时间：2022-09-08 03:13:32
2003年二、三月两期的《商业时代》先后刊登了《国内MALL排行榜》，其中“已建成和即将开业项目”共52项，从33万平方米的上海“虹桥购物乐园”到8万平方米的“王府井新厦购物中心”，共计690万平方米。另一类是“在建和待建项目”共27项，大的达100万平方米（青岛、温州等市），最小的也有13万平方米，共计1000万平方米。这79个项目的投资总额在1700亿元，相当于整个三峡水库的投资。
面对这个排行榜，苦思良久，喜忧参半。喜者，MALL的兴起让国人多了一种新的消费选择。忧者，担心象九十年代刮风建大商场，贪大求洋，造成损失。我们一定要走出一个误区：那就是需要什么，并不一定大兴土木，另起炉灶，购物中心如此，MALL也如此。
概念・理解
MALL或SHOPPING MALL和SHOPPING CENTER(购物中心)不能等同。
购物中心是个大概念，内容广泛。
MALL只是其中的很小一部分。因此中国报刊上有文章说美国有购物中心6万多个，国际购物中心协会把购物中心分为8类：邻里型、社区型、力量型、地区型、超地区型、服饰专卖店、直销店、主题节日等。这都是广义的。如果按严格意义的MALL说，美国怎么会有6万多个？国际购物中心协会的英文名称是Shopping Center的协会，它列8类中，第一类是商圈只有三里的超市，还有第7类的直销店（outlet），显然不是MALL。美国通常用的MALL的解释是：由开发商开发、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。《北京市“十五”时期商业发展规划》对SHOPPING MALL的解释是指：有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
MALL和商业街不能等同。
MALL，无论是一群建筑或一座大建筑，都是由一个物业企业开发的，实行管理（主要是物业管理）和经营相分离，经营是租用场地的商户的事。大的MALL内有封闭式的商业街，不怕风雨而又宁静，成百的店铺排列其间，但这种商业街的物业是属于同一物业企业的。普通说的商业街，是众多商家聚集营业，但营业场所的所有权是各有归属而不是统一的。
不宜把MALL说的尽善尽美。
说MALL是经济发展的产物，是人类生活方式的提升，这些都有道理。但把MALL说的尽善尽美，非此不可，甚至发誓“要把MALL进行到底，”（这是某篇文章的标题）就未免失之偏颇。君不见美国有的MALL定位不当、管理不善而招商率颇低，甚至变成人烟稀少的“鬼城”。MALL是有强烈的聚集大量人流等作用，但它对于周围的同行，特别是中小同行却同时具有严重的“杀伤力”。它的高劳动效率，可能要造成一大批同行员工的失业。
MALL不是一种零售业态。
早先刚一接触美国零售业时的突出印象是它的“多样性”，也曾把MALL列为零售业态的一种。近来仔细琢磨，偏重于暂不列为一种业态为妥。主要理由是MALL内的构成部分都是独立的业态，其支柱是大型的百货店，或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL是这些企业的集聚，不是一个独立的业态。当然，随着经济的发展，特别是大型百货店的转型和充实（增加超市、餐饮、娱乐等）可能出现许多传统大型百货店改造成MALL的局面，大型百货店将逐步淡出，MALL或许会成为一种新业态。
基本观点
MALL不是天上掉下来的，它是经济和零售业发展的产物。要结合我国经济发展进程逐步量力而行。
MALL作为一种大型现代零售企业群体，是二十世纪中叶在美国开始出现的。那时美国的人均GDP已达10000美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的追求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国等的少数MALL基本上是借鉴美国的做法，但远未达到美国那样高的水平。
我国少数大城市的人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，每年百天以上的节假日如何休闲等因素，正在呼唤MALL一类多功能大商场的萌生。但是，即使到2010年，我国人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000-10000美元。除了GDP和人均购买力水平这一基本条件外，还要充分考虑我国的国情：人多地少，大城市土地更是寸土寸金，不可能在城区建如美国那样具有宽敞的停车场、绿化地的园林式MALL，应多参照日本、韩国、新加坡的务实做法，采取循序渐进和一些变通办法，量力而行。
“多功能”、“购物休闲中心”、“一起买、一起吃、一起玩”的一站式服务等经营理念，应被采纳，实现这些理念的方式应当是多样的，而不是只有新建美国式的大型MALL这一条路。
如武汉武商的“摩尔商业城”，其雏型是把20年先后建设的武汉商场、武汉广场、世贸广场三个大型商场共约20万平方米营业场所用走廊连成一体而命名的。商业城逐步充实餐饮、娱乐内容，而且设想通过同附近的中山公园、会展中心协作，以缓解绿化面积和停车位太少的尖锐矛盾。我赞赏他们这种务实精神，它充分发挥集聚效应，又维系和发展多年形成的庞大顾客群。
于我看来，在大百货商场盲目发展的情况下，许多百货大楼采取了“上下开花”等变通办法是可取的。有的把较高一层营业厅改成食品城、饮食城，引进各式快餐、著名小吃等，颇受欢迎。有的把地下室改成以食品、副食品、日杂为主的大型超市，甚为红火。有的把某一层改成电脑、家电等类商品的“总汇”式的大型专业店。这些办法的最大优点是充分利用偏多的百货卖场，而又采纳了MALL的某些创意。
切忌一哄而起盲目攀比。
要认真总结二十世纪九十年代盲目兴建百货大楼造成中国百货业过早衰颓的沉痛教训。其结果是多建了上百家万平方米以上的百货大楼，浪费了几百亿投资，而且造成过度竞争和“店浮于市”的困境。许多百货大楼是凭长官意志和银行贷款建起来的，未曾做过充分的专家论证和广泛征求各方意见。
进入21世纪，百货大楼盲目兴建的现象已有所改变。但北京的示范效应仍很强烈，北京一新建MALL定有仿效者，不顾本身条件而盲目攀比，刮起一阵MALL风。奉劝这些地方的政府官员和企业家，千万要保持头脑冷静，请专家科学评估立项的有利条件和不利因素，广泛征求各方面的意见。前几年某省省会新建MALL，读了报道，感觉极好，但只字未提顾客和营业额状况，后来几年就无声无息了。
四点建议
一、老的特大城市闹市区内切不可新建MALL。
北京、上海、天津、重庆、广州、沈阳、武汉等老的特大城市，市内人均商业面积一般在0.7-1.0平方米，总的数量已能满足需求。而且这些城市近十年百货业已有了大发展，甚至是过度发展。比如北京10000平方米以上的大型百货店已达70多家，实际上有三四十家足矣，于是恶性竞争不断，都处在一种微利状态，甚至造成少数企业亏损倒闭。这是社会资源的巨大浪费。“东方广场”挤在王府井口，商业面积达10万平方米，正式命名为MALL，等于新添两个王府井大楼，客流分散，单位面积营业额下降，出租率不高。这在建设定位上是一个“大败笔”。
专家组为北京十年商业网发展规划研究方案时，特别强调不要对王府井、西单两个市级繁华商业街过度开发，不要在市内新建大型MALL，而可在四环外的东南、东北、西南、西北的城乡结合部各选一地十年内稳步新建四个真正意义上的MALL。北京市基本采纳了专家们的意见，在《北京市“十五”时期商业发展规划》中规定：“在城市的西北、东南、东北和西南方规划建设四个风格各异的大型多功能购物中心，每个建筑面积20万平方米左右”。现在正在东南方向的经济开发区新建北京第一个真正意义上的MALL。
二、其他城市新建MALL务要反复论证，慎之又慎。
深圳这样的新兴城市，人均GDP在4000美元以上，居民的购买力和休闲需求比较高，已属中等发达国家的水平，他们在城市总体规划的框架内在福田中心地带预留了一块地，分期建成一个15万平方米的MALL，暂定名为“深圳市中心区南中轴商业项目。”该MALL公园式的环境，可泊车一万辆。他们请了内地和香港的规划、房产开发、商业专家做了详细的规划，后来又请著名专家对规划草案作了论证。学者设想的方案是比较合理可行的。但在土地所有权、投资等方面还有待进一步筹划。专家论证会坚持由一个独立的股份制企业作为这个项目的物业开发商，原各块土地的持有者皆可以用土地入股，但不能各立门户，各霸一方，否则将给这个本应统一的物业造成难以弥补的后患。现在这个项目还在继续反复论证策划，没有以“贪大求快”的心态盲目追求速度。
而全国任何省会、新兴副省级大城市的人均GDP、购买力及各项相关条件一般远比不上深圳，如果那样急于建20万、30万、50万甚至100万平方米的大MALL，更须反复论证，谨慎而行。请仔细算五笔账：（1）以一座20万平方米的MALL为例，征地、基建、装修以10000元一平方米计算，需要20亿元，集资是否有把握?(2)仍以20万平方米说，每平方米一年须有10000元的营业额才能维持，一年就得20亿元，一天得卖500万元以上，有这样大的客流和购买力吗？（3）即使这家大MALL真的兴旺了，一年卖20亿元，占全市多大份额，一个200万人口的城市以人均一万元购买力计，也只有200亿，这个MALL竟占了十分之一，这将会“杀伤”、“挤垮”成百上千家中小企业，会造成大量失业（因劳动效率差几倍甚至更大）。（4）一天卖500万元，以人均消费100元计，客流达5万人次，相当于王府井大街平常客流量的四分之一，交通和停车场如何解决？（5）城市绿化和环境保护等问题如何妥善安排？
三、传统大百货店适当向多功能转换是走向MALL的平稳过渡。
从专家组仔细考察过的武商集团、湖南长沙友谊阿波罗集团（他们也拥有一家几万平方米类似MALL的商城）及一些先进的大型百货商场的实际情况看，这些逐步转向多功能的中国式的MALL，倒有其特殊的有利条件：（1）它们有大型百货店的一套比较科学严密的管理经验，特别是在引进店铺、进货、服务程式化等方面有独到之处，不是一般MALL的纯物业管理；在中国办MALL如采取纯物业管理，只当“房东”，很可能办成时下一般的集贸市场型的所谓“批发市场”，讨价还价，假冒伪劣泛滥，把MALL的“招牌”砸了。（2）它们有几十年营造的商誉和培育的顾客群，比如武商在武汉是无人不知，友谊阿波罗在长沙也是顾客首选的著名商场。（3）这些大型百货店一般是该地的名店或上市公司，在人才、融资、公关等方面均具有独特的优势。
四、可试办中国本土化的MALL。
2001年济南华联商厦集团请专家组为其老店对面新建的“嘉华广场”作经营定位的研究。因为这里附近是济南著名的“西市场”（小商品“批发市场”），济南市内及附近许多县的店铺常到此进货，市民也习惯去游逛购物，甚为兴旺。但设施为临时性的棚屋。华联商厦想把“嘉华广场”办成一个正规建筑的“市场式”的商场。考察过济南市商业网现状、发展走向及“嘉华广场”的条件后，专家建议试办济南西城的第一家MALL。几经论证，委托方接受了建议。后来办成一个颇具MALL特色的企业：（1）建筑面积4万平方米，高五层；加上街对面的华联老店共约8.8万平方米；（2）地下一层开了一家大型超市；（3）一二三层招租一批名店、名牌、也有一定的餐饮、娱乐企业；（4）楼外及五楼共有停车位500个，这在国内大城市是特有的。开业一年多，营业状况颇好，市里和槐荫区把这个企业所在的一条街命名为“华联商业街”，这里将成为济南西城的繁华商业街区。