限制措施登记之探究

房屋登记簿是记载房屋自然状况、权利状况的重要载体，是证明房屋权利归属的重要依据，也是第三人在启动房屋交易前了解交易标的的重要参考。登记簿所记载的房屋自然状况和权利状况随各类登记的产生而产生，自然状况相对于权利状况要稳定些，权利状况随权利人的民事或商事活动之开展会发生不同的变化，如贷款融资需要以房屋作抵押登记，从而所有权附上了抵押权；又如因欠债被债权人请求法院查封，从而所有权的处分受到限制等。如何正确记载各种权利状态事关权利人合法权益的保护，事关第三人交易安全。在实际工作中，办理限制措施登记便是对已记载于登记簿的权利加载限制条件，在一定程度上阻碍房产自由交易，限制了房产的流通。因此，限制措施登记的正确与否直接影响权利人的合法权益，登记机构如果加载权利限制条件将会破坏登记簿的公信力，也会侵犯权利人的合法权益。哪些情形可以办理限制措施登记、如何办理限制措施登记，这是实务中必须解决的两大问题。根据《物权法》等法律法规，结合工作实际，我们认为以下几种情形可以办理限制措施登记：一是查封(包括预查封、轮候查封)；二是征收(拆迁)限制；三是处于行政诉讼中的房产；四是登记机构发现权利归属有误但不能依职权更正的房产；五是其他需要注记的限制内容。虽然异议登记、抵押登记、地役权登记也是对所有权的附加和限制，但因为法律法规已明确将这三种形式作为登记类型作出了规定，因此，不在此文的讨论中。下面就以上所列五种限制类型在实践中的应用作简要分析。

一、查封登记

查封登记是一种司法强制手段，是债权人为保全债权请求法院对债务人房产采取临时限制措施。根据《房屋登记办法》，查封的房屋不予登记。申请查封登记的主体通常是法院，但检察、公安等部门因为办案需要也会要求查封房产。由于当前房产价值高、形态多元化，因此查封的形式有预查封、查封、轮候查封等。登记机构在办理查封登记时，一方面要核对查封标的与登记簿信息的一致性，即被执行人须是现状登记簿记载的权利人，同时，查封的标的须在登记簿记载的房屋范围内。特别要注意的是，预告登记与预查封、查封的关系。以商品房为例，商品房开发销售过程中涉及多种法律关系，在理清各种法律关系的基础上依法做好查封登记。一方面当被执行人是开发商时，以下几种情况应区别登记：一是对于开发房屋尚未批准预售的，因房屋销售备案系统和登记系统中都没有相应记载，登记机构无法协助查封房产；二是对于开发房屋已批准预售但未办理初始登记也未售出时，因房产已在备案系统中建立楼盘表，登记机构应在备案系统中办理预查封手续；三是对于已办理初始登记的商品房但未售出的房屋，登记机构应在备案系统和登记系统中办理预查封登记；四是对于已经出售并经合同备案或预告登记的，一般不予办理查封登记，根据法发[2004]5号精神，除非法院认定买卖行为虚假、有违事实的，则登记机构应首先凭生效法律文书撤销合同备案或预告登记，然后再办理查封登记。另一方面当被执行人是购房人时，如所购房屋未办理销售合同备案或登记手续，则登记机构无法办理查封登记；如所购房屋已办理合同备案或预告登记，则在备案系统或登记系统中分别办理预查封登记，则当所购房屋办理转移登记后，预查封转为查封状态。

对于已办理过所有权登记，但所有权人事实上发生了变化但未及时办理相应的转移登记，导致登记簿记载权利人与被执行人不一致时，不应受理查封登记，除非法院出具相关证明先行将登记簿记载的权利人转化为被执行人才能办理查封登记。

同时，查封标的要与合同备案或登记系统中的记载信息相吻合。目前比较规范的做法是在房屋预测面积时就有确定的正式地名和门牌号，无论合同备案或预告登记，其显示的均是稳定的、不会随便发生变更的坐落，因此，法院要求查封文书也应提供与登记机构系统记载相一致的房屋名称。此外，对于需要对局部部位查封的，查封标的应符合房屋基本单元的条件，不能笼而统之地要求查封“多少面积”导致登记机构无法准确记载。

查封时效取决于查封期限，法院根据案情决定查封期限，一般在查封文书上予以标识，如果没有标明，则根据法发[2004]5号文件应为2年，2年期满则查封失效，预查封与查封都是自查封登记之日起计算查封期限，也就是说预查封转为查封时，查封期限应继续计算，即从预查封登记之日起算。轮候查封由于在查封登记时尚未生效，只有当其转为查封时才生效，因此，在轮候查封登记之日，不能理所当然地认定为其时效自登记之日起最长不超过2年，轮候查封能否生效取决于前手查封是否失效，其生效之日取决于前手查封的失效之日。

二、征收(拆迁)限制登记

征收(拆迁)限制是各地政府在实施城市改造过程中为控制拆迁成本、有序推进城镇改造所采取的必要措施。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、原《城市房屋拆迁条例》都规定，列入征收(拆迁)范围内的房屋不得改变用途、不得新建、扩建，由于不同用途、不同面积的征收(拆迁)补偿标准不同，这样规定防止一部分被征收(拆迁)人通过临时改变用途或加建扩建谋取不当得利。有些地方的补偿和安置还与被征收(拆迁)房屋的所有权人多少、房屋基本单元大小有关，因此，地方的征收(拆迁)补偿政策对限制登记的范围更广、限制期限更长。如有的地方在征收(拆迁)限制文件中规定列入征收(拆迁)范围的房屋不得办理析产、买卖、赠与、抵押登记，限制期限自限制文件送达登记机构之日起直到拆迁期限届满，可见限制期限之长。登记机构在遵循法律法规的前提下，通常按征收(拆迁)冻结函办理限制措施登记，不能随意扩大限制的事项。如继承转移登记、合法建造房屋、法院判决房屋都是基于法律事实取得的房屋，即使不登记房屋物权也已生效，登记只是起到公示作用，并没有创设物权，不会增加拆迁成本，相反，及时办理这类房屋登记有利于征收(拆迁)部门确定补偿成本与安置对象，有助于征收(拆迁)工作的顺利开展。另外，现实中征收(拆迁)周期往往很长，有的项目可长达数年。在如此长的时间内不允许产权人行使处分权似不尽合理。因此，更为合法合理的做法是申请征收(拆迁)限制的部门应当如法院一样，冻结函应规定限制期限，通常是一年或两年，文件没有规定期限的，按国务院条例规定的一年为限，限制期限届满时需要续期的，应当再次申请，而不是无期限的限制。同时，当房屋已拆除的，征收(拆迁)人应及时申请注销登记，做到登记簿记载与现状的一致。

三、处于行政复议或行政诉讼的房屋需限制登记

权利人或利害关系人对房屋登记提起行政诉讼，则说明登记行为受到质疑，登记机构作为行政复议或行政诉讼中的被告，理应考虑到复议或诉讼的结果对登记的影响，如果明知标的处于诉讼中却任由该标的继续发生转移等处分登记，

则难免加大案件处理的难度，因此，作为被告的登记机构，在接到应诉出庭通知时，应当及时办理诉争房屋的限制登记。根据法释[2010]15号《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，原房屋权利人、原利害关系人可以对上一手登记提起行政诉讼，上一手登记被撤销可能会导致后一手登记也被撤销，因此，面临这种多种法律关系交织时，为减轻诉讼审判的难度，办理限制登记更有必要。同时，登记机构应当在收到行政判决或复议结果后及时解除限制。

四、登记机构发现登记错误但不能依职权更正的房产应当办理限制登记

登记机构在日常工作如信息维护或提供查询中会发现登记簿记载错误情形，如名字未按身份证明填写、坐落未按地名办文件填写等，这类错误不涉及权利归属，登记机构告知当事人后即使其不前来申请更正登记，也能依职权更正。而另一些错误如应当是夫妻婚姻存续期间共有的房产，因申请人提供虚假的单身证明而登记为一方所有(这种情形发生在登记机构审核夫妻婚姻关系的城市较多)，这属于权利归属有误，即便登记机构知晓这一虚假申请事实，但如果权利人不配合更正登记，利害关系人又一时无法取得联系，登记机构也不能依职权更正。但基于这一事实，为防止今后更多的错误和纠纷，登记机构应当在登记簿上记载这一虚假申请事实，除非当事人能提供更有力的证据予以排除这一限制。需要办理这类限制登记的另一原由是在登记机构发现错误到告知权利人或利害关系人再到权利人申请更正或利害关系人申请异议登记都有个较长的时问过程，为防止这个过程中权利人恶意处分房产，也有必要做个暂时限制登记。这种限制措施登记既有利于登记机构在办理下一手登记时纠正权利人的虚假申请行为，也可以有效防止名义权利人侵犯真正权利人而使真正权利人处于丧失取得物权的不利境地。

五、其他限制登记

现实情况远比法律规定复杂得多，房屋的性质也是多样化的，除完全自由流通的商品房外，各地还有经济适用房、限价房、征地拆迁安置房、安居房等权利受到诸多限制的房屋，有的仅用于安置被拆迁对象，有的规定上市年限，有的规定上市时由政府或部队回购，有的规定要补交土地出让金及有关规费后才能上市。还有一些申请双方自行合法的约定需要在登记簿上加以记载。这些法定的、约定的或政策规定的内容，都对房屋所有权利设定了一定的限制，导致其自由流通受限。因此有必要将其记载于登记簿，以便今后发生流转时起到提醒作用。

依法高效做好限制措施登记，应建立三种良好的工作关系。

一是各房屋信息子系统的关联关系。对于登记机构来说，测绘成果管理系统、网上备案系统、登记系统都载有房屋自然状况或权利状况，这三个系统以房屋代码为纽带相互关联，并能相互验证，任一系统内房屋的变化都应考虑是否会对另两个系统中记载的房屋产生影响。依托有机相联的系统做到正确记载权利限制状况，系统应具有传导性能。由于房屋形态和登记种类的多样化，限制措施登记因此而记载于不同的登记簿或信息系统中，如已办理网上备案但未办理权属登记的房屋查封时，则要在网上备案系统中记载限制状况，而办理了预告登记的房屋，在预告登记期间应在预告登记簿上予以记载，当预告登记转为正式登记时，则限制情况随之转入房屋登记簿。

二是登记机构内部顺畅的工作流程。除了依托良好的系统关联关系，登记机构内部各工作流程也应顺畅无阻。由于限制措施登记和其他各类登记以及网上备案管理、测绘成果管理分布在不同部门，各部门要根据登记的工作机理理顺工作流程。对于已在网上备案系统中建立楼盘表后需要变更测绘面积的，测绘部门应当在查询后认定没有权利限制、同时变更测绘不影响已售部分的前提下才能接受测绘变更委托。对于行使行政复议或行政应诉职能的法规部门，在收到应诉或复议通知书后应及时与档案部门联系，做好相应房屋的限制登记，并在收到判决结果时告知档案部门解除房屋限制。

三是登记机构与其他横向部门问紧密的工作关系。申请限制登记的单位一般有法院、检察院等司法部门，城管等执法部门，征收(拆迁)管理部门，土地管理部门。由于限制的原因不同，执行的内容不同，所依据的法律法规也不同，在办理限制措施登记中，登记机构应本着对权利人和执行限制单位负责的宗旨，与这些部门建立紧密的工作关系，做到限制标的明确、符合房屋基本单元，与登记簿记载相一致，准确记载各类限制情况，充分发挥登记簿的公示公信作用。