二线城市房地产发展状况探析

一、住房制度改革回顾

（一）住房制度改革改变了房屋属性

1998年以前，由于城市人口的增加，国家实行的住房实物分配制度、公房租赁制度因政府财力不足而造成恶性循环，并且因无法大量建房，城市居住条件难以改善，由此引发了1994―1998年的住房制度改革，提出了全面推行住房公积金制度，并明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。住房制度改革完全将住房推向了社会，实行了商品化和社会化，使其具有了使用价值和投资价值。住房商品化必然会使房屋这种商品符合市场经济运行规律，房屋价格会受到城镇居民收入、供求关系等因素的影响。

（二）住房制度改革后房地产价格出现持续增长

以济南市为例，济南市房地产市场大体经历了两个阶段：1998年住房制度改革以前和住房制度改革以后。

住房制度改革以前，济南市房地产市场住房制度主要是由单位配给住宅，个人受购买力影响购买房屋的比例极小，房地产价格较低。1995年至1998年，济南市商品房屋价格基本维持在每平方米1450元至1500元之间。

1998年后，济南市城镇居民个人购房的条件逐渐成熟，个人积蓄增加，消费信贷业务广泛开展，个人购买商品房屋热情得到释放。1998年至2009年11年间，济南市商品房屋价格由每平方米1476元上涨到2009年的4907元，年均增长11.6%。其中2004年济南市商品房屋价格涨幅32.7%，超过当年城镇居民人均可支配收入23.7个百分点。尽管近年来国家不断出台房地产调控政策，仍未能阻止商品房屋价格大幅上涨。截至2010年9月末，济南市商品房屋和住宅累计成交价格分别达到每平方米6115元和5906元，比上年分别上涨24.6%和23.1%。2010年6―8月济南市商品房屋和住宅成交价格比1―5月份分别增长3.1%和1.7%。

二、房地产市场价格变化原因

（一）商品房屋需求增加推动了商品房屋价格增长

根据相关经济理论和对实际情况的分析可以知道，影响城镇居民住房消费的因素很多，如收入水平、商品价格水平、利率水平、收入分配状况、消费者偏好、家庭财产状况、消费信贷状况、消费者年龄构成以及制度、风俗习惯等。这些因素中有决定意义的是收入水平。据此，建立济南市商品房屋价格与城镇居民人均可支配收入、消费信贷及城镇居民投入的多元线性回归模型。

1. 建立模型。本文选取济南市商品房屋成交均价作为多元线性回归模型的被解释变量，选取济南市城镇居民人均可支配收入、个人住房贷款和城镇居民商品房屋投入作为解释变量，建立房价收入多元线性回归模型：

pt=c+c1×it+c2×lt+c3×ut

其中，pt代表商品房屋成交均价；c、c1、c2、c3为回归系数；it代表t期的城镇居民人均年可支配收入；lt代表t期的个人住房贷款余额；ut代表t期的城镇居民个人投入增加额。

本文选取1995―2009年的年度数据，城镇居民人均可支配收入、商品房屋价格来自《济南市统计年鉴》，个人住房贷款余额来自《济南市房地产存贷款月报表》。当年城镇居民个人住房投入额为商品房屋销售额减去个人住房贷款增加额所得，得到模型数据。

用普通最小二乘法进行估计，估计结果如下：

pt=1289.023+0.036×it+0.057×lt+0.073×ut

2. 模型检验及估计参数的经济意义。经F检验发现，总体回归方程存在显著的线性关系。经t检验发现，城镇居民人均年可支配收入对商品房屋价格没有显著影响；济南市个人住房贷款余额对商品房屋价格有显著影响；济南市城镇居民个人住房投入对商品房屋价格有显著影响。样本回归直线对样本点的拟合优度非常高。

从房地产价格增长与城市居民可支配收入、个人住房贷款增加额及城镇居民个人住房投入的线性关系分析可以看出，商品房屋价格的过快上涨是由个人住房贷款和城镇居民个人住房资金投入推动的，即由住房需求增加推动的，这也说明国务院出台房地产信贷政策是正确、可行的，只要控制住个人住房贷款和城镇居民个人住房资金投入就基本能控制商品房屋价格的过快增长。

（二）消费环境的变化对房地产价格上涨起到推波助澜作用

1. 地方政府与房地产开发企业的耦合。1993年国务院了《关于实行分税制财政管理体制改革的决定》，明确了中央与地方的收入和中央与地方的事权及支出划分。分税制改革把地方政府推向了与中央的利益博弈当中。当地方政府财政入不敷出，被迫经营城市、提高地价时，房地产开发企业便有了用武之地。以济南市为例，2008年土地出让收入占到地方一般财政收入的30%以上，财政对土地收入的依赖性显著提高。同理，推高地价、带动房价上涨成为地方政府增加收入的一种隐性手段。

2. 日本经验。中国当前房地产价格的大幅上涨与二十世纪中后期的日本有相似之处。日本房地产价格在二十世纪60 年代后期至70 年代前期以及80年代后期上涨尤为迅速。2010年中国的GDP约为4300 美元，与日本二十世纪70年代中期的水平接近。2000―2009年GDP平均增长率为9.9%，与日本1973 年以前的10 年平均增长率相当。另一方面，从产业结构转变进程的角度来看，截至2008 年，中国第一产业占名义GDP 比重约为11%，这相当于二十世纪60 年代中期日本的情况。同时，中国目前的城市人口比例相当于日本二十世纪60 年代初期的水平。两国经济虽然无法单纯地进行比较，但综合这些指标认为，目前中国的经济发展阶段相当于日本二十世纪70 年代前期或更早的时期，发展潜力仍然较大。尤其需要指出的是，目前中国房地产价格的上涨因素中，城市化带来的实际购房需求占相当大的比重。中国城市人口比例预计将在今后很长一段时间内继续以较快速度上升。日本在经济高度增长时期，发生了从农村到城市的大规模人口流动，从而产生了旺盛的实际购房需求。目前中国城市化的进程与当时的日本一样，也正在从实际需求层面推动房地产价格上涨。

三、建议

影响房地产市场价格的因素较多，但基本的影响因素就是供求关系及资金投入。因此，仅采取单一政策控制需求难以达到调控目的，而采取系统性调控政策是当前房地产市场调控的必然选择。

（一）明确房地产市场监控体系建设

房地产市场监控体系是制定房地产市场调控的基础。从现在看应建立的监控体系包括：土地供应、供应品种、市场销售、市场交易、资金供给及价格变化等六个方面。

（二）制定房地产市场监控标准

制定房地产市场监控标准主要是以监控市场供求关系为主，适当增加投入，强化市场合理预期。一是合理供地。在土地供应方面要保持每年供给的均衡，避免市场供需脱节；制定土地供应面积的限制，避免房地产开发企业的土地囤积。二是合理供房。增加商品房屋、限价房、经济适用房和公租房等供应品种。三是强化市场监管，避免房地产开发企业囤房。制定合理的施工、销售时间限制，避免房屋的供需脱节。四是加大投资性购房的购房成本。五是强化房地产信贷政策的严肃性，避免房地产信贷政策落空。六是明确房地产市场价格与收入关系监测标准。统一房价收入比标准，公布房价收入比，让民众参与监督。凡是房价收入比超过一定标准的，一律对领导进行问责；凡房价收入比进入泡沫范围的，对领导进行警示制度，避免制度落空。

（三）强化措施手段

建立全国个人住房征信体系网络，保证房地产信贷政策执行的可操作性，避免投机资金利用政策的漏洞将资金转入二线城市。