关于我国现行房产登记制度存在问题的思考

【摘要】市场经济的不断发展带来了房地产市场的迅速成长，房地产权属的确认对于维护整个房地产市场起到了关键性的作用。房地产登记制度则是对房地产权属关系的确认，对于保障房地产市场交易安全以及秩序安全起到了重要的作用。目前，我国房地产登记依旧采用传统的行政管理模式，这种模式已经不能满足快速发展的房地产市场，存在了诸多问题。本文将结合房地产登记的相关理论知识，分析房地产登记制度存在的问题，并提出相关的完善对策。

【关键词】房地产登记制度 问题 对策

一、引言

房地产是一种典型的不动产，与我们每个社会人息息相关，也因此房地产登记制度变得尤为重要，成为我国不动产法律制度相当重要的一部分。房地产包括房产和地产，即土地和地上建筑物。房地产登记制度从学理上来说是指对土地以及地上建筑物的所有权、设定的建筑物他项权利按照法定程序在专门的记录册上进行记载并予以确认的制度。这种制度不仅可以使得房地产交易置于国家行政权力的监督之下，为税收提供一定的依据，最重要的还是可以达到权利公示的效果，进而保障交易安全。目前，大多数国家都会采用房地产登记制度对房地产权属进行确认，我国现行的房地产登记采取的仍然是行政管理的模式。由于一些历史原因以及房地产市场的飞速发展，这种登记制度出现了很多弊端，如登记范围的不统一、登记效力的模糊性、登记机关的管理混乱等问题。这些问题给房地产的交易带来了巨大安全隐患。为此，房地产登记制度的完善是我们房地产市场亟待解决的问题。

二、我国房地产登记制度存在的问题

（一）房产与地产登记机关的不一致

正如上文所述房地产房产和地产，我国关于房产和地产的登记机关是不一致的，这严重违背了权利一致的原则。地产的登记由《土地登记规则》进行规制，其发证工作由土地行政管理部门进行；房产的登记则是由《城市房屋权属登记管理办法》规制，其发证工作由房产管理部门进行。虽然相关法律法规规定政府可以设立一个部门统一管理房地产的登记，但是由于历史原因，大多数地区依旧是由上述两个部门分别管理。此外，我国对于农村房地产的登记规制存在一定的缺失，仅对宅基地的相关登记事项做出了规定，这对于农村房地产登记事务是远远不够的。

（二）房地产登记效力法律规制相矛盾

我国关于房地产登记效力的法律规定之间存在着一定的矛盾。《城市私有房屋管理条例》第六条规定了房地产登记适用登记生效主义，通俗来讲就是只有登记了才发生所有权的转移，或者其他权利的设立。但是《担保法》的相关司法解释则规定了登记对抗主义，即非经登记不得对抗第三人，物权效力并没有发生相应的变动。显然，这种相矛盾的规定给不动产的登记带来了很大的不便，使得当事人无法辨明应该如何保护自己对该不动产所享有的权利。

（三）更正登记以及异议登记存在缺陷

我国《物权法》第19条对房地产的更正登记进行了相关规定，以期为改正错误的房地产登记提供法律依据，为权利人提供法律保障。但是，由于该登记制度的使用门槛较低，不存在过高的成本，比如不用交税等，导致更正登记很容易被双方当事人所利用，联合第三方从中谋取私利。此外，该法第19条还规定了异议登记。本条规定了利害关系人可以对不动产登记簿记载事项提出异议，如果登记簿记载的权利人书面同意异议或者人民法院裁定异议登记，则异议登记成立。可以看出，本条并未对法院裁定异议登记的依据、程序以及标准等做出相关指导性的规定，这就不利于真正的权利人进行异议登记，维护自身交易的安全。

（四）登记信息不够透明化

在房地产的实务登记过程中，往往会过于强调对于登记记载人的隐私保护，这就使得部分登记资料不能完全得到公示，进而使得房地产登记所产生的公信力不够完整，误导相关房地产交易人员。此外，由于一些房地产登记部门工作人员的专业素养过低，或者进行一些人为操作，使得利害关系人在查询房地产登记簿时所得到的信息不一定就是完整的，损害了利害关系人的交易利益。

三、完善我国房地产登记制度的对策

（一）房产与地产的登记机关进行统一化

我国长期以来一直沿用行政管理的模式进行房地产登记工作，这就使得登记这一公示制度与行政机关的相关职能没有得到很好地融合。不同的房地产由不同的行政机关进行登记，进而产生了不同的登记标准，造成了房地产登记的混乱。对房产和地产的登记机关进行统一是十分必要的，建议有关部门对房地产登记机关的职能进行统一的整理，规整房地产登记权利，指定出统一的登记机关。同时，制定出配套的统一化规章制度，配合统一化工作。

（二）统一房地产登记效力

正如上文所述，房地产登记效力所采用的法律规定是模糊的，导致房地产交易人无法通过确定的法律规制来保护自己的房地产所有权或其上的派生权利，这就需要一个统一的标准来规制房地产登记的效力问题。关于究竟是采用登记生效主义还是登记对抗主义或者两者兼之，抑或提出新的登记效力规则，则需要法学学者以及相关工作者进行进一步深入的研究，采取符合我国国情的统一效力政策。

（三）完善更正登记和异议登记制度

对于错误登记的更正登记，相关法律规定的过于笼统。我们应当采用区别对待的方法进行规定。如果是由于当事人自己的原因造成的，则应当由登记机关对更正事由进行详细的审查；如果是因为登记机关的错误而使得登记产生错误的，则应以原有的申请登记文件为准进行审查，并且由其上一级登记机关进行更正。对于异议登记制度，由于其可操作性比较大，则建议利害关系人提供相应的财产担保。这样可以避免任何利害关系人随意的来进行登记申请，减少登记机关的工作量以及不必要的行政资源浪费。

（四）规范登记信息的公示制度

房地产登记制度的一个重要意义就在于对权利人权利的公示，使得第三人基于这种公示而确定权利的公信力，因此对于登记信息公示制度的规范化操作是十分有必要的。首先，规范工作人员的公示行为。应当提升工作人员的专业水准以及思想道德水平，使其认识到自己工作的重要性，尽可能的减少公示当中出现的错误，为查询登记人提供最完整的的登记信息。其次，建立公示监督机制。登记机关应当建立针对公示行为的监督机制，硬性的督促工作人员恪守原则，公开法律规定范围内的登记信息。

四、结论

房地产登记制度作为物权制度的一个组成部分，有着其自身的特点和重要性。基于其在房地产发展过程中存在的种种问题仍需要我国学者和实务工作者从不同的角度进行规制，以期房地产登记制度能够更好的适应时展的脚步，维护房地产市场的秩序。

【参考文献】

吴文桂.试论房地产登记制度的完善[J].产业与科技论坛.2013（17）