浅议房地产企业实施预算管理存在的问题与对策

摘要：经过近几年国家的几次宏观调控，使得房地产行业得到了进一步规范，也使得我国房地产企业的生存和发展面临着极大的挑战。面对现在以及未来的竞争，房地产企业需要考虑如何提升内部管理水平，由粗放式管理向规模、集约化过渡。许多房地产企业认识到实施预算管理的重要性，但在实际操作中存在一些误区和难题。本文结合房地产行业的特点，提出解决方案的设想。

关键词：房地产；预算管理；问题与对策

预算管理是一种系统的方法，用来分配企业的财务、实物及人力等资源，以实现企业既定的战略目标。企业通过预算来监控战略目标的实施进度、控制开支，并预测企业的现金流量与利润，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理计划进行，保证企业战略目标的实现。虽然大多数企业都认识到了实施预算管理的重要性，但企业在预算管理方面尚存在一些认识与实务的误区，对于预算管理认识不够全面，对于预算执行的跟踪调查、预算调整、预算激励作用以及在全过程中权限的划分与制衡未给予应有的重视，这样就容易导致其在实际操作中不可避免地出现各种问题，从而影响实施预算的预期效果，甚至会适得其反。

目前，房地产企业在实施预算管理过程中主要存在如下一些问题：

1.缺乏一套完整的全面预算标准作指导。由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成各种产品类型的企业标准和国家定额标准，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而给预算的制定造成很大麻烦，有时只能凭经验，拍脑袋，带有一定的随意性。

2.企业尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度。目前，许多房地产企业及其项目实施单位的各种预算管理还是松散型的，上层的目标与基层的实施缺乏紧密的联系和实质性的合作与交流。究其原因，这与没有建立一个强有力的预算管理组织体系有直接的关系，以致于企业缺乏整体规划，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，预算管理的作用得不到充分发挥。

3.预算数据缺乏合理性，实施效果不理想。预算达到什么水平才是合理的呢？这是困扰企业管理者的一道难题。有的房地产企业为了赶工程、抢进度，经常是没有图纸先行施工，“三边”工程屡禁不止，致使设计概算突破估算指标、施工图预算突破设计概算、竣工结算远远突破施工图预算。还有的企业预算的科学性不够，测算的依据不足，论证的资料太少，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。

4.预算执行过程中缺乏有效的控制与分析机制。预算数据来源广泛、数据量大，但公司总部缺乏必要的控制措施，无法及时获取各个预算中心执行情况，对预算执行难以进行有效的控制，无法保证预算分析的及时性、全面性和深入性。

5.存在“编制预算纯属财务行为”的错误认识。毫无疑问，全面预算是财务收支预算的发展，但不能据此就认为预算只是一种财务行为，由财务部门负责预算的制定和控制就行了，甚至把预算理解仅是财务部门控制资金支出的计划和措施。其实，全面预算是企业全员的行为，在房地产行业尤其如此，它与全体员工、项目的工期管理、预决算管理等息息相关，是所有相关管理的集中体现。

6.预算目标考核力度不够。目前，在已实行预算管理的房地产企业中，较普遍地存在着考核不力的现象，具体表现在考核部门职责不明确、考核内容不具体、考核工作未能形成制度化、考核标准缺乏规范化，致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。

从上述分析中我们看到，预算管理不是一个简单的费用控制，而应该是融合到整个公司业务发展的各个阶段，应该是贯穿企业运转的始终。这需要公司从决策层到业务部门甚至每一个员工都要对预算管理有个全面正确的认识，在业务开始之前就做好规划并适时调整，切实落实全面预算管理的原则，需要我们做到如下几点：

1.完善制度：完善房地产企业全面预算管理的制度建设。通过全面预算管理制度，明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核等。

2.标准建设：注重成本数据积累，完善各项费用定额标准。根据企业集团管理模式和房地产行业特点、以及经验数据分析，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系，作为预算项目成本、费用依据，指导项目的预算工作。同时在标准执行过程中，不断改进、完善，逐步形成企业自身的成本、费用定额标准。

3.方式改进：自上而下的方式变更为上下结合。预算编制建议采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。

4.方法改进：改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性（即周期长达2-3年或以上，不确定性因素多，如设计变更、政策变化、进度延缓等），编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映，而且是对项目综合情况做出的反映。

(1)做好汇总分解工作。一是总体构成的分解。收入总体构成的分解，须与开发的房地产产品类型、面积、拟销售均价挂钩，然后分解、预测出各房型的销售总价。开发成本总体构成的分解，需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，然后一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。如在编制滚动预算时，有已结算或新增加工程项目，应及时补充、修订成本预算依据。二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

(2)加强部门之间的合作。房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节，因此，房地产预算讲究的是部门合作、共同努力，而非财务或某个部门孤军奋战。应在预算管理委员会的组织下，各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算，具体是：营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算。前期研发、工程、供应等部门负责开发成本项目预算。人力成本、培训费等由人力资源部负责预算。财务部负责税费及其他费用等预算，并担负最后的汇总、分析任务。

(3)掌握好编制周期。房地产行业开发周期长、不确定因素多，要注意预算在执行过程中随时出现的问题并及时加以解决。为缓解资金压力，保证各项目正常开展，并保证后续项目开发的资金储备，预算编制工作一定要做深做细，考虑周全。在编制周期上应按年、季、月安排资金预算的编制、调整、分析和监控，保持资金链的正常运行。

(4)注重现金流量预算的管理。预算管理一头连着市场，一头连着企业内部，而不同的市场环境和不同的企业规模与组织，其预算管理的模式又是不同的。房地产行业是一个资金密集程度很高的行业，资金紧张是整个行业的普遍现象，因此预算控制不仅是成本控制体系或多个项目的管理体系，而且是一个整合全部经营活动的完整管理体系，其聚焦点在目标成本和现金流量的预算与管理上。“巧妇难为无米之炊”，合理、有效地控制现金流量才能保证企业持续、稳定地发展。在方法上要求从粗到细，步步为营，具体是：从宏观上做好项目投资进度计划、项目进度计划。细化分解，针对每一份合同单独制定付款计划，并汇总制定出企业周、月、年度计划。实行跟踪管理，当有其他原因导致付款计划变更时，及时调整预算并妥善处理有关事宜。

5.观念变化：强化预算的“执行效力”。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“执行效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。企业的执行机构按照预算的具体要求，按“以月保季，以季保年”的原则，编制季、月滚动预算。按照预算方案跟踪实施预算控制管理，重点围绕资金管理和成本管理两大主题，严格执行预算政策，及时反映和监督预算执行情况，适时实施必要的制约手段，把企业管理的方法策略全部融会贯通于执行预算的过程中，最终形成全员和全方位的预算管理局面。

6.重视预算的激励作用。建立既有先进性又可以通过一定程度的努力实现的预算指标，一方面可以形成一种精神的动力，另一方面鼓励实现目标的奖励制度可以形成一种物质的动力，可以激发各部门提高自己的能力，充分发挥自己的潜能，从而从整体上提高企业的生产效率，这就是预算应有的激励作用。

参考文献:

[1]吴昌秀:《企业全面预算管理》[J].机械工业出版社，2009.5.

[2]注册会计师考试委员会办公室:《财务成本管理》[J].经济科学出版社,2010.

[3]黄若男:浅议内部预算管理制度的重要性[J].财会研究,2008,5.

[4]朱芳芳 常显珍:对加强企业预算管理的思考[J].企业研究,2010,7.