论FDI对我国房地产价格的影响―基于省际面板数据的分析

摘要：本文基于1999―2007年31个省的面板数据，利用固定效应变截距模型实证分析了FDI对我国房地产价格的影响，得出FDI对我国房地产的价格上涨有正向的推动作用，但其影响有限的结论。说明了产生这一结论的两方面原因，并针对这一结论提出了完善政策制度，引导FDI合理流向房地产业及进一步深化房地产企业的改革，加快创新步伐的政策建议。

关键字：FDI；房地产价格；房地产市场

一.引言

在经济全球化的趋势下，随着我国经济的发展和人民币升值的预期，外资正以各种方式不断进入房地产市场，以追逐利润获取丰厚收益，从而使得房地产业已经成为继通讯设备、计算机及其他电子设备制造业之后的外商投资第二大行业。与此同时，伴随着蓬勃发展的房地产市场和热度空前的房地产开发投资，房地产价格正在节节攀升，使得高房价已经成为与上学贵、看病难并称的新三大民生问题之一，引起了社会各界的普遍关注。那么，不断流入房地产市场的外资是否对持续攀升的房价产生了推波助澜的作用呢，是否是房价上涨的又一重要影响因素呢？为了正确认识外资进入房地产市场将导致房地产价格泡沫的风险，我们有必要研究作为外资流入重要途径的外商直接投资对我国房地产价格的影响。

二.文献综述

针对FDI对我国房地产价格的影响问题，我国学者进行了一些理论探索和实证分析。刘洪玉(2002)从房地产市场与资本市场的关系、房地产金融与投资开发的发展趋势等角度，探讨了国际资本投资中国房地产市场的可能趋势以及国际资本进入对中国房地产市场的影响。郑航滨(2006)利用利率平价理论、购买力平价理论、预期理论作为解释境外资本流入房地产市场的依据，研究了境外资本的进入对我国房价的影响效应。梁立俊，操陈敏（2007）通过采用VAR 模型对我国八年的商品房价格与房地产开发中FDI的投入额月度数据进行分析。证明FDI增长是商品房价格上涨的一个因素，同时FDI的冲击对商品房价格的增长是持续性的。范东君，单良(2009) 基于1999―2006年省际面板数据，研究房地产开发利用FDI以及其他因素对我国房地产价格的影响，并计算出各个要素对房地产价格上涨的贡献程度，研究结果发现FDI对我国房地产价格的上升具有正向作用。黄书权（2010）运用灰色关联理论对我国FDI与房地产业发展、房地产价格之间的关系进行实证研究。研究结果表明：FDI对我国房地产业的发展有正向的推动作用。

总之，多数学者是通过运用时间序列分析方法从不同角度分析了FDI对我国房地产价格的影响，这些研究具有着重要的理论和现实意义。但与此同时亦忽略了我国各省份间FDI水平和房地产发展状况的差异。

三.理论模型

为了研究FDI对房地产价格的影响，我们将各省房地产价格作为因变量，而自变量中，供给方面可设变量FDI、国内投资额，需求方面设置变量居民人均可支配收入，并加入CPI以剔除价格水平对房地产价格的影响。

由于本文是基于全国31个省的数据进行实证检验，故该计量检验涉及对面板数据的处理。本论文是对31个省分别进行估计，需要考虑各个省的差异，故采用固定效应变截距模型来说明FDI对房地产价格的影响。此外，考虑到截面个数较多而时间序列个数较少，采用了截面加权回归的方式进行检验。因此我们可以构建如下固定效应变截距模型方程来反映FDI对房地产价格的影响：

式中，下标i、t分别代表省份和时间，P为房地产销售价格，ID为房地产业国内投资，IF为房地产业外商直接投资，Y代表人均居民可支配收入，CP表示居民消费价格指数， 表示与各地区相关的、时间上恒定的因素，为随机扰动项。在自变量中，考虑到供给因素对房地产价格影响的滞后，我们采用其各省份前一年的指标，使得分析更加合理。此外，为了消除解释变量间的异方差和自相关性，可以对解释变量和被解释变量取自然对数进行模型改进。

四.实证分析

1.变量选取及数据处理

本文根据中国1999―2007年31个省（市、区）的面板数据，运用上述模型对FDI对我国房地产价格的影响进行实证分析。数据来自于中国统计年鉴（2000―2008），中国房地产统计年鉴（1999―2008），并经综合整理所得。其中，对数据的描述性统计见表1：

2.实证过程与结果

本文选用固定效应的面板模型分析FDI对房地产价格的影响，根据整理的数据，利用eviews6.0软件对模型进行估计，得到如下计量结果，其中全国31个省(市、自治区)固定影响变截距模型估计结果为下式，反映各省(市、自治区)差异的的估计结果为表2。

从上式可以看出，国内投资、FDI、居民可支配收入及居民消费价格指数四个变量大约解释了房屋销售价格变动的95%；其中， FDI的流入对房地产价格的影响为正，回归系数为0.008831，且在5%的水平下显著。由于各变量均取自然对数，这就意味着FDI流入房地产每增加一个百分点，房地产价格就会上升0.008831个百分点。此外，表2说明了我国31个省之间由于地域的差异所导致的房屋销售价格的显著差异。

从上述计量结果中可以看出，FDI对我国房地产的价格上涨有正向的推动作用，但其影响有限，产生此种现象的原因在于：一方面，为谋求丰厚的投资回报，FDI利用我国房地产市场尚未形成有效的市场定价机制，趁机通过操纵市场来推高房价，并导致境内民间资金的跟风入市，从而进一步炒高房价，使得房地产价格与真实价值脱离。因此，FDI对我国房地产价格上涨具有明显的正效应；另一方面，由于流入我国的FDI主要集中于制造业，其占FDI总量超过60%，而房地产业作为FDI流入的第二大行业，仅占FDI总量的10%左右。因此，实际进入房地产业的FDI相对于我国庞大的房地产业资金总量来说是相对较小的，对房地产业的影响有限。

五．研究结论

对于上述实证结果，我们必须清楚的认识到，FDI是置于房地产市场中的一把“双刃剑”，其在改善房地产市场资本结构，发挥外资企业在房地产开发中的技术、管理优势的同时，也将由于资本的逐利性和投机性使FDI短期内刺激房地产需求的增加，在供给变化不大的情况下，直接引发房地产价格的迅速上升。而当房价上涨到一定程度后，外资的大量流出将会对房地产市场产生很大冲击，从而引发房地产泡沫的破裂。我们需要充分利用各种金融、法律手段和政策法规在宏观层面进行监管和调控，通过对房地产领域的境外资金进行合理引导，规避其不利影响，使之对我国房地产行业健康发展起到较好的推动作用。对此可提出如下政策建议：

首先，要完善政策制度，引导FDI合理流向房地产业。从上述实证分析的结果可以看出，现阶段外资流入对我国房地产业的影响是相当有限的。为使外资对我国房地产业的发展发挥更大的积极作用，政府应当出台相应的有利于外商投资的政策，同时完善房地产市场监管制度，避免利用FDI进行投机活动。针对我国地区发展程度的差异，政府应积极引导FDI投向需要资金支持，有利于当地房地产业健康稳定发展的区域。通过引进民间资本、加快资产重组的方式增强自己的综合实力，使得我国的房地产企业的发展真正能够实现多元化、市场化、国际化，进而更好的推进我国房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1] 黄书权.我国FDI与房地产业关系的灰色关联分析.四川经济管理学院学报,2010（02）

[2] 范东君,单良.FDI对我国房地产价格影响的实证研究―基于省际面板数据分析.云南财经大学学报,2009（02）

[3] 梁立俊,操陈敏.FDI 对中国商品房价格影响的实证分析.中国物价,2007 (03)

[4] 刘洪玉.国际资本流动对中国房地产市场的影响.中国房地产,2002(2)

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文