关于深圳市密度分区规划技术方法的总结分析与设想

摘 要：本文深入分析了深圳市已有的密度分区研究成果，总结其中的优缺点，并结合现实中遇到的问题，提出了下阶段开展密度分区规划修订技术方法方面的设想。

关键词：密度分区技术方法

密度分区制度作为城市规划精细化管控的手段，在国外得到广泛运用，我国近年也越来越多城市尝试建立密度分区制度，其技术方法目前较为普遍的有“总量分配法”与“可接受强度限制法”。深圳市是国内较早开展密度分区研究与管控的城市，2001年开展了《深圳经济特区密度分区研究》，2007年城市总体修编中进行了《密度分区与城市设计研究》专题研究，2014年颁布《深圳市城市规划标准与准则》（下文简称“深标”），增加了“第4章密度分区与容积率章节”。

1 深圳既有研究的总结分析

1.1 《深圳经济特区密度分区研究》

该研究采取的是“总量分配法”，参考人口、配套设施的因素，通过“环境标准导向模式”推算规划期末总建筑规模，再通过宏观、中观、微观三层次的分配形成了密度分区。宏观层面，以“服务条件、交通条件、环境条件”三大因素建立基准模型，划定了“高、中高、中低、低”四类密度分区，再以“生态、安全、美学”原则对基准模型进行调整，形成修正模型，最后按照功能类型建立扩展模型（“居住分区模型”和“非居住分区模型”）。中观层面，主要是按功能对总量的密度分配：居住用途，首先结合总规土地利用与“居住分区扩展模型”测算居住用地在4个密度分区中的分布，然后通过人均用地及建筑面积等标准推算出“高层、中高层、多层”居住小区的毛容积率，再乘以对应的用地面积得到规划居住建筑总量，此外还通过规划总人口规模反推居住总建筑面积，最后对两组数据进行校核形成“居住建筑密度分区”；非居住用途，该推算采用较多的假设前提，首先设定办公及旅馆、商业金融服务、工业及仓储、其它功能的容积率区间，再结合总规及案例设定各自的占地面积比例，进而推算出“非居住建筑密度分区”。微观层面，主要是从用地规模、城市设计、交通条件三方面提出了在街坊内密度的修正原则。

该研究有较高的学术价值，尤其是“密度影响因素量化为数学模型”及“密度的分配”方面的技术方法。然其缺点也较为明显，首先是“总量算不准”，目前深圳原特区内的建筑总量已达其预测规模的两倍，直接导致整个研究的基石被破坏，也就失去了规划管理的实操价值。实际上“总量分配法”较适用于“稳态城市”或计划经济特征较明显的城市，深圳发展速度快、产业转型明显、市场经济活跃，简单的线性增长预测显然是不适用的；另一方面，“总量分配法”不应简单的以规划期末“人口规模、建筑总量”为固化对象，应更多将城市承载力及增长可能性作为可变校核因子，将模型调整为联动动态模型，这样才具较强的适应性与操作性。

1.2 《深圳市密度分区与城市设计研究专题》

该研究首先对深圳现状密度及过去6年的发展进行了分析检讨，提出应采用“可接受强度限制法”的研究策略，结合总规制定了全市密度分区策略（经济效益优先区、环境效益优先区、效益均衡发展区），并在此基础上吸收其国外经验“设计”了一个“密度分区”（高、中高、中低、低），再通过案例法设定了不同功能、不同分区的容积率。该研究提出的方法体系与管制思路有较高的实操性，其缺点在于其“密度分区”是设计出来的“构想”，缺乏基础数据支持与足够样本的实例验证，并不适合直接应用于规划管理。

1.3 《深圳市城市规划标准与准则》（2014），密度分区与容积率

2009年，规划主管部门颁发《深圳市法定图则地块容积率确定指引（试行）》（下文简称“《指引》”），从内容及方法上吸收了前述两次研究的主要成果，提出了6类（其中I类为生态区，不进行建设）密度分区，分别给出了居住用地基准容积率和商业用地基准容积率，并提出了明确的测算方法，即基准容积率乘以叠加修正系数（地块系数、道路系数、地铁系数）。2012年深圳市着手《深标》修订，将《指引》的内容略做调整后予以纳入。

总体来说，《深标》中设定密度分区的内容是深圳市进行密度控制的重大举措，将密度分区管制上升到地方标准的高度。但是，《指引》试行期间遇到了较多的问题，突出体现在基准开发强度（包括修正后的）与实际出入较大，界定内容过于宽泛，受到政府相关部门及社会相关行业对其科学合理性的质疑，于是呼，详细规划层面的研究经常能够轻易的、合理的或不合理的突破密度分区管制，不断累积基础设施与公共服务设施承载力风险，城市形态无序化发展趋势加剧。《深标》中相关内容延续了《指引》，《指引》遇到的问题也是《深标》即将面对的问题，且由于《深标》是地方标准，其面临司法纠纷的风险被大大提高了。

因为“密度分区”是“设计”出来而非计算出来的，虽考虑了现状及规划意图，但缺乏交通、市政、公共配套及环境承载力的专门研究，量化支持基础薄弱，科学合理性大打折扣，无论是对上（市政府）、对下（基层管理）、对内（各职能机构）、对外（开发商、各种主体），都显得底气不足，难以形成“掷地有声”的效果。因此，研究建立科学合理的、适应性强的密度分区制度，对于解决目前规划管理中的突出问题、前瞻性应对存量土地背景下的规划体系变革具有非常重要的意义。为此，主管部门计划开展密度分区及相关配套制度的修订。

2 新一轮密度分区规划修订技术方法的设想

本轮修订的核心思想是“以科学、动态的运用城市建设数据为密度分区的基础，以法定的制度与规则为管理手段，降低人为因素的影响”。其思路概括如下：综合采用“可接受强度限制法”及“总量分配法”建立数学模型作为密度分区的测算依据，以“测算公式+参数体系+测算规则”为操作手段与规划管理对接，如下图所示：

该方法的核心是“测算模型”的建立，测算模型以基础模型为基底，以6个主要子模型作为“限制条件”进行修正。基础模型容纳密度分区现状情况、有效规划及相关政策等直接表象要素，子模型设定了公共配套、综合交通、市政公用、环境容量、城市形态、地价六大类，子模型也由若干个小类的模型组成（例如公共配套，就包括行政、文化、教育、医疗、体育、养老等自成体系的模型），通过对子模型中的核心要素的量化及与密度分区之间关联，形成对测算模型的动态修正，最终形成密度分区各区的规模控制及密度分区规划模型。该方法的技术难点有三：统计单元、量化逻辑及关联逻辑。

2.1 统计单元

不同要素的量化过程都存在其自有规则，有效核算范围各异（例如小学的核算范围为半径1公里，变电站是半径5公里，污水厂、大型医院则范围更加大，等等）。为解决这一问题，首先应确定具备数据统计可行性、规划管理操作性并为其它要素单元所覆盖的最小单元――基本单元，研究以“次干道以上城市道路、行政区划边界、基本生态控制线”为边界，通过Arcgis系统将全市划分为3000多个单元，多数单元面积在20～40hm2。

2.2 量化逻辑

量化逻辑是不同影响要素在模型内的算法规则。大多影响要素都能纳入“点要素”与“面要素”两大类模型。点要素对应能够限定服务范围的设施，包括公共配套子模型中的要素及少量的交通市政设施；面要素对应系统性强的影响要素，其设施本身不具核算意义（例如公交站）或者是无形的（例如城市形态），只有在特定的范围内才能够进行有效核算，主要包括除公共配套子模型外的5个子模型中的要素。两大类要素的的量化逻辑有较大的不同，点要素一般以转化明确的数量表达规则为目标（如学校学位数量、医院床位数量），而面要素则相对模糊的评级体系为主（如交通道路拥堵状况的A至F评级）。

现以小学为例介绍本次研究中一个小模型的量化逻辑，其核心内容是“学位密度”概念。首先将全市按照社区界线结合基本单元划定若干个“小学配套单元”（10～20km2），将单元内用地以“1×1hm2”的网格进行栅格化作为“学位密度”的统计载体――图斑，再将单元内各小学通过Arcgis“泰森多边形法”实现单元内小学的多边形全覆盖，设定0～500m、500～1000m、1000m以上三个级别通过Arcgis“距离衰减法”对单元内的小学依容量将学位分配至图斑，结合单元内的多边形覆盖情况对盲区进行最小密度修正，这样就基本形成了全覆盖的学位密度图斑，每个图斑都包含特定数量的学位，通过匡算图斑可获取单元内的学位供给数据。

2.3 关联逻辑

关联逻辑是指基础模型与测算模型、子模型与测算模型之间的换算规则。

（1）基础模型与测算模型。基础模型包含了现状与有效规划的信息在内，与测算模型的关联逻辑的主要目的是形成基准开发强度分区，需要兼顾现状与规划意图，一定程度上存在着“设计”的成分。

（2）子模型与测算模型。子模型中的点要素模型的关联逻辑建立相对简单，只需设定影响要素与建设规模之间的指标关系，例如设定“？学位=？居住建筑面积”，该指标关系可以通过案例统计得出较为可信的结果，然后通过基本单元内学位密度图斑的匡算就能实现学位数量与居住建筑规模之间的关联。面要素模型的换算规则要复杂的多，主要是由于各种模糊评级体系只能建立与特定功能类型建设规模的判定关系，只能对建设规模的改变提出趋势方面的评价，要实现数量上的对应关系需要大幅增加子模型的精细程度与复杂程度。

3 结 语

建立量化水平高、操作性强且能够动态调整的密度分区制度是一项庞大的系统工程，需要融汇多学科、多领域的技术方法与手段，也需要较高水平的城市规划管理数据化基础，更需要在国内外先进经验的基础上结合本地实际不断的探索完善。

参考文献

[1]深圳城市规划设计研究院，深圳经济特区密度分区研究，2001.

[2]深圳城市规划设计研究院，密度分区与城市设计研究，2007.

[3]深圳市人民政府，深圳市城市总体规划（2010-2020），2013.

[4]深圳市人民政府，深圳市城市规划标准与准则，2014.