提早布局 赢在未来

忘掉希腊，忘掉意大利，忘掉“占领华尔街”运动吧。眼下真正的坏消息是什么？中国，当前这一全球第二大经济体已开始走火入魔 。想想2005年以来的美国、爱尔兰和半个西方世界。想想1990年之后的日本。想想……好吧，历史上的每一次楼市泡沫。

10年前，上海房价约为普通家庭收入的6倍，而如今已经高达13倍。深圳的比例从5倍上升到了14倍。这些数据都荒唐得离谱。这是真正的狂热。他们从未见过楼市崩溃。他们以为楼市会永远火爆下去。

中国延续已久的投资热潮前无古人，肯定会破灭。泡沫破裂的后果是彻头彻尾的灾难。这是因为楼市影响着每一个人，无论是中产阶级家庭、开发商、银行还是地方政府。这样的房地产泡沫犹如1918年爆发的西班牙大流感一样，会伤及无数，难以抑制。

以上是《华尔街日报》专栏作家Brett Arends，在该报最新发表的一篇“当心走火入魔的中国经济”文章中所提出的观点。在我们看来，该文尽管有可能危言耸听，但中国房价高得离谱，楼市泡沫横飞却是不争的事实。

的确，如今的房价犹如6000点的股市，大家都在为其癫狂，利益相关各方也竭尽所能地延长这场“世纪盛宴”的时间，仿佛10000点转瞬间就能变成现实，而最终的结局却往往会应验那句老话――“上帝要其死亡，必先让其疯狂”，一万点根本就是奢望，1600点旋即照进现实。

那么，在楼市泡沫破碎之前，我们到底该做点什么呢？抑或是迈向未来的十年，究竟会发生什么，不妨多想一想，这样才不至于再“失去”又一个十年。

高房价的最大推手

当2013年北京上海房价同比再涨20%，房价收入比高达35-40倍，在全世界遥遥领先的情况下，谁来为高房价负责呢？面对千夫所指，作为房地产业的代言人，任志强再次奋起反击，泄露了我国货币双发的天机：“对中国来说，真正的泡沫的是货币双发。如果没有货币双发，什么泡沫都没有，通胀是因为货币引起的。”

那么，来自于海外美元的“货币双发”对中国国内经济的流动性有多大影响呢？经过简单测算发现竟然增加了国内106.56万亿元人民币的流动性，这是一个多么令人惊叹的数字！

由此，人们难免会产生一个巨大的疑问：国内流动性为什么由100%而逐渐萎缩，到如今几乎100%依赖海外资金呢？这与巨大的楼市泡沫又有什么关系？

这就有如下两个重要原因：

一是自1990年代中期开始，跨国公司大举投资中国，以其雄厚的实力，加上获得税收等方面的超国民待遇，优先收购优质国企（当时称为“靓女先嫁”），其余国企大量破产倒闭，其原来存有的流动性也随着企业破产而被消灭。从此，中国进入了依赖外资直接投资（FDI）输入流动性的时期。

二是政府自身消费和低效投资导致了大量国内流动性消失。特别是低效投资，在八五期间约为每投入1元钱只能收回0.5元，即投资回报率不足50%。此后每况愈下，大量政府投资血本无归，成为烂尾工程的不计其数，投入的现金就沉淀在其中退出了流通，于是不得不更加依赖海外流动性的输入。

然而，这种外部输血式增长总有到头的一天。2007年股市见顶；2010年楼市再掀高潮；2011年PE和VC投资收益见顶；2012年商业银行利润见顶……如今仅剩房地产泡沫尚在最后冲刺。

而现在楼市也开始出现分化：二三线城市涨价乏力，部分城市泡沫已经破裂；新房交易较火，而二手房交易冷却，全国能够继续保持高速增长的仅北京、上海、广州、深圳等几个一线城市。

因此，为了保楼价推楼价，在内部流动性接近枯竭的情况下，必须要靠吸引热钱继续投机。而要保持热钱的热情，就要靠强行推动人民币升值，可谓骑虎难下。即人民币升值――吸引热钱――推高楼价，在这个逻辑关系中，人民币升值与楼价成正比。

一个令人难堪的悖论是，作为最重要的资产，楼价越是上涨，则人民币在国内的购买力越是贬值。这会形成了一个越来越危险的背离，即人民币对外升值而对内贬值，当这种背离达到极致的时候，难免物极必反，即出现人民币对外大幅贬值和对内大幅升值（通缩），而造成这种反向运动的直接动因是――国际热钱大量外流。

这样在热钱大量外流，国内流动性急剧萎缩的同时，国际石油价格和粮食价格大涨，加上人民币大幅贬值，将出现严重农产品输入性通胀（但与此同时工业品将严重通缩），楼市必会受到外资抛售和刚需断供的双重冲击，价格出现大跌。

而这时才是最难选择的时候。因为，如果大规模释放流动性救市，粮价将更大幅上涨，甚至影响社会稳定；如果不救市，楼价将失去最后避免雪崩的可能。这就是我们高房价的不为人知的隐私。

会付出怎样的代价

尽管许多人都经历了股市和黄金的疯狂，而大多数人也认为它们是不可能下跌的。但事实证明：不可破灭的神话早已破灭。

然而，这些人不仅没有吸取其中的教训，依然固执地认为房价是永远上涨的。即使全世界很多国家的房价泡沫已经破灭，即使鄂尔多斯和温州房价已经暴跌，即使李嘉诚开始大量抛售中国房地产，即使外资银行已经全部抛售完中国银行的股票，即使房屋空置率已经高的吓人，即使中国7个城市被评为世界最高房价。如果一味盲目地固执己见，势必将为自己的疯狂付出代价。要知道，久涨必跌的房地产泡沫破灭案例，在全球都是无一幸免的。

从目前来说，不惜一切代价的将人往楼市赶，名义是为了刚需，实际上最多的是投机资金，真正的刚需根本买不起。即使有买的，也是为防止房价进一步上涨，好不容易借钱才入市的。这已经是很危险了，危险在哪里呢？

一是正如王石所说，国际上一般用家庭一年收入的3到6倍买一套房子，是正常房价，而在一线城市这个数据突破47倍。经济上一有风吹草动，这些家庭无一例外都会破产。二是现在为了维持楼市泡沫不破，央行还在大量印钞，但是，房地产吸附资金的能量无限大，这样下去无论印多少钞票都不够用，而这些资金都成为死钱，第二次流通的概率非常低，造成中国货币效率极其低下，人民币1元钱只能创造0.5元的效率，而1美元可以创造1.5美元的效率，两者相比，中国发钞无限量庞大，一点也不奇怪了。三是从国际金融来看，中国货币贬值风险已经越来越大，国际资本不是傻子，有利可图的事他们从来都不会放弃，他们已经准备了做空人民币足够筹码。如果中国出口经不住美元汇率的上涨，70%都会发生亏损，那么，楼市新增资金就会枯竭。想想什么后果吧。

现在的土地价格完全是被炒作出来，已经背离市场的真实价格水平。当年日本政府发现问题后，只出台了一个政策，那就是所有涉及房地产的贷款一律禁止，泡沫立马破灭，日本经济迅速复苏，人民生活水平迅速提高，内需一下兴旺起来。

中国远比当年日本泡沫大一倍多，这是一件很恐怖的事。现在的问题是，因为中国面临的经济现状是，要么房价大跌回到正常的价格水平，扩大内需；要么人民币大跌，最后刺破泡沫，中国经济必然是硬着陆。

现在全国房价泡沫已经无可救药，因为市场都知道，政府一定会保住泡沫，因为不会让经济出现大的衰退。这样，促使中国经济泡沫又往死路上迈出了一步。

目前的情况是不管政府如何救市，已经完全无用。因为美元已经开始大幅升值，全球资产价格泡沫都在破灭，没有任何国家存在泡沫问题，只有我国泡沫好象是海上孤鸿，这就造成全球资本都会逃出，等待中国泡沫彻底破灭。

如果说2012年只是出现两个城市的房价泡沫的破灭，只是点的现象，2013年从这两点开始蔓延到贵阳、海南、苏州、无锡等类似的十几个二三四城市，到2014年将由点扩展为线，这样两条线的城市房价泡沫先期破灭。

一条是类似于温州的出口导向型城市，主要是珠三角和长三角地区的二三线城市，因为实业大面积倒闭，外汇企业没有资金来源，导致楼市根本没有新增资金，开发商在资金的压力下必然降价卖楼，先跑为王，越降价就越无人买楼的恶性循环开始出现，房地产的避险效应彻底消失。美元指数冲破100点的过程中，我们将听见这些城市泡沫破灭的声音。珠三角长三角这两大最出色的城市群从此陷入深度衰退，至少持续11年。这就是房价泡沫的恶果。

二条是类似于鄂尔多斯这样的城市，依靠廉价的资源突然暴富的城市全部患上严重的“荷兰病”。荷兰病，是指一国特别是指中小国家经济的某一初级产品部门异常繁荣而导致其他部门的衰落的现象。

最典型的就是鄂尔多斯，有人说，如今类似这样的城市已经有69个，他们的房价泡沫将在2014年像鄂尔多斯一样破灭。之后便会由点扩展到线，然后扩大到面， 到2015年房价泡沫将彻底破灭，包括一线城市。

房产泡沫的破裂将导致实体制造业的全面倒闭，从而陷入大萧条，并导致金融危机，最终将引爆地方债务，这将是一个巨大的灾难。不管此说法是真是假，为了防患于未然，作为投资者都应该提早做点什么准备呢？

该提早做点什么呢

先来看看过去十年发生了什么事。2000年投资时，傻瓜都会赚钱，那时可是我国财富的总爆发时期。如果那时你投资的是房地产，当时北上广深的房价才只有2200多，现在均价3万多，整整涨了11倍，赚大发了！

再比如股票，2006年998点，到2008年涨了7倍，达到了6124点，是不是也赚钱？还有黄金，如果不买股票选黄金， 2 0 0 0年我国1克黄金1 0 0多元，而现在呢？1盎司黄金最高等于1920美元，整整涨了19倍。如果以上三种你都不屑，就看好人民币，好像不管买什么都赚。

然而，十年之后，物是人非，只有房价依然坚挺。但是苦撑了那么久，楼市也开始摇摇欲坠，陷入了要崩溃的危难中。那么这时，作为投资者要怎么做呢？

《金融理财》建议：今年可以买一点股票。因为股票和房地产在国外都是并驾齐驱的。中国房地产长期在高位，而股票长期在低位，这是不正常的，所以肯定是打房地产价格战。谁都希望，房子调下来，股票涨上去，至少资产不会缩水。所以让股票涨，让房价跌，然后卖掉股票，抄底房地产，这就是房地产和股票的并驾齐驱，也将是一种战略意图。

按照经济学的“悠悠球”理解，房价下来后必然迎来股市的新一轮上涨，更何况在人民币“外升内贬”的大环境下，为了让人们不致于感觉资产在大幅缩水，必须找到一个类似之前房地产的保值增值栖息地――股市。

现在的楼市犹如15年前的巴西乌拉圭治理。当时他们房地产崩盘，就买进货币，但没有想到此后货币出现了百分之5万多的贬值。然后一些聪明的人并没因此而消极，而是选择把巴西的东西卖掉，买进美元，最后抄底，一举成为巴西首富。

另外，不要把所有的鸡蛋都装在一个篮子里，要做多手准备。比如，可以到银行把人民币资产的20%换成美元。一旦人民币贬值，你资产缩水的程度会低点。