我县城西房地产发展现状及对策

城西房地产发展现状及对策房地产业是国民经济的主导产业之一。近年来，我县房地产业在县委、县政府的正确领导下，全面贯彻落实科学发展观，房地产业保持了平稳、有序、健康发展的态势。涉及房地产业税费挈起了我县财政收入1/3的天空。今年以来，我县房地产业由于受全球经济不景气及国家进一步加大宏观调控力度等因素的影响，产业处在爬坡过坎的关键时期，呈现了回落的态势。为此，必须全面把握我县房地产业的现状，找准产业存在问题，研究正确的对策为房地产业寻找出路才能推动房地产业继续健康前行。一、当前形势（一）房产形势一年来，由于受全球经济下滑，美国住房次贷危机、雨雪冰冻灾害、汶川大地震等因素的影响，我县房地产的主要指标绝大多数呈下降趋势，在统计的十一项指标中，主要表现为“九降二升”：20__年1-10月份房地产经济主要指标一览表单位：万元/万㎡ 项目内容完成开发投资销售面积交易面积施工面积抵押面积待销面积竣工面积商品住宅均价(元/㎡)房地产业产生税 收商品住房营业性商品房商品房二手房20__年(1-10月份）3600026.991.8336.388.0833.87101.778.2934.4815171016420__年(1-10月份）2100022.681.9712.516.7520.67605.8713.6217828341同比增减-71%-15.96%+7.0%-65.61%-16.46%-38%-41.04%-29%-60%+17%-18%1、“九降”：房地产完成开发投资只有21000万元，同比下降71%，由于投资的“多米诺”效应，施工面积只有20.67万㎡，竣工面积也只有13.65万㎡，分别同比下降38%、60%；商品房交易面积12.51万㎡，同比下降65.61%；二手房交易面积也应声而降，降幅达16.46%；商品住宅销售面积22.68万㎡，销售业绩同比下降15.96%；商品房抵押面积60万㎡，同比下降41.04%；房地产业直接产生的税收8341万元，同比下降18%;商品房待销面积5.87万㎡,同比下降29%。2、“二升”：一是商品房中的营业房销售面积呈7.0%的幅度上升，二是商品住宅均价呈17%幅度上涨。这两项指标上升中，也有一些不和谐的因素，主要是营业房是一部分开发企业出于融资的需要，将产权转移到公司或公司股东名下，表象上是销售业绩上去了，其实是“自产自销”行为，并不是实在的销售业绩；而房价上升幅度也较快，虽然有一部分是受物价上涨推动，但据国家统计局公布的十月份cpi指数也只在4.0%，我县房价上涨幅度明显高于居民消费价格上涨指数。3、隐忧：据我们对20__年10月份当月数据统计结果看，当月数下降幅度比上半年累计数据下降幅度大的多，结合当前形势，在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策前提下，地方政府若不采取相应的措施，今后一段时期内，房地产主要数据依然是下降走势，而且，幅度较大，即使开发企业房价不降，那也有可能陷入有价无市的僵局，开发企业的资金链十分绷紧或断裂，最终，引发产业经济不健康。（二）地产形势土地是房地产开发的源头。房产的一些主要指标下降，势必倒逆过来，传递到土地源头。我县当前房地产开发用地现状是：1、挂牌土地无一成交据了解，我县上半年用于房地产开发的土地挂牌无一成交。仅县委党校地块就多次流拍。从统计数据来看，1—5月份，我县土地出让金收入绝对数减少9015万元，同比下降53％。今年上半年土地收益主要是收20__年4.25亿元土地出让金的欠额，而今年上半年土地成交量锐减,明年同期土地出让金收入将无钱可收。这表明，一是开发商手头紧，无钱购地；二是他们重新审视房地产市场，审慎投资。2、存量土地开而不发据统计，当前，我县房地产开发企业手头尚有存量土地973.77亩（由于房地产项目具有连贯性，这其中有一小部分已于20__年开始用地，但开发速度较慢，故该宗地仍列入存量土地）。年初预计用地574.38亩，通过规划审批的开发面积为88.1万平米，但从当前的用地、开况来看，大多数企业根据当前国际国内房地产形势，选择了任地晒太阳的方式。3、退地风波影响不小今年1—5月份，深圳市用于房地产开发的五宗土地挂牌交易，其中四宗流拍，另一宗以11亿元成交后却被开发商支付4000万元违约金而毁约，土地最终被退还给政府。由此，退地风波在全国震动不小。过去，动辄拍出“地王”，今年已在报端销声匿迹。我县一些开发企业去年抢拍地的热情多少也受退地风波影响而降温。据国土资源部统计数据显示，今年上半年，全国房地产开发用地成交量也大幅下降。一如当初房价在地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的风险时，房价与地价的轮番下滑就出现了。其实，早在“退地”现象之前，全国各地出现了大量的土地流拍现象，就已经表现出业内对房地产市场调整的预期。“退地”则更进一步表现出业内人士对风险累积的担忧，一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中去。二、面临 困难目前，在海南举行的20__年博鳌房地产论坛上，房地产“百日剧变”，“拐点”并未引起大家广泛关注，而开发商讨论更多的是行业自救。因为他们认识到一个健康稳定的市场，必须靠一个健康稳定的行业来支撑。房地产业当前最缺的是资金和人气。北师大金融研究中心主任钟伟指出，当前，房地产行业面临的最大问题是缺钱和缺人气，缺钱只是表象，根本核心还是缺人气，要解决缺钱的问题，重在解决人气和市场问题。专家论道，我县房地产业面临的问题始终也是缺资金和人气问题。1、缺资金为了避免经济过热，削减固定资产投资，1-9月份期间,国家实行了从紧的货币政策，同时，为遏制炒房行为，对第二套住房按揭贷款设置了更高的门槛，银监部门对银行的放贷监管非常严。据了解，当前，银行放贷额已压缩了2/3。这对我们这样的三线城市资金是非常困难的。我县当前在建的几个楼盘的负责人均有根据形势放缓开发速度或停建下期的意思。同时，国家提高存贷款利率，物价上涨，居民生活成本增加，一定意义上，都挤压了住宅消费资金。另据了解，10月份以来,国家对企业的信贷支持力度明显加大,但金融机构对房开企业的资信评估又降低了,再加上市场依然没有呈现回暖迹象,因而企业的资金链很紧。对我们这样三线城市的开发企业，通过上市、私募、信托融资的效果与手段非常有限，开发企业资金流动依然喊渴。2、缺人气今年，国家为了避免因经济过热而引发的全面通涨，尽力消除美国次贷危机及亚州金融风险所带来的不利影响，非常关注民生，加大了宏观调控的力度。居民因为全国一些大中城市房价的下滑而搁置购房计划为持币观望，所以，在国际国内的大背景下，我县房产销售业绩从去年排队买房的良好形势转向门庭冷落的现状。随着央行调整存贷款利率，住房成本似乎下降,但消费者的住房消费更加理性，住房消费者看紧自己的钱袋。因为全球经济危机的阴影,导致失业人数增加,居民对日常生活的担忧而减少了住房消费,这对住房消费也是一种无言的伤害。减息毫无疑问会减少了购房者购房成本，但金融风暴当头一棒减少潜在消费人群进入市场信心。据搜狐网最近的一项调查显示，市民由于对市场预期住房降价，77%的人认为会推迟购房计划，23%的人会按计划购房。77%的人群中约有20%人明确表示若下半年加息会取消贷款购房计划，29%的人表示会推迟购房计划或者降低贷款比例，另外有28%的人选择观望。结合我县城市发展的阶段性规律和城镇居民的实际购买力，大多数工薪阶层购房需要一个资金蓄势的过程。如94年住房热后的退烧到20__年再次升温的周期，我县住房消费在近期内也将处在一个蓄势、调整的过程。三、产生原因我县房地产业步入一个调整期，它的转型产生的原因有外在和内在两个方面：（一）外因主要是我县房地产业发展面临的国际国内形势.今年,我国经济发展遭遇了美元疲软、人民币汇率升值、美国住房次贷危机、海外热钱流入、全球油价不断上涨以及国内cpi高位运行、年初冰冻自然灾害、汶川大地震、煤电油运紧张、长三角、珠三角一部分企业相继停厂关闭等不利因素集中到来的影响,经济发展面临一定的困难。同时，国家为了避免宏观经济的大起大落，力促房地产业持续、稳定、健康发展，在宣传舆论上，对房地产市场的销售起到了风向标的作用，深圳、上海、北京等地楼市降价消息相继传出，一时间，居民住房消费心态转向了持币观望。在全球、全国房地产业的大背景下，我县的房地产业也受到了一定的冲击。从去年住房销售排队购买，找关系说情定购到如今售楼中心门可罗雀，开发企业感慨形势变化之快，舆论导向力量之大。（二）内因主要是我县房地产业发展面对的一些县域内的具体情况。1、经济技术开发区房产抢摊市场，市场额大量分食上饶工业园区自从整合更名为上饶经济技术开发区后，园区内房地产开发公司日渐增多。当下，在开发并推出楼盘的有50万㎡超大规模的美地印象，福田公司318地块即将开发40万㎡的天一尊邸、加州山庄、绿景豪庭等楼盘必定会大量分食我县住房消费蛋糕。因而，上饶县房地产市场面临着“僧多粥少”的压力。2、购房补贴带来住房消费提前入市，潜市场遭遇透支针对20__年我县房地产低谜的形势，20__年我县实行了购房补贴政策，仅20__年就销售商品住宅4123套，20__年也有2216套，两年住宅销售面积近70万㎡。可以说，一部分潜在市场消费行为提前入市。本来，自去年下半年起，就应该培育消费市场，增加居民收入，但刚好又碰上物价新一轮上涨，冲抵了居民收入增长，故而，后续消费能力提高过程延长。住房消费蓄势需要更长时间。同时，政府购房补贴还有一半尚未发放，也让住房消费者产生怀疑，造成政府公信力降低，对以后做旺市场带来一定的不利影响。3、基础配套设施建设欠帐数目可观，入住率难以提高我县一方面要做大做强县城，加快人口集聚，鼓励住房消费。但人们购房后到县城就学成了一大难题。现有的办学规模难以承载因城市化进程居民的就读压力。配套建设、基础设施跟不上，小区入住率难以提高。给人感觉是房地产市场炒房率极高的错觉。4、房地产发展环境质量不高，产业风险较高现在人们的思想观念很难理性地认识到房地产是高投入、高风险的行业，总认为是暴利行业。多数房地产开发企业反映，各种检查过多，安商环境不优，行政成本过高。除了应对产业风险外，政治上的风险也存在。四、对策与建议为了促进我县房地产业健康、有序、稳定发展，力争房地产产生的税费对财政的贡献不减，房地产作为县域经济的支柱产业地位不变，建议做好以下几个方面的工作：1、加大中心城区的宣传力度上饶县城已是中心城区，这一理念的宣传要像过去宣传“上海的浦东、上饶的城西”，“今日城西、明天浦东”的城西理念那样，要整合现有的宣传资源，抱团宣传上饶县城属中心城区的“一城三区”格局的规划，并且全面推介我县城的区位优势、生态优势、房价优势，最终实现县城“城位中央”的融城入市目标。2、优化房地产业发展环境一个区域的经济发展环境是软实力。要强化执法和服务单位的服务意识,设立房地产业发展投诉举报热线电话或者是分管城建领导与开发企业沟通接待日,对企业反映的情况及时进行研究处理,以便更好地经营城市。对房地产开发企业的检查应通过县经济发展环境整治中心审核批准,避免过多的重复检查,节约行政成本。房地产经济发展领导小组梳理涉及房地产开发应收规费项目,印制成目录,杜绝乱收费,搭车收费。3、加快专业街区的打造步伐上饶县城同市本级的特殊位置关系，造成了县城消费的外流。去年，我 们为加快营业房的销售步伐，推出了一系列的举措，取得了一定的成效。但商业消费流失依然可观，最为主要的是商业业态落后。为此，我们曾提出了重新规划城西商业网点的建议，该建议得到了县委、县政府的重视，责成相关单位编制了规划文本，并公示在网上广泛征集群众意见，最终确定了方案。可这样一个方案时至今日依然没有得到全面落实。我们建议应加快专业街区的打造步伐，用以繁荣商业，力促营业房销售。4、加快一体两翼用地的步伐上饶县老城区内目前尚无百亩以上连片开发用地，因此，只能走“一体两翼”杠铃状发展模式进行。当前，要充分利用茶亭片区的土地，就必须加快跨越信江河面的步伐，借此，也充分利用滨江路沿线的土地，从而，打造城西高品质、上档次的精品楼盘。罗桥组团的用地则必须加快城北行政新区的建设步伐，做优城市配套，全面发挥行政中心的辐射带动作用，有利于新推建设用地。5、加快交通网络的对接步伐城西要融入中心城区，首要的是在心里与时空上同市中心对接。这几年，城西居民已初步实现了理念上融城入市。下一步，要重点从交通网络上与市区对接。凤凰大道基本实现了全线贯通，当务之急，是要全面启动滨江路与市区对接，届时，将有三清大道、凤凰大道、惟义路、滨江路四大交通大动脉同市中心快速对接。上饶县城的体内循环也要加快，特别是春江大道同三清大道的连接，龙大路的修建，旭日大道南伸至滨江路，有利于县城内交通循环。这些路网均须抓紧实施，力争早日建成并发挥作用。6、加大学在城西打造力度过去，我县房地产依据上饶县教育这块牌子打造了不少教育房地产。不难发现，凡是学校周边的房地产往往比较畅销。20__年，要在已规划的学校建设的基础上，增加投入，以一个个新建校区带动一批房地产崛起，同时，也很好解决进城居民子女就学难的问题。7、加密城市内循环网线当前，我县县城内绝大多数仅靠旭日大道一条大道作为城市内循环，交通拥堵时常发生。当务之急是要增加县城内循环路线，沿城市的武夷山大道、滨江路、春江大道、吉阳路、七六西路形成内循环网，一方面给城市再造繁华，使市民沿路观光房地产，增加感性认识，觉得县城任何一个楼盘不偏远，不会不方便，同时，减轻了城市主干道的交通压力，疏导分流了人流，方便市民出行，使城市不被边缘化。8、加旺城市外循环人气我县目前南乡北乡片公交车均在市区停靠，尤其是北乡片把站点设在带湖汽车站，可公交公司运营的是县里的线路，北乡片区的人气、消费绝大部分流失在市本级。因此，建议城西汽车站加快建设步伐，规范南北乡公交车经营线路、停靠站点，有利于集聚我县县城人气。9、推进银政企的合作进程20__年，国家对一线、二线城市房地产开发资金监管很严格，像我们这样的三线城市也是比较从紧的。而我县开发企业自有资金相对比较薄弱，因此，希望政府能够出面协调同金融部门关系，加快银企合作进程。课题组成员：张远照、魏庆明、张伯伦、周爱民潘勇滨、张啟敏、黄载富领 题 人：陶晓峰执 笔 人：徐国庆