伟也在同一时间宣布,CRIC上市后将担任同一职务。

CRIC的招股书显示,在2006年到2008年间,CRIC系统的营收来源于克尔瑞,分别为530万美元、810万美元和5000万美元。“2008年市况不好的时候,也是克尔瑞发展最快的时候,开发商拿地后担心房子不好卖。当时咨询、顾问的业务量一下子爆发了。乐居(中国)也从原来只做北京市场,发展到全国十几个重点城市全面启动。”丁祖昱回忆说。

但正是2008年业务量的大爆发,令外界对CRIC的质疑声不断。

知情人士透露,在CRIC上市之初,易居(中国)为其提供了良好的财务报表,这一度成为业内人士质疑CRIC盈利能力的例证之一。

这位知情人士说,克尔瑞2008年业绩跳增的秘密在于,恒大地产一笔高息贷款的回款到账。

按照上述知情人士的说法,恒大地产在2007年底面临资金链断裂的危险,而易居(中国)此时出手,为其提供了1亿美元的高息贷款。此后,恒大地产成功上市,并在2009年第三季度返还了本金及高额利息。“这笔钱最终被计入了CRIC的财报中。”

丁祖昱并未否认曾为恒大提供1亿美元资金,但表示“那不是贷款,是1亿美元的楼盘保证金。”

按照丁祖昱的说法,上市之初的易居(中国)急于做出成绩,于是在2007年12月份签下了恒大地产27个项目的权。“当时占恒大全国项目的75%,有几千万平方米。和大企业形成战略合作关系,有助于我们的快速发展,所以就尝试着做了这么一次。”

丁祖昱回忆,投资人当时并不认可这种模式,担心1亿美元收不回来。“但后来这笔钱在2008年12月31日之前都已经全部结清,这件事情和后来CRIC上市没有任何关系。”

但丁祖昱也在受访时提及,“我们做成一单的收入在几万元到几十万元之间。”按照这个逻辑,克尔瑞2008年达到的5000万美元营业收入并非易事。

模式之辩

据丁祖昱透露,从2009年开始,CRIC营业收入的年增长率可以达到50%。若按合并前克尔瑞2008年5000万美元的营业收入计算(未包含新浪乐居),2009年CRIC的营业收入可达7500万美元。

CRIC目前有三块业务:提供数据信息、解决方案以及新加入的互联网业务。

前两者是合并前克尔瑞已经很擅长的业务,此前克尔瑞通过庞大的信息收集团队和与各地统计部门的合作,掌握大量数据信息,并在此基础上为开发商和买房人提供区域产品信息、竞争对手信息等单独的解决方案。

克尔瑞2008年的5000万美元收入全部来源于此,全国目前有2500家开发商在使用其提供的数据报告。

咨询公司艾瑞咨询在2009年9月的一份报告显示,2009年中国房地产网络广告营业额为9.7亿元人民币。该报告同时表示,截至2009年上半年,国内房地产网络广告的投放中,新浪乐居占据约35.8%的市场份额。按此数字计算,新浪乐居在2009年广告收入约为3.5亿元(约5100万美元)。这也意味着,2009年CRIC在提供数据信息和解决方案上的营收只有2400万美元,与2008年的5000万美元相比大大缩水。

2009年的房地产市场大部分时间处于狂热之中,CRIC的这个数字似乎有些说不过去。

一位房地产行业资深人士说,“如果艾瑞的数字是真实的,即存在一种可能,就是克尔瑞5000万美元的营收根本不是全部来源于数据报告,也许真的包含了企业返还的高息贷款。”

此外,被丁祖昱视为未来重要业务增长点的互联网业务,也是遭遇市场质疑最多的部分。

另一位房地产资深人士对CRIC的互联网业务模式提出了疑问,“他们对海外投资者宣称的概念是房地产IT,用网络来销售楼盘,这是美国资本市场比较欢迎的模式,但在中国,谁是通过网络来买房子的呢?”

对于这种怀疑,丁祖昱以新浪乐居的具体业务来作答。“比如乐居展示楼盘,过去是网页的展示,现在有网上售楼处,通过视频音频和售楼员进行对接,从只卖广告到现在的卖客户、卖效果。”

但在上述资深业内人士看来,丁的这一说法归根结底,“没有任何新意,还只是在网络上卖广告而已。”

“如果互联网业务将在CRIC的业务板块中占据越来越重要的地位,那对CRIC来说只意味着扬短避长。”上述人士分析说,但沿袭原来传统的业务模式,只提供数据报告和解决方案,则无法打动海外投资人。

在商业模式上,CRIC似乎面临着两难的选择。

丁祖昱并不这么认为,“CRIC的独特之处在于,不是单纯做互联网,也不是单纯做线下的工作,而是把所有的信息、概念、网络和线下结合在一起。”他说,“如果非要找个类似的例子,我认为它更像彭博社。”

丁祖昱说,具体到克尔瑞和新浪乐居,前者为后者提供了专业度和公信力,而后者则将前者的影响力和传播效果增强。

刚刚过去的2009年里,至少在网络广告方面,CRIC因市场的狂热而延续了发展的势头。而房地产行业走势未定的2010年,CRIC是否还能延续同样的增长故事?

丁祖昱并不担忧,“泡沫也好、波动也好,对我们的影响有限。”