促使房地产企业做出项目选择的哪些指标

市场上可供房地产企业选择运作的项目多如牛毛，企业如何取舍便成了难题。是什么促使企业作出选择的决定？做这个决定的过程必然经过了定性分析与定量分析两个阶段，而在更为重要的定量分析阶段中，以下指标主导了企业最终的抉择。

一、利润率

企业都是逐利的，这个“利”指的就是利润率，包括毛利率与净利率，利润率是反映公司盈利能力的重要指标，是企业能否做强做大的重要前提。尤其是被外界公认为暴利行业的房地产业，企业若想发展壮大，更是要把利润率当做选择项目的第一要务。

从业界的普遍水平来看，毛利率至少要达到30%，净利率不小于15%的项目才有吸引力，才可能引起企业的兴趣。这在以前来说，能达到这种水平的项目相当多。但是现在随着土地、人工、财务、建筑材料等成本的不断增加，在房屋售价得不到显著提高的情况下，原先的利润率水平已经无法企及，而房屋售价的大幅上涨有悖于现行房地产政策。而且现在的项目中配建政策性住宅面积比例不断加大，以及限价、竞配建等出让模式在土地市场中的全面应用，使得很难再找到原先的那种纯粹的商品房项目。

所以如果现在还是一味求取高利润率，那么企业将在市场上找不到合适的项目，最终只能“因噎废食”，被自己活活的困死。故以利润率来选择项目更适用于纯商品房项目，但是这样的项目在目前的市场环境下已经可遇而不可得了。

如果没有高利润率，那就只能用高周转弥补损失的利润率。高周转简单说就是：快供应、快销售、快套现以及快拿地。这样“快进快出”的策略经过实际检验，从效果上来看似乎更加适合现在的市场。这一点从近几年“年房地产企业销售金额榜”名列前茅的均为高周转企业就可以得到证实。因此许多以前以追求高品质、高收益水平而周转较慢的企业如中海、华润、招商、龙湖等纷纷返璞归真，降低身段以面对越来越庞大的刚需团体。通过薄利多销的方式“以量取胜”，以维持在限购政策持续、市场前景暗淡的市场氛围中自身的正常运营。

二、现金流

揣在兜里的才是钱，所以良好的现金流也是企业选择项目的一个重要指标。尤其是对于那些限制了最高销售价格的政策性住房项目、中小套型普通商品房项目，虽然利润率水平较低，但如果能形成良好的现金流量，弥补企业在经营活动中现金流量的不足，也是值得运作的。毕竟持续稳定的现金流量是企业生存的基础。

一般来说对于房地产企业，高负债和高存货是导致现金流紧张的双重诱因，即房子卖不出去的风险和融资成本增加导致的资产负债率上升的风险。而政策性住房项目、中小套型普通商品房项目正好克服了这两项不利因素。这两种项目销售价格受限，至少较周边房地产项目低20%以上，所以只要还有政策性住房政府配售制度不变、只要还有刚需的存在，房子卖不出去导致的高存货的顾虑可以忽略；这两种项目获取土地时地价水平就较低，另外无需高额的营销费用，使成本大幅下降，进而无需在市场上大量融资，也就谈不上高负债的风险。

在房地产测算中，现金流量表是必须排的一张表格。因为在利润率可知，且确定较低的情况下，如果能有流畅的现金流量，据此计算出较短的投资回收期，这样的项目不论是单独运作还是作为纯商品房项目的补充都是不错的选择。

三、净资产收益率（ROE）

ROE，又称股东权益收益率=净利润/平均股东权益*100%。股东权益听起来拗口，它还有另外一个名字“净资产”，即资产减去负债。平均股东收益可以从股东权益变动表上看到，进而可以简单的计算ROE指标。该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高。这个指标是上市公司用以衡量公司运用自有资本的效率，是判断上市公司盈利能力的重要财务指标。因为对于上市公司，股东更在意的是自身投入的增值能力与收益水平，而利润率是对企业的回报。

自2003年以来，房地产行业平均ROE水平在11%左右，下表为5家知名的大型上市房企2008―2011年的ROE水平以及与同行业水平的对比：

名称 2008 2009 2010 2011 平均数

万科 12.65 14.26 16.47 18.17 15.39

保利 15.90 14.03 16.56 18.52 16.25

招商 8.26 10.10 11.05 12.69 10.53

华侨城 16.43 16.28 23.00 19.50 18.80

金融街 7.14 8.80 10.55 11.14 9.41

平均数 12.08 12.69 15.53 16.00 14.08

房地产开发与经营业 13.94 11.11 10.43 9.91 11.35

从中可以看出，这5家房地产企业ROE水平在这5年中表现是相当稳健的，平均值在14%左右，且从2009年开始，5家上市房企的平均数逐年攀升，且越来越向上偏离行业平均ROE水平。正是因为ROE水平的不断提高，使得企业能在市场形势风云变换中独善其身、仍能焕发勃勃生机。

所以如果运作一个项目能起到提高公司ROE水平的效果，这个项目也是可行的。那么项目的哪些方面可以左右企业的ROE水平呢？巴菲特认为可以通过以下5 种方法提高ROE：

1、 减少纳税

2、 使用更便宜的财务杠杆

3、 增加经营利润

4、 提高资产周转率

5、 提高财务杠杆比率

这五种方法对应了杜邦分析的五因素分解，即，ROE=销售净利率×资产周转率×权益乘数

=（归属母公司净利润/利润总额） ----税负

×（利润总额/息税前利润） ----利息负担

×（息税前利润/营业总收入） ----经营利润率

×（营业总收入/平均总资产） ----资产周转率

×（平均总资产/归属母公司权益） ----权益乘数

实操中可以通过合理避税、降低融资成本、增大经营收入、减小经营支出、实现高周转率、缩小使用自有资金的比重等实现ROE的提升，因为选择多了，所以企业的操作余地就充裕了。

四、内部收益率（IRR）、净现值（NPV）

以上三项指标都是静态分析指标，而内部收益率、净现值是从动态上考虑项目的可行性。

NPV指投资方案所产生的现金净流量按照一定的折现系数折现之后与原始投资额现值的差额。这个差额若大于零表示项目可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。

IRR是使净现值为零时的折现率，是投资预期达到的最低报酬率。这个报酬率至少要大于借款利率水平，因为只有这样才能形成财务杠杆效应。通常还应高于行业平均水平，或者企业所能容忍的收益率底线。

但内部收益率并不能作为唯一的参考指标，因为一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

这两个指标在实际测算时被反复应用，因为他们考虑的是整个项目寿命期内的投资与收益的关系。

特别是对于投资期较长的持有型物业项目来说，时间是最大的不确定性因素，时间越长，风险越大。而内部收益率、净现值就是规避这种风险的最有力武器。

当然，在项目选择过程中可使用的指标还有很多，比如说静态、动态投资回收期等。在现实应用中，企业参考的也不会只是一项指标，而应该是多项指标的组合。

运用其中的哪些指标，取决于企业最关注、最看重的那部分。企业在运用时会根据当时的市场形势、自身的实力、项目的性质等进行针对性的考量，进而做出更适合企业的决定。对于企业来说，没有最好的项目，只有最适合的项目。