对立足“四保”强化物业管理基础工作的思考

摘 要 针对物业管理工作中存在的结构性缺员严重、小区设施不够完善，以及物业四保中存在诸多问题，从创新管理机制，激活物业公司活力；做精管理，做优服务，建设幸福家园入手，不断夯实物业管理基础，促进物业管理水平提升。

关键词 物业管理 四保 基础管理

近年来，社区物业管理紧紧围绕从严管理，强化“四保”，不断完善基础，强化措施，做实做优，促进了物业管理水平的提升。然而从社区整体物业管理工作来看，还存在着诸多问题与发展瓶颈，需要从根本上解决，突破“四保”发展瓶颈，提升物业管理质量。

1物业管理工作中的突出问题

一是结构性缺员严重。近年来，社区物业管理人员逐年减少，管理户数逐渐增多，居民期望值越来越高，小区内管理干部身兼数职，工作繁忙时分身无术，影响工作及时率和服务质量，拓展业务也很难开展起来。

二是小区设施不够完善。以孤岛社区为例，生活区与油区混杂，给物业管理带来了诸多困难和矛盾；部分小区设施不完善，如小区道路较为狭窄，居民将车停到花砖和林地内，占用了消防通道，带来了安全隐患；很多小区因没有地下室，楼道内及一楼门外乱堆放、乱搭建现象较为严重，难以管理。

三是物业四保中存在诸多问题。如保洁管理，垃圾桶清洗无水头，清洗时拖着垃圾桶到处找水源；楼道内随处乱堆乱放，清理时困难较大，经常发生争吵现象；保洁人员流失严重，人员紧缺；垃圾桶易损坏若更换不及时，夏天污水外流，对环境造成影响。绿化专业技术人员匮乏；绿化工作属于季节性用工，绿化工作繁忙时临时招聘在安全管理、用工管理等方面存在很多的弊端，而且用工价格随市场变化较大，人工费较高，因此绿化管理工作较为被动。再如，维修力量薄弱，不能满足居民多样化需求；随着时间的推移，小区内楼房中的问题暴露的越来越多，平改坡后的天沟锈蚀、外墙脱落、花砖盖板破损等等，因资金问题不能及时维修，不仅带来安全隐患，也影响居民满意率。

2创新管理，促进物业管理质量提升

2.1创新管理机制，激活物业公司活力

一是推进物业资源整合，实施人员流动，盘活人力资源。实践证明，随着物业公司基层干部老化，长期在一个地方工作容易产生惰性，导致工作积极性不高，可打破单位界线，探索在物业公司之间设置岗位，竞聘上岗，盘活人力资源。

二是实施秩序维护专业化管理。安居才能乐业，目前，小区治保力量，治保中心和物业公司责任不清，存在扯皮现象，造成秩序维护力量薄弱。若将小区门卫、治保员、巡逻、监控等业务进一整合，探索实施秩序维护专业化管理，以秩序维护为突破口，从而为推行大综治奠定基础， 为居民创造安居乐业的平安环境。

三是探索小区“业务承揽+业务外包”模式。在主营单位业务承揽居民小区保洁业务基础上，扩大承揽范围，并加大业务承揽工作指导、业务监督和奖惩力度，提高业务承揽质量。

2.2做精管理，做优服务，建设幸福家园

一是推进小区改造，完善小区基础设施。如进一步改造小区门卫值班室，改善小区门面，提高小区档次。

二是加宽小区道路、建设停车场。部分小区由于建成时间早、楼房之间的道路达不到消防通道的要求，再加上近几年私家车数量激增，造成居民停车难、挤占小区道路的现象十分突出，通过道路加宽，建设停车场，解决停车难、停车乱的问题。

三是加大维修投入。小区居民楼“平改坡”之后的天沟锈蚀较为严重，存在很大的安全隐患，应当逐步进行维修更换。

四是实施小区改造提升，完善小区功能。对小区绿化退化、斑秃等区域，实施绿化改造完善，适地建设园林小品和绿化精品；结合小区改造可完善功能区区域，增加休闲座椅，逐步建设小区休闲区，活动健身区，停车区等，完善小区功能，提升小区品味。

五是拓展服务项目，扩大物业服务范围。健全服务信息档案，及时了解居民所需所盼；利用物业站办公场所或其他闲置房，引进社会资源提供养老、餐饮、学生幼儿托辅等专项服务、特约服务；建设自助洗车台（可洗垃圾桶），为居民洗车提供方便；让居民不出小区、不出家门就能享受到更多的服务，努力推进管理物业向经营物业的转变。

六是加大监督检查力度，以考核促提高。进一步完善考核体系，采取多种形式加大检查考核力度和密度，实现检查的常态化，发挥考核的导向作用。坚持综合考核和单项考核相结合，落实奖惩兑现，形成“部署、落实、检查、整改、反馈”的良性运行机制，以考核推进管理水平的提升。

七是持续开展小区创建活动，推动小区管理提档升级。按照国家级标准和物业管理规范，努力改进和完善软硬件管理，凝聚人心，锻炼队伍，不断提高管理和服务水平。以创建中石化4A级文明和谐示范小区为契机，结合地区特色，在打造小区亮点上下功夫，促进管理水平提高、服务质量改善、硬环境整洁美化、软环境文明和谐。

八是发挥居民自治力量，调动广大居民参与管理.积极吸收关心小区建设，热衷居民服务的广大居民，参与居民事务和小区管理；壮大志愿服务队伍，扩大志愿服务范围，利用党员服务社、义务巡逻队、秧歌队等广泛调动居民参与到小区管理中。同时，要强化与专业化公司、政府联系，推进共建共享。加强与专业化公司和政府的沟通与协调，利用联席会机制，加强沟通，形成相互配合，互相支持，共建共管幸福家园的良好局面。