内地一线城市:未来房价要赶上香港?

北京市统计局、国家统计局最新的数据显示，8月份北京市房屋销售价格指数为108.9％，涨幅比7月份回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。面对房地产市场今年来的种种变数，有业内人士直言目前确实中国经济走势转弱，房地产出现下行。但随着楼市进入调整期，央行下调“两率”，很多业内专家以及开发商开始纷纷预测楼市回暖，有的观点认为明年房价又会开始新一轮的回升并上涨。而近日的网上热议更是爆发了对未来北京、上海、深圳等内地一线城市房价几年之后会不会追赶上香港的争论。究竟当前的房价走势应该如何客观判断?未来几年后北京、上海、深圳这些内地一线城市的房价是否具有快速上涨并追赶上一些国际大城市高房价的潜在动力?应该如何更合理地分析影响房价的各项因素?

观点集萃：

冯科：房价的涨落与宏观经济的发展相匹配，就好像主人与小狗――宏观经济是主人，房价是小狗，小狗有可能会跑在主人的前面，也可能跟在主人后面，但都会回到主人身边；而房价亦如此，深受宏观经济的制约，若超过或落后都会影响整体发展，但必然会调整回到主人的脚步上来。一个国家的中心城市远比非中心城市的经济发展要好，并具有更多的商业机会与经济发展潜力，从而带动房地产市场的繁荣。

贺建亚：内地短期内如果房地产市场不调整，将会受到极大的挫伤；但是从中长期看，内地一些一线城市的优秀地产产品，因其产品本身的稀缺性将会产生高价值，完全能够形成高价格，如果其经济也能像香港、纽约那样发展，绝对会有邗分房价达到这些城市的水平。

贾卧龙：每一个城市房价的上涨都有其自身的理由，但总体而言，房价上涨的重要因素不外乎是投资者多、土地稀缺、刚性需求强烈三大因素。土地是无法复制和再生的，投资者多说明城市经济发展的未来预期美好，刚性需求强烈需要人口稳定、外来人员较多。在国家经济平稳的状况下，房价会出现稳定上涨的趋势。

张坤昱：像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。相比香港目前已发展到一定阶段，经济增长速度有所回落，北京拥有快速增长的潜力。

不可避免的调整

主持人：一边是接二连三传出房屋销售价格下降、国房景气指数大幅回落等显露出房地产市场低迷的消息，一边是央行下调“两率”等调控政策的出台，现在各方面对楼市的发展走向投以越来越多关注的目光，究竟应该如何理性地判断当前楼市的发展形势以及房价的走向?

冯科：房价以及房地产市场本身是一个非常复杂的问题，其实大家都希望能够有一个健康发展的市场，但现实状况往往不能完全如愿。从去年八九月时我们就已经开始预测楼市将经历一个调整期，而且最少需要15个月，但从当前整体形势来看，这样的估计略显保守。

从目前的销售量来看，1月至9月总量仅有去年的三分之一，因此现在比较让人头痛的不是房价的问题，而是销售量的问题，如何才能够更好地将待售的房屋卖出去，以实现整个房地产开发的过程。

房价回落是目前不可避免的趋势，而且还存在一定的回落空间，预计到年底都暂时不会明朗。房地产市场要么不调整，一旦调整将会是一个长期的过程，至少需要两三年的时间才能缓过来。

张坤昱：从当前的情况看来，至少到年底整个楼市都还会不断地进行调整。根据市场经验判断，颅计到明年年终会逐步趋于稳定。其实从市场本身来说，购买人群及购买力还是比较强大的，只是在当前的经济形势下，买方市场出现了比较严重的信心问题，致使人们延迟了购买，而暂时停步观望。

贺建亚：房价一旦暴涨会产生大量泡沫，像去年的深圳、上海一样，这其中有很大的投机性，一方面政府和开发商会因为房价上涨而得意于投资价值得到充分体现，但另一方面居住价值却与之相背离，得不到充分保证，所以必然要回归理性。楼市与股市一样也反映着经济的发展，与经济的成长及人们的收入息息相关。其实像深圳在2000年到2006年这一段时期的发展历程就是比较合理的，GDP、成交量、房价、人们收入等的增长都在一个适度的范围内，房地产市场供需正常，那是一个比较理想的状态。

对于房地产市场的未来发展，更多的是忧患大于欣喜，因为目前整个市场处在一个信心缺失的时期，广大民众看到市场不景气而信心不足，开发商们因为肩负着巨大的压力而信心不足，政府此时应更深一步做好调研工作，仅仅头痛医头、脚痛医脚的做法效果并不大。

贾卧龙：当前楼市的发展形势比较严峻，这一形势的背景是由多种原因造成的：世界经济放缓，中国经济遭受前所未有的考验，这个大的形势对于房地产的影响是决定性的；另外，由于前段时间房价的快速上涨，百姓对于房价下降的呼声较大，形成了目前持币观望的市场氛围。

面对通胀压力，国家实行货币紧缩的金融政策，加上前两年国家宏观调控的政策也在今年开始显现，楼市步入一条理性回归的道路，大中城市虚高的房价开始出现回落。在未来一段时间里，房地产市场的低迷依然会持续。

基于此，我们认为今年中国的经济情况和去年相比已经出现了快速回落，目前的运行实际上相当令人担忧，经济形势比较严峻，连我们也都没能完全预料到这个情况。

涨与不涨之我见

主持人：经历过这轮调整期之后，未来中国的房价会否再次经历快速上涨期?应该从哪些方面来理解对未来走势的判断?

贾卧龙：每一个城市房价的上涨都有其自身的理由，但总体而言，房价上涨的重要因素不外乎是投资者多、土地稀缺、刚性需求强烈三大因素。土地是无法复制和再生的，投资者多说明城市经济发展的未来预期美好，刚性需求强烈需要人口稳定、外来人员较多。在国家经济平稳的状况下，房价会出现稳定上涨的趋势。

冯科：房价的涨落与宏观经济的发展相匹配，有人曾经将二者的关系比喻为主人与小狗――宏观经济是主人，房价是小狗。就如同主人带着小狗在街上遛弯一样，小狗有可能会跑在主人的前面，也有可能跟在主人后面，但只要主人一声呼唤，小狗都会回到主人身边。而房价也同样如此，深受宏观经济的制约，当GDP增长15％，房价的增长也不能超过这个数字，而保持在12％～15％之间，如果超过，它一定会回头，否则会崩溃；同样地，宏观经济如果不景气，人们的购买力下降，行业的萧条导致人们没有信心买房，造成房价大幅下滑也会损害整个市场的发展，最终也要经过调整恢复到与宏观经济发展相协调的脚步上来，这是经济规律。

张坤昱：整个市场由三分之一的经济、三分之一的金融以及三分之一的房地产本身组成。由于去年房价不正常地冲得太高，超过了买方的消化

速度，人们的实际收入赶不上房价的增速，还未来得及磨合，而今年又一下子银行贷款收紧，开发商们吃紧，整体经济发展都不太理想，致使买方受到打压的心态较大，这是造成今年以来房价下滑的重要原因。但必须明确，房价是不太可能回落到2006年之前的水平的，毕竟它是一个螺旋上升的过程，总的势头是向上的，只是中间的过程会有所起伏。以北京为例，它仍然有强大的购买力存在，目前仍然还是信心的问题占主导，而至于今后的房价走势也要看人们能够认同什么水平上的房价算合理的心态而定。

贺建亚：合理的房价应该是其价格与价值的结合，其中价值包括资产价值即具有投资意义，以及居住和使用价值。房价的快速上涨和快速下跌都是危险的信号，前者影响恶劣，后者则更可怕。所以在应对这两类情况时一定要区别对待，不能一刀切。

虽然近几年政府陆续出台了一些政策抑制房价的过快上涨，但其实产品价格应有客户阶层的细分，同样也不能一刀切。商品房是针对那些有足够购买能力的人们，这应当交由市场去调控，而对一些承担商品房有困难的中低收入人群则应该由政府出面解决保障性住房问题。这样才能保障在价格背离的时候可以调整回来。因此未来的房地产市场应该步入一个健康发展的轨道，一方面发展商们在市场经济中继续发展好自己的商品房，一方面政府切实做好保障性住房。

参比香港

主持人：应该说，过去一段时期以来，包括北京、上海、深圳在内的一线城市是内地房价走向的代表，不管是前两年出现的快速上涨，还是今年以来的回落势头，都与各自城市的发展情况密切相关。具体如何分析这些内地一线城市的房地产市场?像香港这样的国际大城市，它们的高房价形成的因素有哪些?内地一线城市与之有没有共同之处，是否同样具备房价走高的潜在因素?

冯科：越是一个国家的中心城市越比非中心城市的经济发展以及房地产市场发展要好，这是毋庸置疑的，中心城市具有更多的商业机会与经济发展潜力，这是相对偏僻的城市难以具备的。从具体的城市来看，深圳会在目前的价格水平上趋于稳定，但要想回到去年的高位需要花费较多的时间，因为从其城市本身来说，并未提供这么大的发展机会；上海与深圳有些相似，在前段时间尤其是2005年的时候一直处于领涨状态，有的房价已高达2万元/平方米，现在则处于1.5万元/平方米～2.5万元/平方米的稳定状态，由于上海拥有国际大都市的显著地位，对长三角以及全国来说都举足轻重，其金融、第三产业等发展较快，白领人士较多，购买力巨大，所以要大幅度地出现房价波动不太可能。

北京的情况相对特殊一些，因为它是首都，是政治文化中心，在近几年国家形势变化中，当地方权力被收紧归于中央之后，北京的各类机会比如商业机会就会比其他城市更多，促使更大量的人流向北京涌入，推动了北京的经济发展。北京的房地产市场也会经历一段时期的调整，但相对其他城市较短，预计在两年时间里能够进入平稳状态，维持在2007年～2008年的水平。如果这几年时间里经济没有低落，并能够加快发展，各个产业、技术含量等提升，那么在下一轮经济周期的顶点时，楼市也会再次迎来高涨。

像香港这样的国际大城市，受到西方文化的影响较深远，同时由于其市场经济更完善，贸易更自由，法制等体制相对十分健全，金融等发展更先进，税收则相对较低，使其更具优势吸引大量投资者的目光，从而不断推高房价。但近几年来香港在国际贸易中的地位及优势已逐渐下降，内地像上海这样的城市则贸易出口不断上扬，随着经济的发展，将来可能会在某一天与香港的发展同步，但要说到房价本身，还是有一定的距离。

贾卧龙：在政府宏观政策的调控下，全国的房地产市场都出现了一些变化。北京、上海、深圳这几个中心城市由于其政治经济地位，所受影响是最直接、最敏感的。曾经这些城市的房价上涨最快，幅度最大，与其投资性需求多、炒房现象严重是有关系的。而如今，房地产市场惨淡，房价出现下滑，这些城市自然也是首当其冲。

香港高房价的形成有多方面的原因：一是香港属于亚洲金融中心，其经济地位是无法复制的；二是香港地少人多，寸土寸金，土地的稀缺性导致了地价的高涨。另外，香港的房地产除自住之外，投资性质明显，很多人把不动产投资作为职业。北京、上海、深圳等内地一线城市与香港相比，也同样具有以上几个条件，但程度还远不如香港。同时内陆城市相对而言，其城市之间的联动性很强，一些条件是可以得到转化的。举例而言：北京在城市规划时，除城市中心区域要发展之外，六环、七环路的修建就可以改善城市中心人口过多的劣势。

张坤昱：香港是世界级的金融中心，由于长时间处于西方国家管辖之下，加上地理位置的优越，其经济属性、自由度、法制健全度以及权益保护上已相对比较完善，吸引了东南亚甚至整个世界的有钱人来支持香港房地产市场的发展，而香港本地除去部分中低收入人群有廉租屋可以解决基本居住问题外，大部分的高收入人群都有能力支持并助长香港的高房价，其中很大一部分是投资行为，致使其房价已高达几十万一英尺。

其实北京也类似，其最高房价的项目也并非本地人在购买。像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来也会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。相对于香港目前已发展到一定阶段，经济增长速度有所回落，北京还是拥有很大的快速增长潜力的。

贺建亚：香港的高房价是由其高昂的地价导致的，因为土地稀缺，所以一开始就形成了高企的土地价格。内地一些一线城市一定程度上也与香港类似，由于土地的稀缺、税收过高、开发商开发压力过大而不得不推高了房价。

内地短期内如果房地产市场不调整，将会受到极大的挫伤。但是从中长期看，内地一些一线城市的优秀地产产品，因其产品本身的稀缺性将会产生高价值，完全能够形成高价格，如果其经济也能像香港、纽约那样发展，绝对会有部分房价达到这些城市的水平。

需求与增长

主持人：关于房价的问题，业界一直存在激烈的讨论：有人说，其实北京的刚性需求并不强，人口增加更不会推高北京房价；有观点则认为北京的刚性需求强烈，尤其在奥运及整体经济发展的带动下大量人流涌入，会引起房价的又一轮走高。我们应该如何理解这些论断?如何理解一个城市的厉价与城市居民收入之间的关系?

冯科：北京本身的人口增长十分缓慢，加上生活成本不断提高，使本地人的购买需求相对较弱。而近几年来我们确实可以看到在经济形势变化中，北京已有越来越多的外来人口涌入，支撑

起了北京房地产市场的庞大购买力。但我们必须明确这是一个动态而复杂的过程，若北京收归的权力不大，人们的需求也会相应减弱，但如果体制上能维持下去，促使人流不断涌入，则住房需求将会源源不绝。

张坤昱：曾经有人提出收入与房价之间的比例在1比6至8之间，但如何得到这个比例并未有很明确的说明。事实上这并不太科学，毕竟中国的国情一直在变化，经济也在不断调整。同时，依照这个比例，如果贷款买房，20年内足以还清贷款，而现在大多数人基本都具备了这样的条件。

房地产市场的发展得益于有效需求，这其中，收入的支持是一部分，但房地产毕竟是一个行业，其发展速度要与各行业一致，与整个社会经济的发展一致，如果经济确实繁荣，有高收入人群存在，能出得起高价钱买商品房，则作为商人的房地产商仍然会以高价出卖自己的商品，而那些相对低收入的人群有各自的保障性住房可以解决基本需求，这都是合理的。

贾卧龙：刚性需求是支撑一个城市房价的根本因素，尤其是在政府对房地产投资进行挤压的情况下，房价的走势主要依据刚性需求而变化。北京是我国的首都，也是政治文化中心，除本市人口外，有许多外来人口，如大学毕业留京工作的、外地企业在京安置的、外地务工人员留京的及有房的业主换房的等都将增加北京楼市的刚性需求，这庞大的刚性需求是促进房价高涨的一个重要原因。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。如果按此比例计算，北京的房价要高于居民家庭年收入10倍左右，这说明房地产行业是存在泡沫的。但这一比例的参照，也要与该城市所处的时代背景紧密联系，并且要与该城市居民的投资、购买、消费倾向结合去看待。如果房价过高但购买意愿强烈，或房价下降但购买意愿依然消极，把这些归结为房价收入比过高或过低，都是不科学的。

假如赶上香港

主持人：设想一下，真要到了内地一线城市房价比肩香港时，会是怎样的局面?这种状况会给整个行业及中国经济发展带来什么影响?

贺建亚：首先一定要明确一点，所谓的高房价，是指个别城市的某些产品，并不具有普遍意义，这在市场经济之下是能够合理地存在的。但如果真是普遍而大量的房价攀高，那反倒说明这个市场开始不正常了。

贾卧龙：该假设问题若成为现实自然有其理由。但中国楼市受政府宏观调控影响更大。国家面对房价泡沫、百姓购房困难不会不理。尽管房价高对开发商而言是好事，但由于房地产与金融行业息息相关，房价过快上涨和下跌都是一种风险。一旦泡沫破裂，是行业的损失，国家的损失，也是造成社会不稳定的重要因素。

冯科：从房地产市场发展本身来说，不应该拿房价赶超全球一些发达城市的水平当目标，而要根据实际宏观经济发展而动。未来房价如果一直持续攀升，政府必须要审慎思考城市的发展方向，权衡利弊以做出相应调整；而发展商们在高房价的市场下，有能力的企业会继续有充足的成本拿地进行开发，而部分弱势企业会承受不了成本压力逐步被市场淘汰。

张坤昱：当经济增长到一定的巅峰状态之后，也会在增幅上减缓，呈现螺旋式的回调，就如同小孩生长一样，青少年时期是快速成长，而到了壮年则生长逐步稳定，经济发展也如此。因此未来房价如果想要双位数字地上涨，并不太现实，如果达到每平方米5～6万元已经是相对顶点了。